Закрыть
«Лучшая компания на рынке ипотеки 2017 года»

Квартира в залоге. О чем нужно знать заемщику?

01.08.2011
Константин ШИБЕЦКИЙ

Ипотечное кредитование в нашей стране набирает обороты. Сегодня редко встретишь человека, который не знает хотя бы в общих чертах, что такое ипотека. Однако осведомленность и юридически грамотный подход к решению жилищного вопроса с помощью кредита — это не одно и то же. О таком важном элементе ипотечного займа, каким является договор, рассказывает Константин ШИБЕЦКИЙ, директор ипотечного отделения АН «МИЦ-Недвижимость».

— Начнем с общих положений и понятий. Что такое кредитный договор?

— Кредитный договор — это основной документ, в котором содержатся все существенные условия взаимоотношений заемщика и банка-кредитора, предоставляющего ипотеку. Конечно, абсолютно все заемщики читают кредитный договор перед его подписанием. Однако далеко не все правильно понимают прочитанное, а прочитав, забывают или, что еще хуже, не придают значения тому или иному пункту. А ведь даже опытному юристу для изучения этого документа (в нем не менее десяти страниц убористого текста) понадобится два-три часа, что же говорить о простом гражданине, который далеко не так хорошо юридически подкован!

— Еще одно понятие, которое требует определения, — «расчетный период кредита». Что это такое?

— Понятие расчетного периода содержится в каждом кредитном договоре. Необходимо не только обратить внимание на дату, указанную в этом пункте, но и хорошенько ее запомнить. Это так называемый час икс: именно после этого числа говорят о просрочке по кредиту. Очень часто заемщики допускают просрочки, банально забывая об очередном платеже. О последствиях этого расскажем отдельно.

— Какие виды кредитных договоров существуют?

— Прежде всего в любом ипотечном договоре содержится информация о целях выдачи кредита. Со средствами, предоставляемыми на приобретение недвижимости, все понятно, они идут непосредственно продавцу. Однако ипотечный кредит выдают не только на покупку, но и, например, на ремонт и благоустройство жилья. В таком случае необходимо подтвердить целевое использование денег. Это можно сделать путем предъявления договора с подрядной организацией, осуществляющей ремонт, и чеков или товарных накладных на строительные материалы, элементы отделки, мебель и т. д. Конечно, строгого контроля над потраченными средствами кредитор осуществлять не будет, но обязанность заемщика предоставлять такие данные в договоре непременно указана.

Довольно распространены ипотечные продукты для приобретения новой недвижимости под залог уже имеющейся. Это может быть квартира в новостройке либо загородная недвижимость (дом или участок), которые клиент хочет купить, но прямого кредитования на них нет. В таком случае заемщик обязан предоставить в срок, определенный договором, документы, подтверждающие приобретение недвижимости.

2.jpg

В линейке ипотечных продуктов присутствует кредит на любые цели под залог имеющейся недвижимости. В таком случае ничего подтверждать банку не надо, но за эту услугу заемщик платит значительно больше — проценты за пользование подобным кредитом банки назначают максимальные.

— Среди участников ипотечной сделки присутствуют созаемщики и поручители. Есть ли между ними разница?

— Безусловно, есть, и принципиальная. Доход созаемщиков влияет на размер кредита, поручительство же является одним из способов обеспечения исполнения заемщиком обязательства перед банком. Проще говоря, банк может потребовать исполнения обязательства по кредиту у любого из созаемщиков, причем как полностью, так и частично. Многие из граждан, соглашаясь на роль созаемщика, ошибочно полагают, что перед банком будет отвечать только тот, на чье имя оформлена недвижимость. Увы, это не так. Поручитель же отвечает по кредитному договору лишь после должника, если тот не смог исполнить свои обязательства. Объединяет их только то, что, если созаемщик или поручитель захочет взять другой кредит для себя, обязательства по первому займу будут учтены и возможная сумма скорректирована.

— Зачастую заемщики стараются выплатить долг банку быстрее назначенного срока. Какова процедура досрочного возврата кредита?

— Досрочно вернуть кредит можно по инициативе банка-кредитора или заемщика. Если с инициативой выступает заемщик, то кредитор может назначить штрафные санкции либо разрешить сделать это без каких?либо ограничений. Может быть установлен мораторий (временный запрет) на досрочное погашение сроком от трех месяцев до года. Штрафные санкции сегодня практически не применяют. Как правило, заемщик не может произвести полное досрочное погашение в день обращения в банк, нужно предупреждать кредитора не менее чем за две недели.

Есть и приятные стороны этого процесса для заемщика. Например, многие считают, что при досрочном погашении банку придется выплатить все проценты. Однако это не так. При полном или частичном досрочном возврате кредита проценты уплачивают только за фактическое количество дней пользования им. При частичном досрочном погашении у заемщика почти всегда есть право выбора: или сократить срок кредита и оставить неизменным платеж, или уменьшить ежемесячный платеж при сохранении срока кредитования.

— А если досрочный возврат кредита происходит по требованию банка?

