Закрыть
«Лучшая брокерская компания Московского региона 2018 года»

Россияне оккупируют западные немецкие провинции

04.04.2012
German.jpg


В последние два-три года круг россиян, покупающих недвижимость в Германии, стал шире и демократичнее. Одно из проявлений этой тенденции - большое количество объявлений о продаже недорогого жилья в провинциальных немецких городах с населением от нескольких десятков до нескольких сотен тысяч человек. Особенно часто в рекламе мелькают такие города, как, например, Эссен, Фрайбург, Оффенбах, Брайзах-на-Рейне, расположенные в западной и юго-западной части страны. Ведущие российские эксперты рынка зарубежной недвижимости поделились своим мнением о причинах такого «натиска на запад» и инвестиционных перспективах этой провинциальной экспансии.

Провинция пустеет, предложение растет

Примерно с 2008 года российские риэлторы заговорили о всплеске интереса российских покупателей зарубежной недвижимости к Германии. Таким оценкам не всегда стоит верить безоговорочно, поскольку, как известно, «каждый кулик хвалит свое болото». Иногда за этим кроется банальное стремление разогреть интерес к определенному направлению. Однако, вскоре активность россиян на германском рынке стали подтверждать и международные консалтинговые компании. О том же свидетельствовали данные универсальных риэлторских холдингов. Например только за один 2010 год доля клиентов «МИЭЛЬ-DPM», выбирающих Германию, взлетела с 7% до 20% от общего числа их покупателей! Интерес к недорогим, но «перегретым» рынкам падал, а более дорогие, но стабильные страны привлекали все большее внимание. Одним из фаворитов оказалась как раз Германия, цены в которой в последние десять лет перед кризисом росли на удивление медленно (на это, впрочем, есть свои причины). К тому же оказалось, что не вся недвижимость в Германии такая уж дорогая, особенно на фоне зашкаливающих московских расценок. Естественно, что в небольших городах жилье дешевле. И если, по мнению многих, за МКАД жизни по-прежнему нет, то в германской провинции жизнь по уровню обеспечения и инфраструктуры ничем не хуже, чем в ее мегаполисах, хотя гораздо спокойней.

Но откуда взялись в российской прессе все эти «провинциальные» рекламные объявления? Что это - давление спроса или проявление маркетинговой активности местных продавцов, понявших, что в России немало клиентов с живыми деньгами. «Такое большое количество предложений в перечисленных городах связано ИМЕННО с интересом потенциальных покупателей недвижимости в Германии», - считает эксперт по зарубежной недвижимости компании «МИЦ-недвижимость» Алексей Федунов. Как известно, рыба ищет, где глубже, а русский покупатель - где дешевле. Россияне чутко отреагировали на изменение конъюнктуры местного рынка. «Большая часть предложения, действительно, приходится на небольшие городки, - подтверждает Станислав Зингель, Президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock. - В немалой степени, это объясняется непростой социально-экономической ситуацией в провинции. Покидая слабые рынки труда, «боеспособное» население мигрирует в крупные мегаполисы. Соответственно, эта тенденция увеличивает предложение в небольших городках и одновременно повышает спрос на недвижимость в крупных промышленных центрах. Не совсем «здоровая» внутренняя миграция получила достаточно широкое распространение, что стала темой серьезной полемики в общегерманских СМИ».

От соотечественников тоже надо отдыхать

Итак, относительно низкие цены и богатый выбор - главные магниты для российских покупателей провинциальной недвижимости в Германии. Вторая причина - расширение их инвестиционного кругозора (это касается, кстати, не только внутригерманской географии). «Еще несколько лет назад высокий спрос покупателей-россиян был направлен, в основном, на жилье в Восточной Германии (бывшая ГДР), а особенным шиком считалась покупка недвижимости рядом с Берлином, - вспоминает Алексей Федунов. - Это было обусловлено знаниями, полученными из рассказов отцов и дедов, служивших и воевавших в тех краях, памятью о социализме и ожиданиями более простой адаптации, в связи с большим числом осевших именно на востоке Германии эмигрантов из стран бывшего СССР. Такой выбор в то время делали еще и потому, что вся восточная Германия являлась по многим пунктам дотационным регионом, и там легче было получить помощь от государства. Покупатели сегодняшней германской недвижимости по составу уже другие, и они хотят жить в более цивилизованной и богатой западной Германии, где проще вести бизнес, мало криминала, меньше бывших соотечественников и выходцев из Азии».

На фоне переоцененных и во многих случаях уже рухнувших спекулятивных рынков недвижимости курортных стран, Германия выгодно отличается низким уровнем и стабильностью цен, считает Станислав Зингель. Причем низкий уровень цен, и стабильность рынка недвижимости наиболее отчетливо видны как раз в небольших городах. При этом покупателю надо понимать, что низкие цены и возможность заработать на сдаче в аренду или перепродаже - это, как говорят в Одессе, «две большие разницы». Маленькие городки в Германии в плане инвестиций абсолютно не интересны, уверяет Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость и руководитель консалтингового портала Indriksons.ru. «Российскому инвестору сложно ориентироваться в ценах в таких городках, так как практически не с чем сравнивать, - говорит он. - Если в крупных мегаполисах предложений много, там большое количество агентств, то в маленьких городах работают одна-две компании, которые не обременены жесткой конкуренцией, а значит, могут варьировать цены по своему усмотрению. Что немаловажно, в таких относительно меленьких городках продажа приобретенной недвижимости может затянуться на долгие годы, так как местный рынок недвижимости имеет весьма ограниченный потенциал спроса».

Половина жилья в Германии - «наемное»

Владелец «второго дома» за границей зачастую проводит там очень ограниченное время в году. Вполне понятно стремление многих владельцев «второго дома» сдавать жилье в аренду. Германия весьма привлекательна для такого бизнеса, хотя в этой стране арендные отношения жестко регулируются правительством, а права долгосрочного арендатора хорошо защищены. Парадокс в том, что такая система выгодна и собственнику жилья: клиента найти проще (если есть спрос, конечно). Сильно разбогатеть в провинции на сдаче в аренду проблематично, но от дополнительного дохода никто не откажется. Правда, если собственник и сам желает приезжать с свое жилище, то о долгосрочной аренде придется забыть, а на короткий срок сдавать сложнее, и «аудитория» более хлопотная - в основном туристы. Кстати, сами немцы тоже активно сдают жилье в аренду. «В Западной Германии люди поступают практично: покупают 2-3 этажный дом, оставляют себе небольшую квартиру на последнем этаже или даже в мансарде, а остальные квартиры в доме сдают в аренду. Таких квартир бывает от двух до шести», - говорит А.Федунов («МИЦ-недвижимость»).

Вообще, в Западной Европе очень большая доля жилищного рынка приходится на коммерческий и социальный найм: в отличие от России, власти там не стремятся силком загнать все население в капкан приватизации. По словам А.Федунова, в Германии от 52 до 58 процентов населения снимают жилище, и повышенным спросом пользуются квартиры в коммунах - небольших поселениях на 20-30 домов в получасе езды от мегаполисов. «Работой арендаторы там обеспечены: банки, автомастерские, пекарни, магазины функционируют бесперебойно, - говорит он. - Поэтому доход от аренды идет постоянно. Надо еще учитывать плюсы богатой инфраструктуры на Западе, близость других стран, куда можно быстро добраться. Конечно, свою роль играет и тишина, и благополучие жизни, и характерный для Германии немецкий «ordnung». (нем. «порядок» - ред.) Как правило, 2-3 этажные дома в отдалении от мегаполисов стоят от 200 тыс. до 300 тыс. евро. Новостройки есть, но покупатели практически ими не интересуются: новые дома строятся в городах, хорошие местах в которых стоят очень дорого. Например, в Мюнхене, квартира в новом доме площадью 60 кв. м может стоить и 300 тыс., и 400 тыс. евро».

Доходное дело или дача в Европе?

