Закрыть
«Лучшая компания на рынке ипотеки 2017 года»

Про обмены и не только…

13.08.2013 23:46:00


Про обмены и не только…

Что делать простому человеку, если цены на рынке недвижимости в лучшем случае не растут, деньги дешевеют, а жить по-прежнему негде, тесно, дорого?

Решительно браться за решение самой насущной проблемы, не откладывать до лучших времен. Да и как мы представляем себе эти лучшие времена: упадут цены, вырастет покупательская способность денег, удастся накопить столько, что хватит на покупку квартиры?

Фантастические сюжеты иногда становятся реальностью, однако опыт нам подсказывает – это не тот случай. Попробуем разобраться, почему. Рассказывает Инна ИГНАТКИНА - директор отделения на Красной Пресне Компании «МИЦ-недвижимость».

Откладывать решение жилищного вопроса не стоит по многим причинам:

  1. экономическая ситуация в целом очень непростая: существует опасность рецессии, инфляция растет, нам снова угрожает девальвация рубля.
  2. при росте доллара цены на жилье в долларах, безусловно, упадут, но вот что они сделают в рублях? Продавцы снова начнут корректировать цену предложения вверх. Начнут возвращать расчеты по сделкам с привязкой к курсу валюты.
  3. спрос на жилье, с учетом инвестиционного интереса физических лиц, выше предложения. Частный инвестор сметает квартиры в новостройках на ранних стадиях строительства, что позволяет застройщикам каждые 2 недели поднимать цены.
  4. потребности в улучшении жилищных условий есть практически у каждой семьи. И если сейчас проблема стоит не остро, уже завтра ситуация может измениться.

Как с наименьшими затратами улучшить условия жизни Вашей семьи.

Улучшать жилищные условия можно несколькими способами:

  • купить отдельную квартиру с использованием ипотечных средств и отселить, например, молодую семью. В любом случае, ежемесячный взнос будет не больше арендной платы.
  • обменять на бОльшую с доплатой или БЕЗ. Если БЕЗ, то нужно будет поступиться некоторыми параметрами, существенно влияющими на стоимость квартиры: район (уехать в Новую Москву или МО), этаж, месторасположение относительно метро и т.п.
  • Обменяться на бОльшую квартиру с не менее хорошими характеристиками без доплаты вряд ли удастся, тут нужно решать вопрос с деньгами на доплату.
  • разъехаться, тоже один из вариантов улучшения жилищных условий. Держаться за метры в 3 – х комнатной квартире и не знать покоя от конфликтов в доме совершенно ни к чему, нет ничего важнее душевного покоя и гармонии в семье.
  • съехаться из нескольких квартир, объединить и увеличить семейное гнездо. Рекомендуется в крайних случаях, несколько площадей всегда лучше, чем одна, на мой взгляд.

С чего начать?

Любое подобное дело нужно начинать с семейного совета. Определите, какой из вышеперечисленных способов отвечает потребности именно Вашей семьи, не ущемляя ничьих прав и законных интересов.

Оцените финансовые возможности участников предстоящей операции и вклад каждого в общее дело.

Дальше стоит решить, самостоятельно или с участием риелторов проводить сделки. В любом случае стоит получить консультацию профессионалов.

Многие наиболее продвинутые пользователи интернета скажут: «Оценить можно самим, все базы объектов доступны, и метод сравнительного анализа никто не отменял, да и среднюю стоимость метра посчитать просто».

Консультация профессионала нужна Вам не столько для оценки квартир, сколько для оценки адекватности выбранного Вами варианта, помощи в выборе альтернатив, нахождении наиболее выгодного для Вас решения, и формирования схемы предстоящей сделки. Не стоит забывать тот факт, что Ваш консультант все знает о правовых основах гражданского, жилищного и налогового законодательства, в отличие от Вас, если Вы, конечно, не юрист.

Перейдем к самой процедуре сделки.

Вы решили обменять Вашу квартиру на бОльшую. Допустим, Ваши дети-школьники, до их свадьбы еще далеко, потому можно и нужно поменять 2х - комнатную 50 кв.м у метро на 3-х комнатную квартиру. При этом желательно от школы далеко не переезжать.