— Досрочный возврат займа по инициативе банка обусловлен, как правило, негативными последствиями кредитных отношений. Основные причины требований вернуть деньги, на которые следует обратить особое внимание:

• нецелевое использование;

• кредита (в случае когда закладывают имеющуюся в собственности недвижимость на определенные цели);

• нарушение обязанностей заемщика по страхованию предмета ипотеки (почему?то многие считают, что взаимоотношения со страховой компанией — это личное дело заемщика, однако банк это интересует не меньше);

• осуществление перепланировки без согласования с банком или разрешения соответствующих государственных (муниципальных) органов;

• просрочка более чем на 30 календарных дней или (внимание!) нарушение сроков внесения ежемесячных платежей более трех раз в течение одного года, даже если просрочка непродолжительна или незначительна по сумме.

Не следует забывать, что банк-кредитор не несет ответственности за просрочку в связи с задержкой поступления платежа заемщика из другого банка на счет в банке-кредиторе.

Иными словами, если при перечислении денег на счет заемщика произошла какая?нибудь заминка и ежемесячный платеж не поступил вовремя, то это личная проблема заемщика, лучше подстраховаться и отправить деньги заранее, чтобы не возникла просрочка.

Кроме того, у банка остается право требования досрочного возврата заемных средств при неисполнении или ненадлежащем исполнении любого обязательства кредитного договора или договора страхования. Среди них, например, предоставление заемщиком один раз в три месяца справки с места работы по форме 2?НДФЛ или согласование с банком вселения в квартиру родственников. Банк может потребовать досрочного погашения кредита в случае нарушения заемщиком правил пользования предметом ипотеки, например прописки тети или племянника из другого города без предварительного разрешения кредитора.

— Возможна ли сдача внаем ипотечной квартиры?

— Конечно, это возможно, но только при соблюдении определенных условий. Во- первых, в банке должны заранее знать, что покупаемую с помощью ипотеки недвижимость вы намереваетесь сдавать в аренду, поскольку в некоторых банках существуют особенные условия кредитования таких заемщиков-рантье. Во-вторых, вы обязаны получить у банка письменное согласие на это, иначе при проверке сотрудником кредитной организации состояния недвижимости, находящейся в залоге, можно попасть в неприятную ситуацию.

— Можно ли получить новый ипотечный или потребительский кредит при наличии действующей ипотеки?

— Если доходы заемщика позволяют, то можно. Например, приобрести автомобиль в кредит. Но некоторые банки вменяют в обязанность заемщику, который уже получил ипотеку на покупку квартиры, предварительно уведомлять первого кредитора о других займах. Неисполнение этого требования также формально может привести к расторжению кредитного договора банком и досрочному возврату ипотечных средств.

— Как строятся взаимоотношения заемщика и банка после выдачи кредита?

— После выдачи кредита заемщик не прекращает общаться с банком. Кроме ежемесячных платежей у должника существует еще ряд обязанностей. Речь идет об обстоятельствах, которые способны повлиять на исполнение заемщиком своих обязательств по кредитному договору. Это может быть изменение места работы и места жительства, семейного положения, состава семьи, паспортных и контактных данных и т. д. Перечень, как правило, открытый, потому что всех обстоятельств указать невозможно. Это не значит, что при любом событии необходимо срочно бежать в банк и писать заявление, но помнить о том следует, ведь, если возникают сложности с выплатами по кредиту и вы знаете причину, намного проще сообщить об этом заблаговременно в банк, чтобы договориться о совместном решении проблемы.

— Во время экономического кризиса многие заемщики испытали финансовые трудности. У кого-то заметно снизились доходы, а кто-то и вовсе потерял работу. Ипотека стала для них непосильным бременем. Как работает банк с должниками?

— Здесь может быть два сценария: пессимистичный и оптимистичный. Заемщик должен помнить, что, если выплачивать кредит он более не в состоянии и дело дошло до реализации предмета залога, а вырученных от продажи недвижимости денежных средств не хватает для погашения долга, банк вправе (на практике он это право реализует обязательно) получить недостающую сумму за счет другого имущества. Этим наше законодательство отличается, например, от законодательства США: у них погашение задолженности по кредиту ограничено только стоимостью предмета залога.

Второй сценарий окончания кредитных отношений более радужный: происходит полное погашение займа. Часто этот факт сопутствует продаже недвижимости на открытом рынке. В таком случае необходимо помнить, что для реализации подобной недвижимости требуется аннулировать закладную (регистрационная запись об ипотеке) в регистрирующем органе, говоря риэлторским языком, снять залог. Банк должен выдать документы, подтверждающие исполнение обязательств, обеспеченных ипотекой, в течение 7 – 15 дней с даты обращения заемщика. Это необходимо учитывать, если вы собрались продавать или приобретать такую квартиру. На практике снятие залога происходит быстрее, но сбрасывать со счетов сроки, указанные в кредитном договоре, все?таки не стоит. Особенно в ситуации, когда вместо этой квартиры вы намереваетесь приобретать другую.

Итак, мы рассмотрели несколько положений кредитного договора. Последствия невыполнения их достаточно серьезны. Наша рекомендация: берите кредиты и подписывайте договор только в том случае, когда вы абсолютно понимаете каждый пункт этого документа и в состоянии его соблюдать, иначе потом будет не на кого пенять, а незнание законов (читай — пунктов кредитного договора) не освобождает от их соблюдения.


Автор: Константин Шибецкий
Источник: