Безопасность есть! Сделка от проверки до страхования

Согласно статистике, от 2 до 4% сделок с жильем ежегодно расторгается в судебном порядке. Владельцы таких желанных квадратных метров лишаются права собственности по не зависящим от них причинам. Почему это происходит и как обезопасить покупателей на вторичном рынке? Об этом рассказывает Наталья Соломонова.

— Недвижимость — самый дорогой товар, всегда привлекательный для недобросовестных людей. Кто чаще всего становится жертвой мошенников при операциях на вторичном рынке?

— Способы совершения преступлений при сделках с недвижимостью давно и хорошо известны — это обман или злоупотребление доверием граждан. Чаще всего жертвами мошенничества становятся представители социально незащищенных слоев населения: пенсионеры, инвалиды, сироты, одинокие люди. Но попадают в этот печальный список также излишне самостоятельные граждане, которые из соображений экономии или по причине чрезмерной уверенности в себе не прибегают к помощи про­фес­сионалов. Им кажется, что при несложном обмене, рядовой покупке или продаже квартиры риск вроде бы невелик. Но не стоит недооценивать мошенников! В ход идут и поддельные паспорта, и подложные документы на жилье, и недействительные доверенности на проведение сделки купли-продажи. Обычный человек, неспециалист, вряд ли сможет проверить их подлинность. Если же покупатель все же в чем-то засомневается, тут же появится железный довод, что цена квартиры ниже рыночной и такого товара просто больше нет и не будет, а за порогом стоит очередь из жаждущих купить… Надо помнить, что продажа жилья по цене ниже рыночной — это всегда повод насторожиться. Покупатель не может быть спокоен, даже имея в своем распоряжении подлинные документы на выбранный объект. На вторичном рынке сейчас огромное количество квартир, которые уже не один раз продавали и покупали. Каждый переход прав собственности надо досконально проверять на потенциальную угрозу, ибо судебная практика такова, что признание одной из предыдущих операций с недвижимостью недействительной автоматически влечет за собой недействительность всех последующих сделок.

— Кто осуществляет эти проверки? Насколько гарантируется так называемая юридическая чистота объекта, если их проводит риэлторская компания?

— В этом случае на помощь покупателю приходят про­фес­сиональные участники рынка недвижимости. Во-первых, риэлторы. Они подбирают жилье в соответствии с желанием клиентов, помогают в сборе и оформлении документов, анализируют сведения о предыдущих сделках, собирают информацию о бывших жильцах и сопровождают сделку до ее завершения. При участии квалифицированного юриста будет проведена правовая экспертиза: проверка истории объекта, оценка сделки на предмет ее оспаривания, разработка схемы взаиморасчетов. Если в ходе проверок выявят какие-либо нарушения, грозящие неприятностями новому покупателю, он будет об этом своевременно предупрежден, а компания продолжит поиск другого объекта.

Во-вторых, нотариусы. К ним стороны могут (согласно действующему законодательству, нотариальное удостоверение сделок купли-продажи не является обязательным) обратиться за удостоверением сделки.

И наконец, Управление федеральной регистрационной службы, которое наряду с регистрацией осуществляет правовую экспертизу предоставленных документов. Получается многоступенчатый контроль. Но как бы тщательно риэлтор, нотариус или регистратор ни проверяли юридическую чистоту сделки, полной гарантии, что она не будет когда-либо оспорена бывшими хозяевами, все же нет.

— Почему? Такие многоступенчатые проверки, а поводы для расторжения сделок все же находятся.

— Конечно, любая крупная про­фес­сиональная риэлторская компания, работающая на рынке недвижимости длительное время, заинтересована в том, чтобы у ее клиентов в будущем не возникло каких-либо неприятностей. Поэтому все возможные шаги по проверке ею будут сделаны! Но на практике специалисты не всегда могут лично встретиться с каждым из предыдущих собственников и выяснить все обстоятельства, сопутствующие совершению сделки, а также установить факт наличия прав на жилье каких-либо неучтенных лиц, допустим, малолетних детей, не зарегистрированных в помещении и не вписанных в паспорт родителей. Кроме того, существуют обстоятельства, которые невозможно зафиксировать в документах или выявить при личных встречах — например, факт совершения состоявшейся ранее сделки под влиянием насилия или угрозы. Все эти риски в дальнейшем способны послужить основанием для прекращения права собственности.

При нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью тоже есть моменты, которые не могут быть проверены. Это касается, например, прав других бывших владельцев этого имущества, в том числе права супругов на общую собственность, что имеет значение для определения правомерности распоряжения недвижимостью или ее приобретения. Нотариусы также не запрашивают информацию у судебных органов о лишении или ограничении дееспособности гражданина. (Вместе с тем совершение сделки недееспособным или ограниченно дееспособным гражданином является основанием для признания ее недействительной.) Кстати, риэлторы пытаются и в этом вопросе обезопасить своих клиентов: собирая пакет документов на квартиру, они давно уже просят представить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что продавец не состоит там на учете.

К сожалению, порядок государственной регистрации сделки и прав на недвижимость также не предусматривает сбор информации, подтверждающей отсутствие каких-либо прав на объект недвижимости у третьих лиц (например, неучтенных наследников по закону или завещанию).

— Где же выход? Ведь вопросы безопасности сделок на вторичном рынке жилья должны быть решены?

— Выход — титульное страхование. Оно в отличие от имущественного защищает не от тех событий, которые могут наступить в будущем, а от возможных последствий уже произошедших событий, которые не известны и не проявились на момент заключения договора страхования. Иными словами, если у приобретенной квартиры вдруг объявится владелец и права его юридически будут подтверждены, страховая компания выплатит покупателю возмещение, равное стоимости утраченной собственности. Титульное страхование остается пока самым эффективным способом защитить свои имущественные интересы при покупке жилья.

Именно поэтому компания «МИЦ-Недвижимость» запустила для своих клиентов специальную программу безопасности сделок, в рамках которой клиентам предоставляется полная гарантия по проводимым сделкам покупки, продажи, обмена или расселения квартир в Москве и Подмосковье, что подтверждается выдачей полиса РОСНО.

— В чем привлекательность такой программы? Теоретически любой человек может самостоятельно приехать в страховую компанию и застраховать свои риски…

— К сожалению, по данным статистики, так поступают всего 3–5% покупателей. Почему? Видимо, полагаются на русский авось, а также на про­фес­сионализм агентства недвижимости, с которым заключен договор. Но ведь не секрет, что ряд компаний, работающих на рынке, не планируют долгосрочных отношений с клиентами, они ориентированы лишь на быстрое получение денег.

Являясь страхователем, «МИЦ-Недвижимость» гарантирует новому собственнику безопасность сделки, а также участие в решении всех проблем в случае их возникновения. Срок страхования для наших клиентов — три года, что равняется общему сроку исковой давности. Страхование титула происходит в момент совершения сделки за счет компании «МИЦ-Недвижимость» по рыночной стоимости квартиры. Таким образом, покупатель жилья экономит свое время, средства и получает дополнительные гарантии безопасности.