И все же для аренды больше интересны крупные города: там много вузов (многие студенты иногородние), и туда идет активная трудовая миграция. «Сдать свое жилье в провинции очень сложно, так как там не наблюдается никакого дефицита на рынке аренды, - говорит И.Индриксонс. - В такие городки обычно переезжают жить семьи, которые сразу покупают недвижимость, тем более, что в Германии развито ипотечное кредитование. А сам арендный рынок в Германии, действительно, очень жестко регулируется: нельзя устанавливать свои ставки аренды, нельзя выселить неплательщика в отопительный сезон. При сдаче в аренду доходность обычно составляет 4,5% годовых, хотя при продаже вам легко пообещают 8% годовых, но это только благие пожелания. Также стоит отметить, что в Германии уже 19 лет ни ставки аренды, ни цены на недвижимость не растут выше инфляции».

Первичной недвижимости в небольших городах почти нет, говорит Индриксонс. Предлагают, в основном, вторичную, по большей части это квартиры, так как их проще продать. Цены находятся в районе 50-80 тысяч евро. «Подобное жилье не является удачным объектом для инвестиций, - считает он. - Поэтому такие города могут заинтересовать только любителя немецкой культуры и неспешной провинциальной жизни. Многим россиянам будет интересно побывать в одном из таких городков, но проводить там отпуск из года в год может показаться просто скучно». Сильнее других факторов к маленьким городкам привлекает уровень цен, считает С.Зингель. «Затем следует размеренность жизни, низкий уровень преступности и т.д. Однако, - добавляет он, - местный колорит может стать и отталкивающим фактором. В наводненном иностранцами Берлине нашему человеку куда легче адаптироваться к жизни, чем в небольшой деревушке, где он надолго станет для бюргеров местной достопримечательностью и темой для обсуждения за кружкой пива».

Лучше квартира в Европе, чем кубышка в Сбербанке

Впрочем, о вкусах, как говорится, не спорят. Провинциальные немецкие городки не лишены своего шарма, а тем, кто устал от столичной суеты, покой и размеренный порядок провинциальной немецкой жизни может прийтись вполне по душе. Кроме того, не стоит забывать, что 50 тысяч - это далеко не нижний порог таких рынков. Покупатель легко может найти квартиру за 20 тысяч, а студию или небольшую «однушку» даже дешевле 10 тысяч евро! А это все-таки, согласитесь, не гараж в Бирюлево, а вполне себе квартира в самом центре европейской цивилизации, откуда можно легко доехать по прекрасным дорогам до Кельна, Бонна, Дюссельдорфа, Штутгарта, либо совершить дневной вояж в соседние Австрию, Швейцарию, Францию, Бельгию или Голландию. Так что для жизни вполне не плохо. А при цене 20-30 тысяч евро можно о прибыли не сильно и волноваться. Да и незачем играть в «международного инвестора» при таком бюджете? Некоторые Россияне такую сумму просто тратят за один два года на отдых по заграничным отелям.

Правда, покупая нечто совсем дешевое, надо не терять голову и помнить о возможных подводных камнях. «Дешевая немецкая недвижимость, как правило, имеет высокую степень износа и нуждается в дорогостоящем ремонте, - предупреждает потенциального покупателя С.Зингель. - К тому же среди дешевых предложений вы не встретите объекты на первичном рынке жилья. Последние стоят не дешевле чем в других европейских странах. Действительно, присмотритесь к массе имеющихся доступных предложений. Встретить среди них квартиру в доме, построенном позднее 1980-х годов вам вряд ли удастся. Подавляющая часть реализуемых объектов были построены в первой половине минувшего столетия, а то и вовсе во времена кайзеровской Германии. Так вот, приобретя, как казалось, недорогую квартиру, владелец затем должен будет не только оплатить ремонт в ней, но и выделить десятки тысяч евро на ремонт самого дома, в котором она находится. Отказаться в данном случае не удастся, ведь система управления жилым фондом в Германии отличается от российской». Поэтому потерять заветное жилье, не выполнив правила немецкого аналога нашего ТСЖ, вполне возможно.