Сразу отмечу, без доплаты можно рассчитывать на 3 комнатную квартиру 55-65 квадратных метров, в 5-9 этажном доме, в 15-20 минутах пешком до метро. Но дополнительное помещение у Вас появится!

В Новой Москве Вы сможете приобрести большую трехкомнатную квартиру в домах улучшенной планировки. С небольшой доплатой Вам на косметический ремонт.

В Подмосковье – разницы хватит на новую машину и капитальный ремонт.

Если же школа важнее, будем решать вопрос с доплатой. Рассчитать доплату довольно просто. Формула выглядит так:

(ст-ть новой квартиры минус ст-ть старой квартиры) плюс доп. расходы, где доп. расходы - это расходы на оформление сделки, переезд, ремонт, мебель, услуги нотариуса, юриста, риелтора (по Вашему выбору).

Посчитали? Не хватает, или совсем впритык. Значит, стоит подумать о кредите под залог недвижимости (ипотеке). Вы великолепный заемщик, у вас есть 2-комнатная квартира, а значит, от половины до 2/3 суммы для покупки нового жилья. Банки с удовольствием дадут вам кредит.

Почему потребительский кредит нам нравится меньше, сумма ведь небольшая?

Процентная ставка по ипотеке значительно ниже, а меморандума по досрочной выплате давно нет. Если речь идет о доплате более 1 000 000 рублей, выбираем ипотеку: платить от 26% и более годовых за потребкредит – много!

Вы должны выбрать наиболее выгодную для Вас программу кредитования, подготовить и подать документы сразу в несколько банков, получить одобрение. Не забывайте, что есть срок, за который Вам нужно провести всю операцию. Не успеете, придется «переодобряться», снова собирать документы и ждать решения кредитного комитета.

Параллельно запускайте рекламную кампанию – ищите покупателя на Вашу квартиру: отвечайте на звонки, организовывайте показы, принимайте аванс, согласуйте условия предстоящей сделки. В то же самое время можете начинать выбирать альтернативную квартиру. Здесь всё просто: изучайте базы предложений, организуйте просмотры, проверяйте документы. Но помните важный момент, вносить аванс за новое жилье все-таки лучше, когда у Вас есть покупатель на старую квартиру. Кстати, Ваш покупатель, так же как и Вы, может оказаться «ипотечником», но другого банка. Обязательно обсудите схему сделки с участием специалистов банков.

Осталось провести оценку приобретаемой квартиры, выбрать страховую компанию, согласовать условия страхования требуемых рисков, провести сделку и зарегистрировать переход права.

Все бы ничего, но если у Вас в жизни есть другие обязанности, например, работа, придется взять отпуск на пару месяцев. Зато Вы сможете сэкономить порядка 2-3% от стоимости квартир.

Несколько советов от профессионала:

  1. никогда не давайте и не берите задатков – только авансы. Мошенники неплохо на задатках зарабатывают.
  2. сроки выхода на сделку в обоих договорах должны совпадать
  3. не давайте аванс больше, чем внесли Вам покупатели
  4. проверяя квартиру, лично посетите паспортный стол и бухгалтерию, помните о правах третьих лиц
  5. не полагайтесь на агента Ваших покупателей, он представляет не Ваши интересы.
  6. при расчетах используйте банковские ячейки
  7. т.д. и т.п.

Список советов может быть бесконечным.

Если у Вас нет столько времени и мужества, рекомендую обратиться к профессионалам не только за консультацией. В этом случае Ваше присутствие потребуется на просмотрах и сделке, все остальное организует Ваш риелтор, позаботится о Вашем удобстве и безопасности Вашей сделки. Благодаря партнерским программам, крупные агентства недвижимости имеют серьезные преференции для своих клиентов во многих банках, что значительно минимизирует расходы, связанные с ипотекой, вплоть да снижения % ставок по кредитам. Приведу пример: допустим, Вам не хватает 3 млн. руб., чтобы купить лучшую и бОльшую квартиру. Обратившись в банк, Вы возьмете 3 млн. рублей под 13% годовых на 15 лет. Обратившись сначала в Агентство недвижимости, Вы получите кредит под 12% годовых, а Ваша экономия при этом составит более 360 тысяч рублей.

Материал подготовлен 

Светланой Семенихиной


Автор: Игнаткина Инна Валентиновна
Источник: http://adv.dmir.ru/archivissue.aspx?n=7068