Закрыть
«Лучшая брокерская компания Московского региона 2018 года»

Доступный монолит с претензией на бизнес-класс

07.02.2011

Как правило, при определении классности объектов жилой недвижимости к экономсегменту относят квартиры в панельных домах. Однако в последнее время жилье в монолитно-кирпичных зданиях, построенных по индивидуальным проектам и недотягивающих по некоторым параметрам до категории бизнес, зачастую понижают в статусе.

При решении проблем улучшения жилищных условий потребитель, рассматривая варианты в ценовом диапазоне экономкласса вторичного рынка, все чаще обращает внимание и на относительно недорогие квартиры в монолитных домах. Учитывая тот факт, что строительство таких зданий в Москве набирало темпы начиная с конца прошлого века, количество квартир в них, выходящих на вторичный рынок, со временем возрастает.

Географический компромисс

В каких районах можно приобрести квартиру в монолитном доме по доступной цене и насколько это реально?

«У монолитного эконома зачастую не самое престижное расположение, — говорит Александр Зиминский. — Такие дома строят в спальных районах Москвы, обычно в окружении старых панельных девятиэтажек, гаражей и так далее, на приближенных к МКАД участках Щелковского, Алтуфьевского, Ленинградского, Дмитровского, Каширского и Варшавского шоссе, Волгоградского и Рязанского проспектов, шоссе Энтузиастов». Перечень районов выглядит внушительно, но самих подобных зданий не очень много.

«Монолитные жилые дома классов эконом, комфорт и даже нижнего ценового сегмента бизнес-класса — это, можно сказать, кризисное явление, — отмечает Ольга Маркова. — Подобных готовых объектов еще не так много, на данный момент большинство из них только строят». В качестве примеров завершенных домов эксперт приводит ЖК «Авеню 77» (ул. Кировоградская), а также уже сданные первые корпуса ЖК «Царицыно».

Качество: есть нюансы

Основным отличием классов эконом, комфорт, нижний бизнес и так далее от полноценного бизнес-класса является местоположение объектов. В остальном на первый взгляд эти здания похожи. Однако, как известно, дьявол таится в мелочах — и в нашем случае между жильем в домах разных классов тоже имеются некоторые различия. Прежде всего это относится к площади квартир.

Размер однокомнатных квартир в монолитных домах низшей ценовой категории — не более 48–50 кв. м, по информации О. Марковой. Это заметно меньше, чем в бизнес-классе. Также и с высотой потолков — например, 2,8 м, а не 3 или 3,2 м. Еще одно существенное отличие — подземный паркинг. В домах бизнес-класса он обязателен, и количество машино-мест современные застройщики все чаще доводят до двух на одну квартиру. В зданиях экономкласса не факт, что паркинг будет вообще. А если он есть, то не всегда подземный: застройщик вполне может ограничиться открытой автостоянкой во дворе. Однако даже если паркинг имеется и именно под землей, мест в нем почти гарантированно меньше, чем в бизнес-классе. Одно машино-место на квартиру, полтора — это уже максимум…

Обязательной в доме бизнес-класса (не говоря уже об элитсегменте) давно стала огороженная и охраняемая территория. А в зданиях категории эконом, говорит Ольга Антонычева, директор отделения агентства «МИЦ-Недвижимость», ограда по периметру вовсе не гарантирована.

Еще одним принципиальным отличием эксперты назвали низкокачественную отделку общественных зон, использование отечественных лифтов.

Цены

По данным Ольги Новиковой, стоимость 1 кв. м в домах подобного уровня начинается от 92 тыс. руб. Минимальные цены (92–131 тыс. руб.) отмечены в сегменте жилья экономкласса. Более дорогие — квартиры категории комфорт (105–170 тыс. руб.). А цены на жилье нижнего бизнес-класса начинаются от 137 тыс. руб./кв. м.

Примеры конкретных объектов приводит О. Маркова. Так, в монолитно-кирпичном доме на улице Кировоградской (ст. м. «Пражская») однокомнатная квартира (48 кв. м) с ремонтом стоит 7–9 млн руб., двухкомнатная (83 кв. м) — 9–12 млн руб., трехкомнатная (109 кв. м) — уже 16 млн руб. В ЖК «Доминанта» (ст. м. «Щукинская») предлагают однокомнатные квартиры (52 кв. м) за 9–10 млн руб., двухкомнатные (75–100 кв. м) за 12–18 млн руб., трехкомнатные (83–106 кв. м) за 14–24 млн руб.

Эти цены, отмечает эксперт, всего на 1–2 млн руб. выше, чем на аналогичные по числу комнат квартиры в соседних современных панельных домах. Что до динамики стоимости, то, по словам специалистов, в период кризиса недорогой монолит сначала резко подешевел (на 35%), но уже с конца 2009 г. наметилась обратная тенденция. За минувший год цены прибавили уже 10–15%, приблизительно такое же удорожание прогнозируют и в 2011 г.

Покупатели

Кто покупает такие квартиры? При всей условности всевозможных коллективных портретов есть у них и некие общие черты. Прежде всего это люди, которые накопили на квартиру в 2006–2007 гг., а потом сориентировались и отказались от приобретения из-за снижения цен в ожидании их дальнейшего падения. Однако уже в 2010-м эти клиенты, увидев, что цены возобновили рост, на рынок вернулись.

Немалое число покупателей — москвичи, улучшающие свои жилищные условия за счет продажи старой квартиры и доплаты (это могут быть личные сбережения или, например, потребительский кредит). Значительная часть покупателей столичных квартир — жители других регионов.

Продавцы

Объем квартир, расположенных в монолитных домах категории, близкой к эконому, незначителен по сравнению с общим количеством предложений на вторичном рынке столичного жилья этого класса. Во-первых, подобных домов возведено не так много по сравнению с исторически захватившей московскую застройку панелью. Во-вторых, инвестиционные квартиры, которые, как предполагали эксперты, должны были массово выйти на рынок, в подавляющем большинстве случаев остались при своих хозяевах. Сохранение денежных средств в недвижимости, согласно многочисленным опросам, оказалось наиболее предпочтительным по сравнению с другими финансовыми рыночными инструментами. Сейчас, когда рынок стабилен, а также есть тенденция к росту цен на качественное жилье, владельцы «лишних» квартир в монолитных домах придерживают их до лучших времен.

Перспективы

Квартира для себя — это приобретение на много лет. И потенциальные покупатели, присматривающиеся к недвижимости, обязательно задают себе вопрос: а как этот дом и квартира в нем будут смотреться лет через пять — десять и более. В этом смысле перспективы героев нашего повествования весьма благоприятные. Квартиры новые — ветшание им грозит еще очень нескоро. Планировки и все прочее — в общем и целом вполне современно. А несколько меньшие по сравнению с истинным бизнес-классом площади и худшие районы с лихвой компенсируются ценой. На рынке всегда есть те, кто готов купить объект подешевле, потому что на более дорогой и комфортный не хватает денег.


Автор: Владимир Абгафоров
Источник: Недвижимость и цены № 6 от 07.02.2011