Новые русские… пенсионеры

Так кто же покупает подобные квартиры? И зачем? Недорогое жилье в германской провинции стало магнитом для «новых» российских пенсионеров, уверяют в «МИЦ-недвижимость». «По моим наблюдениям, сейчас самая постоянная группа покупателей недвижимости в Германии - это наши пенсионеры, у которых есть порядка одного миллиона евро, - говорит Алексей Федунов. - Покупают дом в Германии, остальное кладут в банк, плюс пенсия из России идет. На круг получается очень даже хорошо. А затем минимизируют расходы на проживание - уезжают на несколько месяцев в страны южной Европы, где жизнь еще дешевле, чем в Германии - в Грецию, Португалию». Но миллион, конечно, «завалялся» не у каждого, а среди покупателей немецкой провинции много и тех, кто просто хочет иметь пристанище в «старой» Европе, но кому не хватает денег на более дорогие варианты. «Основная часть российских инвесторов куда беднее, чем их зарубежные коллеги, - констатирует Станислав Зингель. - К тому же нашими согражданами во многом движет не прагматичное желание приумножить капитал, а мечта просто стать частью далекой и благополучной Европы. Для таких небогатых «фантазеров» недорогая провинциальная Германия - как раз то, что надо». Не важно, что вы там будете делать. Главное, чтобы денег хватило.

Чем привлекает Германия российских покупателей «второго дома»

Последний кризис Германия пережила более спокойно, чем все остальные страны Европы. В чем секрет такого благополучия, и каковы перспективы ее рынка недвижимости?

В Германии, в отличие от других европейских стран, на рынке недвижимости не было «надутого пузыря», напоминают эксперты. «Если собственники не успевали вовремя вносить необходимые платежи за квартиры, купленные по ипотеке, то такое жилье очень быстро попадало на рынок из-под залога банка, - говорит Алексей Федунов («МИЦ-недвижимость»). - В Германии такие предложения появились в начале 2010 года, когда остальные страны только раскачивались». Также надо помнить, что в Германии больше развита не ипотека американского образца, а строительно-сберегательные кассы, поэтому, а сберегательная схема не предполагает рискованных субстандартных кредитов и менее опасна с точки зрения возможных дефолтов.

Сейчас рост цен на недвижимость Германии есть, но он тоже очень незначительный, отмечают в «МИЦ-недвижимость». В кризис цены упали не глубоко. Недвижимость Германии одной из первых показала ценовой рост, и сейчас жилье продолжает дорожать, хотя по-прежнему весьма сдержанными темпами. Доходность от аренды не очень большая - около 5%. Связано это с большими налогами, и самое главное, с запретом бесконтрольно повышать арендную ставку. Как арендатор поселился при прошлом хозяине, так и дальше на много лет для него сохраняется стабильная арендная плата, говорит А.Федунов.

Активная реклама в российской прессе недвижимости в провинциальных городках Германии еще не означает, что именно там зарыта золотая жила. «В первую очередь стоит отметить, что если объект широко рекламируется, значит это уже неликвид, - говорит Игорь Индриксонс (Indriksons.ru). - Взять хотя бы Египет, который до сих пор представлен на многих российских рекламных площадках, хотя ни один разумный человек не станет ничего там приобретать в ближайшие годы. Между тем, ликвидные объекты сами быстро уходят с рынка и в активной рекламе не нуждаются. Как правило, они сразу попадают в руки европейским частным инвесторам или становятся желанными объектами инвестиционных фондов недвижимости. И все это происходит, минуя широкие массы российских инвесторов».

Интерес к небольшим немецким городкам, считает Индриксонс, в какой-то мере подогревают и наши бывшие соотечественники, ознакомившиеся с местным рынком недвижимости и желающие подзаработать на продаже жилья. Естественно, все, что они говорят о таких объектах, имеет исключительно позитивную окраску.

Что радует в Германии, так это крайне низкий риск того, что купленное жилье обесценится. Германия была и остается локомотивом европейской экономики. Немцы трудолюбивы, финансовый рынок настолько крепок, что позволяет помогать «тонущим» соседям по ЕС, технологический уровень производства весьма высок, экспорт стабилен, инновации бьют ключом, система управления доведена до немецкого совершенства - ничто не предвещает падения рынка недвижимости. «Аналитики убеждены, что недвижимость Германии останется привлекательной еще долгое время, даже если еврозона распадется, что маловероятно», - говорит А.Федунов. При этом он признает, что доля иностранцев на инвестиционном рынке падает. Сегодня иностранные покупатели занимают до 30% в общем объеме инвестиций. В 2005 - 2007 годах этот показатель приближался к 75%.


Автор: Петр Чернов
Источник: