Закрыть
«Лучшая брокерская компания Московского региона 2018 года»

Хорватия. Жилье на Адриатике

09.08.2011
Алексей Федунов

Благодаря своим природным особенностям, комфортному климату и расположению Хорватия снискала себе славу одного из самых популярных направлений международного туризма. Все это подогревает интерес иностранных граждан к недвижимости страны. Об особенностях покупки жилья в Хорватии читателям журнала рассказывает Алексей Федунов, эксперт по зарубежной недвижимости компании «МИЦ-Недвижимость»

Инвестиции в недвижимость

Horvatiya1.jpg

В настоящее время Республика Хорватия находится на пороге вступления в Европейское содружество, что делает инвестиционно привлекательными многие сегменты ее экономики. Что касается вложений в недвижимость, то для них почти нет ограничений.

Сегодня россияне предпочитают покупать отели (в том числе совсем небольшие), а также земли для строительства объектов недвижимости с апартаментами для их дальнейшей продажи. Прибыль при этом может составить от 50 до 100%. Следует отметить, что вложения в недвижимость Хорватии поступают не только от российских инвесторов, но и из стран Европейского содружества, США, Израиля и др. При этом выбор объектов достаточно богатый, они есть и на побережье, и в материковой части страны, и на островах.

Все больше европейцев интересуются полуостровом Истрия, а особенно его центральной частью, где относительно недорого можно купить и отдельные объекты, и целые заброшенные села с обширными площадями земли.

В настоящее время на Адриатике активно развивается навигационный туризм и, соответственно, растет спрос на стоянки для яхт. Имеющихся явно недостаточно, так что вложения в строительство новых марин сегодня приносят хорошую прибыль инвесторам.

Поскольку речь идет о морском побережье, находящемся во владении государства, строительство таких яхт-клубов и пристаней можно вести только на основании пространственных планов с получением концессии от государства, которую дают минимум на 30 лет. По существующим сейчас планам можно получить или купить концессию на Адриатике во многих интересных местах. На территории Истрии пространственными планами предусмотрено также строительство гольф-полей, что достаточно привлекательно для западного туристического бизнеса, поэтому вложения в такого рода недвижимость тоже прибыльны.

СПРАВКА

Республика Хорватия — государство на юге Центральной Европы и западе Балканского полуострова, состоит из двух частей. Одна — континентальная — расположена в бассейне реки Саны, другая вытянута полосой вдоль побережья Адриатического моря. Эта страна, бывшая союзная республика в составе Югославии, ставшая независимой в 1991 г., известна своими старинными уютными городами, красивой природой, живописными ландшафтами и чистейшей водой Адриатического моря.

Численность населения Хорватии — 4,8 млн человек. Площадь территории страны — 56,5 кв. км, водной акватории — 33,2 кв. км. Столица — Загреб. Самые крупные города — Сплит, Риека, Задар, Карловац.

Апартаменты в самых популярных районах Хорватии

По московским меркам цены на жилую недвижимость Хорватии невелики. Например, в Истрии цена небольшой квартиры с одной спальней от 1,3 тыс. евро/кв. м. Если она расположена на первой линии от моря, ее стоимость возрастает до 3 тыс. евро/кв. м.

Жилье в Далмации продают за 1,5–3 тыс. евро/кв. м.

В Дубровнике цены уже намного выше — от 3 до 7 тыс. евро/кв. м. Новые квартиры в столице страны городе Загребе стоят в среднем от 1,1 до 3 тыс. евро/кв. м в зависимости от расположения объекта.

В Хорватии продают и квартиры, возведенные еще при социализме, это так называемая старая застройка. Цены на них ниже, чем на более молодые аналоги, на 20%.

Есть квартиры в старых домах, построенных во времена правления Италии, их стоимость в среднем составляет около 1 тыс. евро/кв. м.

Дома

Horvatiya2.jpg

Цены на дома также во многом зависят от их расположения, особенно относительно побережья. Самые дорогие находятся на первой линии от моря. Их стоимость в Истрии колеблется от 1 до 2,5 млн евро. Дома в 200–500 м от моря немного дешевле — здесь можно подобрать полностью готовый для проживания дом за 700–800 тыс. евро.

Фешенебельные виллы на первой линии ценятся очень высоко независимо от времени постройки. Их стоимость может быть сопоставима с ценами домов и вилл на самых престижных курортах Италии и Франции.

Особый интерес покупателей из Англии, Италии и Австрии вызывают старые дома в полуразрушенном состоянии, находящиеся в Центральной Истрии, подальше от моря. Цены на них весьма скромные — от 100 тыс. евро. После соответствующего ремонта их стоимость возрастает до 250–500 тыс. евро.

В Средней Далмации цены на дома колеблются от 1 до 2,5 тыс. евро/кв. м, а в предместье Дубровника начинаются от 3 тыс. евро/кв. м.

Особенности покупки недвижимости

Российские граждане могут приобрести все виды недвижимости (дом, квартира, земля, отель, другие коммерческие здания и пр.) на физическое лицо. Но оформление всей документации связано с большими расходами.

По времени этот процесс иногда растягивается до двух лет, а в самом конце покупателя-россиянина может ожидать «сюрприз» в виде отказа Министерства юстиции Хорватии в оформлении документов. Поэтому самый простой путь — покупка на компанию, зарегистрированную в Хорватии на любое юридическое или физическое лицо. Для физического лица достаточно будет личного присутствия и заграничного паспорта учредителя, а юридическое лицо при учреждении фирмы должно предоставить оригинал или заверенную копию решения о регистрации фирмы за границей. Учредителями компании могут быть и несколько лиц. Процесс ее открытия очень простой. Все необходимые документы оформляют у нотариуса в Хорватии за один день, а Торговый суд выдает решение о регистрации.

При открытии фирмы необходимо оплатить:

• минимальный учредительный капитал в сумме 20 000 кун (около 2600 евро). После регистрации фирмы им можно пользоваться;

• подготовку документов у нотариуса и прочее — около 1000 евро.

По закону каждая фирма в Хорватии обязана вести бухгалтерскую документацию, и такую работу могут выполнять специальные бухгалтерские конторы, которые за свои услуги берут от 100 до 150 евро/мес. Налог на фирму платят один раз в год, он составляет 1200 кун — это около 150 евро.

В конце каждого года, если компания оказывается в плюсе, необходимо оплатить налог на прибыль, составляющий 20%. Если фирма предоставляет услуги, прибыль рассчитывается в размере 23% НДС. Если в компании есть расходы, тогда государству оплачивают только разницу НДС между входящими и выходящими счетами.

Потенциальный инвестор должен вместе с открытием и регистрацией фирмы в Хорватии завести и свой личный нерезидентный валютный счет в любом банке страны. Средства на него он может послать из любого государства мира. Когда фирма будет зарегистрирована (срок составляет от одного до десяти дней), инвестор со своего личного валютного счета производит заем своей фирме, основанной в Хорватии, на срок от 10 до 20 лет. Этот заем (или кредит) возвращается по частям или единовременно как с процентами, так и без них. Наряду со своими собственными средствами инвестор в Республике Хорватия может пользоваться и кредитными средствами банков.

Процесс покупки недвижимости

Horvatiya3.jpg

Как правило, все начинается с ознакомительного тура, который обычно длится около недели. За это время осматривают предварительно подобранные по заявке клиента объекты, одновременно регистрируют юридическое лицо, подписывают предварительный договор и вносят аванс. Чаще всего расходы по прибытии в страну и проживанию покупатель оплачивает самостоятельно, но большинство агентств недвижимости и строительных компаний готово возместить часть затрат, если клиент приобретает недвижимость.

После того как юридическое лицо зарегистрировано и недвижимость для приобретения выбрана, покупателю стоит провести процедуру проверки документов. Какие же документы на недвижимость необходимо увидеть до подписания договора купли-продажи?

Первое — выписка из кадастровых книг и копия кадастрового плана. Неплохо будет ознакомиться с условиями строительства объекта или получить выписки из пространственного плана и посмотреть, разрешено ли строить в данной местности. Если вы хотите приобрести земельный участок, то обязательно требуйте для ознакомления локационное и строительное разрешения, а также разрешение о пользовании.

Но самое главное — проверка объекта в земельных книгах. Еще только собираясь заняться продажей недвижимости, продавец должен подготовить всю необходимую документацию о собственности.

Очень важно при покупке хорватской недвижимости, чтобы продавец в земельных книгах был обозначен как владелец. Не стоит приобретать недвижимость, которую продают по доверенности, даже если, по словам собственника, документ оформлен на его близкого родственника. Позднее такая продажа может обернуться длительными судебными разбирательствами.

В свидетельстве о собственности (Vlasnicki List) прописано:

• предмет владения — Posjedovnica (A list). Содержится информация об объекте недвижимости, кадастровые номера, площадь и тип объекта, а также фиксируются возможные изменения, которые применяются к объекту;

• собственник — Vlastovnica (B list). Содержатся данные о собственнике объекта, возможные изменения, а также информация, связанная с имущественными или личными ограничениями относительно распоряжения объектом, если таковые имеются;

• обременения, наложенные на объект, — Teretovnica (C list). Содержится информация об ипотеке, праве на строительство, правах по обязательствам.

Свидетельство о собственности внешне похоже на обычную справку. Оно напечатано на самой простой белой бумаге, не оформлено какими-нибудь цветными узорами, на нем нет водяных знаков. Единственное обязательное цветное оформление — это печать Общинного суда.

При покупке новостройки или недостроенного объекта нужно ознакомиться с разрешением на его возведение, документами о владении (posjedovni list) и по возможности с детальным планом застройки данной местности, в котором будет описано назначение земель и указаны ограничения по строительству, если таковые существуют. Если объект уже завершен, то застройщик обязан предоставить свидетельство об этажировании (Elaborat etaziranja) и разрешение на пользование (uporabna dozvola).

Заключение предварительного договора

Если все документы проверены и нет никаких сомнений, покупатель и продавец заключают предварительный договор (Predugovor o Kupoprodaji Nekretnine), в котором зафиксированы все ключевые вопросы по сделке: описание объекта, реквизиты сторон, сроки оплаты, валюта платежа, денежный курс, по которому будут производить расчеты.

Одновременно покупатель вносит задаток — 10–15% стоимости. Он может это сделать наличными или банковским переводом. Задаток не возвращается покупателю в случае отказа от сделки, но по хорватским законам продавец должен вернуть его в двойном размере покупателю, если сделка срывается по его вине.

Заключение договора купли-продажи и регистрация

Horvatiya4.jpg

Основной договор купли-продажи (Ugovor o Kupoprodaji Nekretnine) подготавливает юрист. На этом же этапе происходит окончательный расчет по сделке, для чего необходимую сумму списывают со счета вновь созданной хорватской компании (средства переводят на счет продавца), а приобретенный объект ставят на баланс предприятия.

Как только продавцом выдана расписка в получении средств (Tabulalarna Isprava), договор купли-продажи заверяет нотариус, после этого его регистрируют в Общинном суде — местном органе по различным правовым вопросам. При регистрации новому владельцу выдают квитанцию с входящим номером, подтверждающую, что документы на регистрацию приняты. Право собственности регистрируют в течение 15–30 дней. Когда регистрация окончена, собственник получает лист владельца (Vlasnicki List) — документ о полном переходе права собственности на имя нового собственника.


Налоги

После подписания договора в течение 30 дней покупатель обязан предоставить документы по сделке в налоговое управление по месту расположения недвижимости, где рассчитают сумму для уплаты налога на сделку с недвижимостью — 5% от стоимости. После получения извещения о налоге покупатель обязан оплатить его в течение 15 дней.

Расходы на покупку

Юридические услуги (нотариус): в среднем 1,5% + НДС (1,83%). Если недвижимость оформлялась на хорватскую фирму, то дополнительные юридические и нотариальные расходы составят еще около 1,5 тыс. евро.

Комиссия агентству: максимальная комиссия, разрешенная по закону Хорватии, может составлять 6%, причем она делится между продавцом и покупателем, то есть максимум по 3%. При покупке напрямую у застройщика комиссию не оплачивают.

К СВЕДЕНИЮ

По московским меркам цены на жилую недвижимость Хорватии невелики. Например, квартиры с одной спальней в среднем стоят:

• от 1,3 тыс. евро/кв. м — в Истрии;

• 1,5–3 тыс. евро/кв. м — в Далмации;

• 1,1–3 тыс. евро/кв. м — в Загребе — столице Хорватии.

Закон об иностранцах, ВНЖ, ПМЖ

Horvatiya5.jpg

Российские граждане могут приехать в Хорватию на основании ваучера или по приглашению хорватской фирмы. Срок непрерывного проживания в Хорватии по приглашению — 90 дней. Уже несколько лет подряд Республика Хорватия устанавливает режим свободного въезда российских граждан без ваучеров и приглашений с 1 апреля до 31 октября включительно.

Если у российского гражданина открыта фирма или куплена недвижимость в Хорватии, он подает в полицейское управление документы на деловую или рабочую визу, которую выдают на один год. После одобрения визу вклеивают в паспорт, так что въезд в Хорватию в течение года будет неограничен.

Учредитель фирмы с большим процентом участия получает деловую визу, а все остальные учредители — временное проживание или рабочее разрешение также на один год.

Для одобрения временного проживания с заявлением обращаются в посольство Хорватии в Москве. Каждый год за 45 дней до окончания срока выданного одобрения подают заявление на его продолжение. После пяти лет можно претендовать на получение вида на жительство, на основании чего в Хорватии выдают личное удостоверение иностранца. После этого человек может, если пожелает, обратиться за хорватским гражданством.

Коммунальные платежи

В Хорватии коммунальные платежи относительно невелики и обычно составляют для квартир с одной спальней — 45–50 евро/мес., а для квартир с тремя спальнями редко превышают 100 евро/мес. Среднюю стоимость коммунальных платежей для домов высчитать довольно трудно, так как ее величина зависит от многих факторов.


Автор: Алексей Федунов
Источник: