Закрыть
«Лучшая брокерская компания Московского региона 2018 года»

От двух до четырех

20.12.2012 12:12:00

Малоэтажные дома - самый неоднородный сегмент московского рынка жилья

В отличие от большинства мировых мегаполисов, в Москве сохранилось очень немного малоэтажной жилой застройки (от двух до четырех этажей). На периферии города преобладает типовая панель, а в центре малоэтажный формат, представленный историческими домами, еще в советские времена был приспособлен под различные конторы. Но жилые дома малой этажности все же сохранились на карте города. Они столь же разнообразны по архитектуре и расположению, сколько и по их месту на сегодняшнем рынке жилья.

Восемь соток - это круто… Если они в Москве.

Элитный сегмент малоэтажного жилья представлен в Москве немногочисленными историческими особняками в границах Садового кольца и несколькими новыми проектами, в том числе на «Золотой миле» вблизи Остоженки. На рынок такие предложения попадают крайне редко. Большинство новых «клубных» домов имеют не менее пяти этажей, поэтому в малоэтажную категорию они не входят. Элитный коттеджный формат в Москве почти не представлен. К этой категории можно отнести городские особняки в Екатериновке и наиболее дорогие коттеджи в Серебряном бору. Гораздо шире на рынке представлены коттеджи и таунхаусы бизнес-класса, некоторые из которых сдаются в аренду. Впрочем, их доля от общего объема предложения тоже весьма скромная.

Примером элитного предложения на рынке частных домов в Москве может быть предлагавшийся в этом году особняк в Екатериновке - небольшом эксклюзивном девелопменте, состоящем из сорока частных домов, расположенных на выезде из Москвы к северу от Рублевского шоссе. Трехуровневый особняк с мансардой общей площадью около 500 кв. м, на участке 8 соток, в 20 метрах от леса (с военизированной охраной и очень солидными соседями в придачу) продавался за 3,2 млн. долл. По меркам загородной Рублевки не такие уж большие деньги, зато гораздо ближе к центру, чем у президента с премьером, которые уже начали летать на работу из своих загородных резиденций на вертолетах.

Эксперты, которые держат руку на пульсе рынка, говорят, что на сегодняшний день предложение двухэтажных жилых особняков (как исторических, так и новостроек) на территории Москвы крайне ограничено. Примерно та же картина и с таунхаусами. «Единовременно на рынке присутствует не более десяти объектов, большинство из которых расположено в ЦАО, внутри Садового кольца, говорит Карен Мелконян, управляющий партнер компании EliteCenter, ГК МИЦ. - Основная часть существующих сегодня особняков используется в качестве офисов или представительств. Кроме того, многие объекты, выходящие на рынок, предлагаются в закрытой продаже и не рекламируются». Среди наиболее интересных элитных малоэтажных объектов в EliteCenter отметили таунхаусы в ЖК «Три тополя на Плющихе» и ЖК «Палаты Муравьевых», а также особняки, расположенные в Малом Васильевском и Барыковском переулках.

Любителям истории - деревянные перекрытия

Жилой фонд трех-четырехэтажных малоквартирных зданий более разнообразен. По словам К.Мелконяна, он состоит из отдельно стоящих особняков, таунхаусов и большого количества малоэтажных жилых комплексов, где количество квартир не превышает пятидесяти. Количество исторических особняков и городских усадеб, используемых в качестве жилья, сегодня не превышает пятнадцати зданий, каждое из которых прошло полную реконструкцию, сохранив лишь фасады. Одной из важных особенностей особняков считается наличие подземного паркинга, что позволяет увеличить этажность вниз. По мнению экспертов EliteCenter, наиболее яркими примерами жилых особняков являются: комплекс «Жемчужина Замоскворечья», расположенный по адресу 1-ый Кадашевский переулок, д.11/5, дома по адресам Пречистенка, д. 18 и 3-й Монетчиковский пер., д.4/6, стр.1. Однако большинство исторических особняков используются не под жилье, а как офисы или представительства крупных компаний.

Особняки, представляющие собой памятники архитектуры, не реконструируются, в них проводится лишь отделка помещений, поэтому перекрытия в них, как правило, деревянные. «Большинство таких объектов расположено в ЦАО, внутри Садового Кольца, в районах Остоженки, Пречистенки, Патриарших прудов, - продолжает К.Мелконян. - Исторические особняки, возведенные в XVIII–XIX вв. зачастую встраиваются в строящиеся рядом элитные жилые комплексы. В качестве примеров можно привести ЖК «Палаты Муравьевых», Большой Афанасьевский переулок, д. 24, ЖК «Резиденция Знаменка», ЖК «Чистые пруды». Среди новых малоэтажных жилых комплексов стоит отметить такой значимый проект, как ЖК «Усадьба Трубецких», расположенный на территории парка Мандельштама».

Свет мой, зеркальце, скажи…

Самый научный способ оценить долю предложения в 2-4-этажных жилых домах - это обратиться к одной из профессиональных баз данных. При этом при анализе имеет смысл исключить панельное домостроение. Так вот, по данным базы WinNER, квартиры в низкоэтажном сегменте рынка составляют около 8% от общего объема предложений в кирпичных домах. «В основном предлагают квартиры, а не целые особняки, - говорит Ирина Кирсанова, заместитель генерального директора по маркетингу компании «Пересвет-Инвест». - Стоимость подобных предложений сильно варьируется. Есть квартиры без ремонта по цене 19-20 млн. рублей, а есть с дизайнерским ремонтом и мебелью - за 60-80 млн. рублей. Например, продается квартира в особняке конца XIX века, у метро «Кропоткинская» (на этаже только две квартиры) площадью 110 кв. м, с дизайнерским ремонтом, мебелью и техникой. Цена вопроса 83 млн. рублей. На «Китай-городе» за 31 млн. рублей предлагается квартира площадью 120 кв. м в доходном доме начала XX века. Она имеет два выхода - парадный и черный. Есть дымоход под камин. Квартира нуждается в ремонте».

Квартиры площадью 180-200 кв. м и выше стоят уже за 100 млн. рублей. Так, по информации экспертов компании «Пересвет-Инвест», в районе метро «Сухаревская» за 108 млн. рублей реализуется двухуровневая квартира площадью 225 кв. м в реставрированном особняке. Дизайнерский ремонт, второй этаж мансардный, на первом этаже гостиная с камином. В квартире пять спален и три санузла. Целиком особняки реализует редко: «Таких предложений немного и стоимость данных вариантов превышает 600 млн. рублей, - говорит И.Кирсанова. - Одно из самых «демократичных» предложений такого рода в центре - особняк в районе метро «Библиотека им. Ленина» за 640 млн. рублей. Площадь 970 кв. м, три этажа, эксплуатируемый подвал. Без отделки».

Городские дачи и… хаусы

Индивидуальные жилые дома - это, конечно, нехарактерный формат для Москвы. В Серебряном бору и в Поселке художников на Соколе, возможно, найти уютные коттеджи и таунхаусы. Есть и более новые примеры подобной застройки, например в Куркино (московский анклав за МКАД, так называемая «Московская Швейцария»). Встречается подобная застройка и в пределах кольцевой автодороги. «Ближе всего к центру располагается новый проект таунхаусов «Витамин Парк» в районе метро «Калужская», - говорит И.Кирсанова. - Это десять трехэтажных и четыре двухэтажных таунхаусов, площадью от 300 до 600 кв. м. Например, таунхаус площадью 327 кв. м. предлагают за 60 млн. рублей. Данные предложения довольно дороги, поскольку ЮЗАО является одним из самых дорогостоящий округов столицы». Зато в Куркино можно приобрести таунхаус площадью 245 кв. м «всего» за 28 млн. рублей. Но коттеджи в том же районе стоят гораздо дороже. Так, по информации «Пересвет-Инвест», в поселке в Куркино реализуется коттедж за 55 млн. рублей. Площадь дома 488 кв.м., участка - 16 соток. Коттедж продается без отделки. Рядом лес и водоем.

С присоединением «Новой Москвы» география рынка таунхаусов радикально расширилась: именно этот новый городской округ является на сегодня главным поставщиком предложения малоэтажного жилья. Например, как рассказали в «Пересвет-Инвест», сейчас ведется строительство поселка таунхаусов «Festival» в 6,5 км от МКАД на площади 7,8 гектаров. Всего в поселке будет построено 487 домовладений, площадью от 93 до 206 кв. м с миниатюрными участками 0,8-1,5 соток. Поселок «Бачурино», расположен в 4 км от МКАД - это 12 блоков таунхаусов, включающих в себя 35 двухуровневых квартир площадью от 117 до 150 кв. м, с отдельным входом и прилегающим земельным участком от 2-х до 5-ти соток. Коттеджный поселок «Бристоль» находится в 9 км от МКАД. В поселке есть и таунхаусы, и коттеджи - всего 500 жилых объектов.

Вниз по лестнице, ведущей вверх

Элита - это всегда верхушка айсберга. В бизнес-классе найти предложение среди малоэтажных домов гораздо проще. «Городских особняков, конечно, на рынке не так много, если речь идет о «старой» Москве (в границах до 2012 г.), а вот таунхаусы есть практически во всех спальных районах», - порадовала Инна Игнаткина – директор отделения компании «МИЦ-недвижимость». Еще лет десять назад цена квадратного метра во многих периферийных проектах таунхаусов была весьма щадящей (до 1000 долларов за квадрат). Правда из-за большой площади (относительно обычной квартиры) коммуналка сегодня влетает в копеечку, что подпитывает предложение на рынке таунхаусов: некоторым не очень богатым собственникам содержание такого жилья оказывается не по карману. Причем стоимость ЖКО зависит не только от метража и количества проживающих, но и от наличия охраняемой территории и уровня ее содержания.

Спускаясь вниз по рыночной иерархии, мы сталкиваемся с совершенно иным и не вполне однородным сегментом достаточно старых малоэтажных домов, построенных за долгую эпоху сталинского правления (как до, так и после войны). Зачастую такие дома сегодня находятся в весьма плачевном состоянии, предупреждает И.Игнаткина. «Дома подобного качества есть как в ЦАО, так и в менее престижных районах Москвы - Текстильщики, Люблино и т.п., - говорит она. - В престижных местах чаще всего они прекрасно отремонтированы и принадлежат одному собственнику – юридическому лицу. Такие здания переведены в нежилой фонд и используется как коммерческая недвижимость. Пик перевода в «нежилье» пришелся на конец 1990-х - начало 2000-х годов, но этот процесс продолжается и по сей день. Правда, иногда вместо реконструкции старого дома, его сносят и строят на этом же месте новое здание, которое может быть и жилым. Например, в Текстильщиках, на 7-ой улице, сейчас идет расселение с последующим сносом в рамках проекта строительства нового жилого комплекса».

Дешево и малоэтажно

Малоэтажно - не обязательно дорого. Напротив, как показывает недавно проведенное исследование, большинство предложений в домах от 2-х до 4-х этажей принадлежат к нижнему ценовому диапазону. Причина - в небольших метражах и невысоких потребительских свойствах таких квартир. Среди эксклюзивных объектов компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» малоэтажный сегмент составляет около 3,4% от всего предложения. Основное предложение находится в Центральном административном округе – порядка 59,4%. Однако такие варианты есть и в спальных, и в промышленных районах столицы. «Конечно, предложение квартир в таких домах немногочисленно, особенно в спальных районах, где пальму первенства держит индустриальное домостроение, - говорит Алексей Шлёнов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». - Однако в некоторых районах существуют целые небольшие кварталы, состоящие из домов невысокой этажности». В низкоэтажном сегменте наиболее широко представлены на рынке квартиры в четырехэтажных домах.

Малоэтажный жилой фонд столицы достаточно разнообразен, отмечают в МИЭЛЬ. В ЦАО он представлен, в основном, квартирами в дореволюционных домах. В новых районах, таких как Северное и Южное Бутово, «Марьинский парк», с 1990-х гг. возводились современные серии небольшой этажности, (И-1414, «Бекерон» и др.). Однако во многих давно сложившихся спальных и промышленных районах столицы можно найти квартиру в малоэтажных домах, возведенных в середине 1950-1960-х годов. По словам А.Шлёнова, несмотря на то, что квартиры в подобных кирпичных домах могут иметь неплохие планировки, «темные комнаты», достаточно просторные кухни (8-9 кв. м), однако они редко участвуют в сделках, и спрос на них небольшой из-за высокой степени износа самих строений и коммуникаций. «Квартиры же в исторических домах в центре города и невысоких сериях в современных районах традиционно востребованы и популярны у покупателей жилья», – заключает Алексей Шлёнов.

Не кирпичом единым

Сохранившиеся малоэтажные жилые дома - в основном, кирпичные, поскольку деревянных строений осталось немного, а типовые блочные дома возводили за редким исключением не ниже 5-ти этажей. Что же это за исключения? По словам Ирины Кирсановой, 4-этажные блочные дома строились в 1960-е годы, – это серии 1-510 и II-17. Подобных предложений на рынке сейчас немного, они встречаются в старых районах вблизи станций метро «Бабушкинская», «Сходненская», «Щелковская». Данные предложения самые бюджетные в низкоэтажном срезе рынка, так как площади квартир небольшие. Например, в 4-этажном блочном доме на «Бабушкинской» за 5 млн. рублей реализуется однокомнатная квартира площадью 34 кв. м с кухней 6 кв. м. Надо заметить, что кирпичных сталинских домов до 5-ти этажей на рынке также не очень много. Данные предложения выше по цене, чем «низкорослая» панель. Средняя цена однокомнатных квартир в этих домах, по данным «Пересвет-Инвест», составляет 6,3 млн. рублей, двухкомнатных – 8,8 млн. рублей.


Автор: Петр Чернов
Источник: http://adv.dmir.ru/archive/realty/6738/