Закрыть
«Лучшая компания на рынке ипотеки 2017 года»

ЧЕХИЯ: доступное жилье в Старой Европе

21.03.2011

Чехия – самый удивительный уголок центральной Европы. Она славится уютными старинными городами, замечательной природой и живописными ландшафтами, чешские курорты известны целебными водами и грязями, благоприятным климатом и современным оборудованием, а чешское пиво – выше всяческих похвал и известно во многих странах мира... Как грамотно приобрести в Чехии недвижимость, чтобы наслаждаться всеми прелестями этой страны, рассказывает Алексей Федунов – эксперт по зарубежной недвижимости Агентства Недвижимости «МИЦ-недвижимость».

«Будут ли среди наших соседей иностранцы?» - вопрос, который все чаще задают чешские покупатели при выборе квартиры или дома.

Действительно, в Чехии, особенно в столице, наличие иностранцев среди соседей – не редкость. Спрос на чешскую жилую недвижимость со стороны иностранных покупателей постоянно растет. Многие иностранцы покупают недвижимость даже, если постоянно в Чехии не живут: купленные квартиры выгодно сдавать в аренду. Нередко иностранные инвесторы вкладывают деньги сразу в несколько квартир. Чехия – это Центральная Европа, и отсюда рукой подать до Германии и до Австрии, до Польши и до Венгрии. А помимо этого, привклекательными факторами, влияющими на выбор иностранцев, являются развитая экономика и социальная сфера, великолепная природа и климат, близость уникальных чешских курортов и пока еще доступные цены на недвижимость.Основными покупателями недвижимости в Чехии, по данным риэлторов, являются словаки, россияне, британцы, немцы и американцы. В некоторых городах республики даже возникают места компактного проживания иностранцев.

Условия приобретения недвижимости в Чехии стали благоприятными

С 1 мая 2009 года стало возможным приобретать недвижимость (кроме лесных и сельскохозяйственных угодий) физическим лицам – нерезидентам, гражданам других стран. До этого по законам Чешской республики иностранец, не имеющий ПМЖ в Чехии, мог приобретать недвижимость только в качестве юридического лица, став (со)учредителем чешской компании. Теперь для покупки недвижимости в Чехии отпала необходимость в регистрации чешского юридического лица (фирмы). Снятие этой преграды стало сильным стимулом для россиян, и это сразу отразилось на количестве запросов и поездок в Чехию для приобретения недвижимости.

Цены на недвижимость и что покупают иностранцы

В основном иностранцы предпочитают покупать хорошие дорогие квартиры в престижных районах крупнейших чешских городов — в Праге и Брно, а также коттеджи и виллы в их окрестностях. Недвижимость в Праге стоит дешевле, чем в Москве и других европейских столицах. Если не брать дорогой эксклюзивный исторический центр города, то просторная однокомнатная квартира будет стоить от 80 000 евро. Такие квартиры пользуются популярностью у студентов, которых в Праге великое множество. Большое количество учебных заведений, знаменитый Пражский университет, один из старейших в Европе, дают высокий уровень знаний, если вы решите отправить своих детей учиться. И принесут неплохой доход от сдачи квартиры в аренду другим студентам. Квартир в историческом центре на продажу выставляется не очень много. Связано это с тем, что, как правило, собственник владеет сразу всем домом, а на первом этаже находится либо ресторан, либо магазин сувениров. В центре цена квартиры в старинных домах может составлять от 500 000 евро и до… Большинство домов в центре города имеют многовековую историю, а каждый дом имеет, помимо адреса и номера дома по улице, еще и порядковый номер. Многие пражане сразу подробно расскажут о доме, если вы спросите у них, например, про дом 17 или 32. Встречаются жилые дома даже XIII и XIV веков. Все в идеальном состоянии. Часть квартир в домах переоборудована под гостиничные номера - получились очень уютные мини-отели. Ежегодно Прагу посещают более 6 млн. туристов. И собственник получает постоянный доход практически в течение всего года, учитывая, что туристический сезон в Праге длится весь год и в марте-апреле также трудно разойтись с туристами на улице, как в июне-июле, а под Новый год в городе вообще паломничество. Только небольшое количество собственников время от времени выставляют на продажу такие дома. Цены на них начинаются от 2,0 млн. евро.

В новых городских районах Праги апартаменты в 35 кв.м с одной спальней стоят около 90 тыс. евро, 57 кв.м с двумя спальнями – от 130 тыс. евро, а 71-метровые апартаменты 160 тыс. евро, причем все квартиры имеют террасу, балкон или палисадник, оснащены подземными парковочными местами, а из гаражей можно подниматься наверх современным тихим лифтом.

Квартира с отделкой класса «люкс» 3+1 общей площадью 94 кв.м в черте города в красивом районе Прага-5 со всей современной инфраструктурой и в 20 минутах езды на трамвае до Вацлавской площади стоит около 200 тыс.евро.

Небольшой семейный домик в пригородах Праги (30 км от центра города) будет стоить от 120 000 евро (может и дешевле, тогда это будет дом, построенный 20-30 лет назад или совсем маленький по площади). Хороший качественный дом, который может располагаться в черте города (Прага-4, Прага-10), или на границе города, с участком 10-15 соток, бассейном и гаражом, площадью 200-300 кв. м стоит от 350 000 евро. Интересная недвижимость расположена не только в Праге. Следующий по популярности город – это Карловы Вары. В свое время большую часть недвижимости здесь скупили россияне и поэтому очень часто и покупатель и продавец говорят на русском языке. Огромное количество бальнеологических курортов расположено в районе Карловых Вар, но в последние годы их догоняют по популярности соседние города – Франтишкови Лазне, Марианске Лазне, Теплице. Если цены на квартиры в Карловых Варах практически сопоставимы с ценами на квартиры в Праге (не в центре), то в других курортных городах цены пока еще дешевле. Однако и растут они быстрее. В этих городах можно стать владельцем мини-отеля или пансиона. Туристический сезон на этих курортах продолжается 10 месяцев. Цены начинаются от 1,5 млн. евро.

Недвижимость на горнолыжных курортах

Недвижимость на горнолыжных курортах Шпиндлерув Млин, Пец-под-Снежкоу и Рокитнице над Ийзероу доступна для покупателя по ценам. Любителям зимнего активного отдыха понравится иметь свою недвижимость в этих районах Чехии. Пафосности меньше по сравнению с французскими и швейцарскими горнолыжными курортами, но такие же отличные по качеству трассы, инфраструктура и сервис, а цены на недвижимость другие. Однокомнатные апартаменты, примерно стоят 50 000-60 000 евро.

Отдельная страница – это коммерческая недвижимость. В большинстве стран Европы, россияне чаще всего обращают внимание на недвижимость в курортных местах, а бизнес предпочитают вести совсем в других странах. В Чехии есть возможность это совмещать. Можно иметь жилую недвижимость для проживания и отдыха, и быть хозяином мини-отеля, пансионата, пивоварни или цеха по производству колбас и консервов. Цены значительно ниже, чем в большинстве стран Старой Европы. Плюс лояльное законодательство, цивилизованный подход к ведению дел, прозрачные взаимоотношения с государством и партнерами и масса незанятных пока ниш для создания и ведения бизнеса. Во время кризиса цены на недвижимость в Чехии снизились, но, начиная уже с середины 2010 года, наметился уверенный, хотя пока и небольшой рост. Инвесторы со всего мира возвращаются на чешский рынок. По выводам многих европейских аналитиков, 2011 год для Чехии уже будет годом серьезного роста стоимости недвижимости.

Порядок покупки недвижимости в Чехии

Перед подписанием документов о покупке необходимо провести экспертизу правоустанавливающих документов на приобретаемый объект недвижимости. Обязательно проверить историю квартиры или дома, чтобы быть уверенным, что никто из предыдущих владельцев не заложил объект за долги или не взял ипотеку или кредиты под эту недвижимость. Выбранную недвижимость необходимо зарезервировать. Составляется договор, где прописаны сумма предоплаты, составляющая, как правило, 5 - 10% от стоимости квартиры или дома; условия будущей продажи недвижимости с описанием объекта продажи, его цены, условий расчетов с собственником; срок, в течение которого должен быть подписан договор купли-продажи; условия отказа от сделки; последствия нарушения сторонами условий договора и штраф. Если вы хотите купить недвижимость с помощью ипотеки или рассрочки, то должны подписать договор о намерениях и предоставить необходимые документы в банк.

Обязательно нужно помнить, что подписывать договор о резервировании и внесении залога нужно только после полной предварительной проверки всех правоустанавливающих документов на приобретаемый объект недвижимости. Потом будет поздно что-то объяснять. При составлении договора о резервировании необходимо проконсультироваться с местным юристом.

В назначенный в договоре о резервировании срок подписывается договор купли-продажи и подается проект на запись изменений собственников недвижимости в кадастр недвижимости. После подписания договора купли продажи оставшаяся сумма перечисляется на специальный счет нотариуса или закладывается в банковскую ячейку, где деньги хранятся, пока не будут исполнены все условия договора. Это гарантирует, что если продавец в процессе сделки вдруг изменит свои условия таким образом, что они станут неприемлемыми для покупателя, деньги будут возвращены обратно. На счет продающей стороны деньги перечисляются только после того, как в кадастре недвижимости будут переписаны права собственности на имя клиента-покупателя, то есть после 100% юридического подтверждения, что недвижимость принадлежит клиенту. Параллельно с этим составляется акт приема-передачи недвижимости и происходит регистрация нового владельца во всех коммунальных службах. Процесс покупки может занять от 26 до 110 дней, в зависимости от того, как приобретается недвижимость: за собственные средства или с помощью ипотечного кредита.

Обязательные расходы при покупке недвижимости.

Хранение денег на счету – 1 000 евро. Расходы, связанные с юридическим сопровождением сделки и оформлением чешской недвижимости в собственность не превышают 2% от стоимости. Налоги при покупке недвижимости в Чехии: НДС распространяется только на новостройки и взимается в следующих размерах: на квартиры площадью до 120 м2 и дома площадью до 350 м2 - 9%, у квартир площадью свыше 120 м2 и домов площадью свыше 350 м2 - 19%. Также 19% составляет НДС у новых нежилых помещений и коммерческой недвижимости, например, у гаражей, офисов. При покупке недвижимости на вторичном рынке налоги не взимаются.

Налоги и расходы при содержании

Базовая ставка ежегодного налога на недвижимость - 1 крона за кв.м. (0,04 евро). Для расчета квартплаты базовая ставка умножается на 1,2 (поскольку налог взимается с застроенной площади (т. е. включая стены), для квартир считается площадь пола. Также базовая ставка налога на квадратный метр (как для строений, так и для земли) умножается на местный коэффициент, который составляет 0,3 в населенных пунктах, с численностью проживающих до 300 человек. Величина коэффициента увеличивается в зависимости от размера населенного пункта и доходит до 3,5 в городах, где проживает свыше 500 тысяч человек, а также в курортных городах Франтишкове Лазне, Лугачовице, Марианске Лазне и Подебрад. В Праге коэффициент составляет 4,5. Среднемесячная плата за коммунальные услуги — 120–240 евро.

Ипотечный кредит в Чехии

Несмотря на то, что в 2009 году стало возможно покупать недвижимость нерезидентам на физическое лицо, ипотечный кредит можно получить только на чешскую фирму. Поэтому, если вы хотите получить ипотеку, не имея официальных доходов на территории Чехии, то недвижимость нужно будет покупать на фирму, как и до 2009 года. На сегодняшний день в Чехии существует два варианта получения ипотечных кредитов для нерезидентов стран ЕС. Если у соучредителей фирмы имеется постоянный ежемесячный доход, который вы подтверждаете выпиской с банковского лицевого либо банковского карточного счета. При этом доходы могут быть получены в любой стране Европейского союза. Тогда ипотечный кредит может составлять до 80% от оценочной стоимости жилья. И срок ипотечного кредита может составить максимально 30 лет. Если же вы получаете постоянный доход не через банк, тогда ипотечный кредит может составлять до 60% от оценочной стоимости недвижимости при сроке кредитования на 15 лет. Вы можете приобрести несколько объектов для проживания (дом, квартира), или на ипотечный кредит можете купить земельный участок с последующим строительством дома на этом земельном участке. Процентная ставка составляет на сегодня от 5,7% годовых.

Документы для получения ипотечного кредита

• регистрационные документы фирмы;

• учредительный договор;

• выписка из Торгового суда о регистрации фирмы;

• копии паспортов всех соучредителей фирмы;

• налоговые декларации за предыдущие годы (если таковые имеются);

• оценка покупаемой недвижимости и другие документы.

ВНЖ и ПМЖ

Наличие зарегистрированной на ваше имя недвижимости на территории Чехии является большим плюсом при принятии решения о выдаче вам ВНЖ, но не считается достаточным основанием, дающим право подать заявление на получение ВНЖ в Чехии. Первый ВНЖ выдаётся на срок действия в 1 год в Консульстве Чехии в стране постоянного проживания, для граждан РФ - в России. В дальнейшем ВНЖ можно продлить в Префектурах на территории Чехии. По решению иммиграционных властей Чехии, ВНЖ может быть выдан на более длительные сроки. Наличие вида на жительство в Чехии дает право вести собственный бизнес, работать по контракту, получать бесплатную медицинскую помощь (если имеется медицинская страховка), открывать банковские счета в валюте или чешских кронах, как на себя, так и на юридическое лицо, директором которого вы являетесь. А так же право арендовать недвижимость для жилья и для бизнеса, покупать недвижимость на физическое и на юридическое лицо, сдавать собственность в аренду и получать стабильный доход. Право на бесплатное образование в чешских государственных дошкольных, школьных, средних и высших учебных заведениях также получает собственник недвижимости, имеющий вид на жительство. Прожив более 5 лет в Чешской Республике по визе на срок свыше 90 дней в рамках вида на долговременное проживание (ВНЖ) можно получить вид на постоянное жительство (ПМЖ). Есть необходимое условия: время отсутствия в Чехии в течение этих пяти лет не должно превышать 10 месяцев (или не более 6 месяцев непрерывно). Получив ПМЖ, иностранец может работать по найму на равных условиях с гражданами Чехии без обязательного разрешения бюро трудоустройства. Может получать пенсию и другие социальные льготы наравне с гражданином Чехии. Дети на все время учебы (до 26 лет) получают бесплатное медицинское обслуживание. После 5 лет ПМЖ иностранец может просить чешское гражданство.


Автор: Алексей Федунов
Источник: Недвижимость и цены № 12 от 21.03.2011