Закрыть
«Лучшая брокерская компания Московского региона 2018 года»

Основные тенденции рынка недвижимости

12.11.2014 22:17:00

Ольга АНТОНЫЧЕВА, директор отделения Компании «МИЦ-недвижимость»

- Как изменился спрос на недвижимость в последние 3 месяца? Есть ли рост или падение спроса? Увеличилось/уменьшилось количество предложений квартир на рынке?

Все ожидали, что в сентябре начнется традиционное оживление спроса и роста цен на недвижимость, но этого не произошло. На рынке стагнация: рублевые цены топчутся на месте, долларовые резко снизились вслед за падающим курсом рубля, а покупатели замерли в ожидании
Сроки экспозиции квартир на вторичном рынке достигли нереальных величин и длятся дольше, чем в кризисном 2008 году
В продаже есть квартиры, по которым неделями не бывает ни одного звонка от покупателя, спросом пользуются относительно дешевые квартиры стоимостью 6-7 млн руб. и можно торговаться — продавцы готовы скидывать 5-7%.

- Изменяются ли цены на квартиры, стоимость квадратного метра? Есть ли рост или наоборот уменьшение цен на недвижимость? Возможно, есть изменение отдельно на рынке вторичной недвижимости и новостроек?

Непонятная ситуация с курсом доллара может привести к застою на рынке. С начала года рублевые цены на московские квартиры выросли на 7-8%, в ближайшие месяцы мы скорее всего увидим продолжение падения цен в долларовом выражении и либо минимальный прирост цен в рублевом, либо вообще его отсутствие».

Предпосылок для роста рынка нет. По общей оценке, до конца года цены в новостройках могут снизиться до 5%. Не исключен сценарий 2008 г., когда в течение года рублевые цены снизились на 10%, а долларовые — на 35-40%. Но состояние рынка в конечном итоге будет зависеть от макроэкономической ситуации в стране — от цены на нефть, курса рубля и индекса потребительских цен.

Многие застройщики решили не прекращать летних рекламных акций.

Группа компаний ПИК предоставляет скидки до 10% на квартиры в Москве и области, «СУ-155» — 10-15%, «Крост» — 12%, сказано на их сайтах.

- Изменилось ли количество людей, которые берут квартиру в ипотеку?

- Меняется ли ипотечная ставка?

Драйвером развития рынка недвижимости в последние годы неизменно остается ипотека. По данным Росреестра, в первом квартале 2014 года около 26% жилья приобреталось с помощью ипотеки. А по данным ЦБ за два первых квартала 2014 года, количество выданных кредитов увеличилось на 32,3%, объем же выданных в виде ипотечных кредитов средств вырос на 43,3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Как всякий востребованный товар, ипотека подорожала. Сбербанк в июле поднял базовые ставки на 0,5-1%. За ним традиционно подтянулись остальные игроки. С октября многие прогнозируют повышение ставок. Особенно резкое повышение ставок ипотечного кредитования наблюдается в маленьких банках. Они доходят до 18%, иногда и более.

У застройщиков, работающих в Подмосковье, продажи в кредит на некоторых объектах доходят чуть ли не до 100%. «Средним» показателем считается 50%.

- Возможно, есть еще какие-то тенденции, которые видят эксперты рынка недвижимости, о которых мы не спросили.

- Прогноз по рынку, если в нынешней ситуации это вообще возможно, на ближайшие полгода.

Увеличение доли ипотечных сделок и снижение продаж новостроек свидетельствует об ухудшении ситуации с платежеспособным спросом на жилье по сравнению с прошлым годом. Соответственно, при такой низкой активности рынка мы, скорее всего, не увидим существенного роста цен на недвижимость по итогам второго полугодия 2014 г. даже в рублях, а долларовый индекс стоимости жилья продемонстрирует ощутимое падение в связи с укреплением курса американской валюты.

В первые месяцы 2014 г. рынок недвижимости пережил период резкой активизации. Ряд внешних факторов – девальвация рубля, инициированная ЦБ зачистка банковского сектора от неблагонадежных кредитных учреждений, геополитический кризис и т.п. – привели к взрывному увеличению спроса на жилье. Во-первых, те, кто нуждался в решении квартирного вопроса, стремились побыстрее выйти на сделку, так как опасались роста цен, ипотечных ставок, общего ухудшения макроэкономической ситуации. Во-вторых, с помощью инвестиций в недвижимость люди пытались спасти рублевые капиталы от обесценения. Фактически жилье стало конкурентом банковским вкладам, растерявшим популярность из-за массового отзыва лицензий у банков: если по итогам первого полугодия 2013 г. прирост депозитной базы составил 10%, то по итогам аналогичного периода 2014 г. объем депозитов сократился, отмечается в обзоре Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

Однако активизация рынка в условиях низкого платежеспособного спроса чревата исчерпанием потенциального спроса будущих периодов и не может продолжаться долго. Собственно, уже весной, когда геополитическая напряженность временно пошла на спад, риелторские и девелоперские компании заявили о существенном снижении числа сделок. На рынок пришла стагнация.

Все эти пертурбации отразились и в статистике московского отделения Росреестра, но с некоторым опозданием, потому что на организацию сделки в среднем уходит примерно два месяца. Число зарегистрированных прав на недвижимость в марте (статистика за март де-факто отражает ситуацию на рынке в январе) подскочило почти на 28% по сравнению с аналогичным периодом 2013 г., с 12 653 до 16 154. В апреле 2014 г. рост составил 31,3%, в мае – 44,4%, в июне – 20,1%. Но уже июльские данные статведомства говорят о затухании покупательской активности: показатель текущего года превысил прошлогодний лишь на 9%. В августе разрыв сократился до 3,4%, то есть в начале лета активность на рынке вернулась к уровню прошлого года.

Однако любопытно, при примерно одинаковом числе зарегистрированных прав – 12 468 в августе 2014 г. и 12 053 в августе 2013 г. – в текущем году число ипотечных сделок выросло на 9,4%, а количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве жилья, напротив, упало на 20%.

Такая ситуация – увеличение доли ипотеки и снижение числа сделок с новостройками – сигнализирует о снижении платежеспособного спроса на жилье относительно прошлогоднего уровня. Финансовые ресурсы покупателей жилья сильно ограничены, поэтому они:

а) вынуждены занимать деньги у банков, несмотря на очень высокие проценты по ипотеке;

б) предпочитают заключать сделки на вторичном рынке, где есть возможность выстроить цепочку альтернатив, без привлечения значительного количества «живых» денег (на первичном рынке теоретически тоже можно обменять старую квартиру на новую в рамках схемы trade in, но такую услугу застройщики предлагают не очень часто).

Судя по ситуации с платежеспособным спросом, рынок скорее готов к снижению цен, чем к их росту. Напомним, даже ажиотажный спрос на жилье в начале 2014 г. не привел к сколько-нибудь значимому подорожанию недвижимости. Согласно индексу стоимости жилья www.irn.ru, за первые четыре месяца долларовые цены на квартиры в Москве снизились примерно на 6%, а рублевые – подросли на 4%. За этот же период курс отечественной валюты просел с 32,7 до 36,4 рубля за доллар. То есть цены на недвижимость на фоне всплеска спроса даже не смогли полностью отыграть ослабление национальной валюты.

Соответственно, надеяться на рост цен на фоне падения активности на рынке и снижения уровня платежеспособного спроса не приходится. Скорее всего, по итогам второго полугодия 2014 г., когда успокоятся валютные курсы, стоимость жилья не покажет существенного прироста даже в рублях, а в долларах произойдет ощутимое снижение за счет увеличения курса американской валюты.

Если недостаток ликвидности в экономике будет расти (в связи с западными санкциями и т.п.), начало 2015 г., вероятно, будет похожим на начало 2009 г. Со всеми вытекающими последствиями в виде коррекции цен не только в твердой валюте, но и в рублях. Просадка рублевых цен вряд ли превысит 10-15% в связи с ослаблением рубля. В долларах цены могут упасть значительно больше. Насколько – зависит от глубины падения курса отечественной валюты относительно
американской валюты.


Автор: Антонычева Ольга Леонидовна
Источник: irr.ru