Закрыть
«Лучшая компания на рынке ипотеки 2017 года»

Трейд-ин и не только. Обмен старого жилья на новое.

25.04.2011
asdffdww1235sa1.jpg

Трейд-ин и не только. Обмен старого жилья на новое. Обменивать недвижимость граждане будут всегда, поскольку этот способ позволяет улучшить жилищные условия без значительных финансовых затрат. Как это сделать наилучшим образом, рассказывает Константин Шибецкий.

Учитывая специфику жилого фонда в нашей стране, квартиры в домах, построенных до 70-х гг. прошлого столетия, лишены достоинств современного жилья. В большинстве случаев кухни в ретроквартирах маленькие, потолки низкие, подсобных помещений мало или вовсе нет, а в некоторых зданиях даже перекрытия деревянные. Кроме того, коммуникации изношены, несмотря на капремонт, электропроводка устаревшая, мощности для подключения новой бытовой техники не хватает, да и внешний вид дома зачастую тоже не радует. Зато все перечисленные характеристики, но уже со знаком плюс присутствуют в современных жилых комплексах.

Неудивительно, что граждане не прочь совершить обмен своего старого жилья на новое, особенно с минимальными денежными и временными затратами. Самый удобный на первый взгляд способ — это так называемый trade in (трейд-ин). Суть его в том, что один объект идет в зачет другого, чаще всего с доплатой. Однако подобную схему компании предлагают далеко не всем, и операция такая возможна только с городской недвижимостью (с квартирами и комнатами): ни загородные дома, ни таунхаусы и дачи, ни участки не подойдут.

Кроме того, потери от передачи старой недвижимости продавцу новостройки выльются в приличную сумму, поскольку жилплощадь принимается по заниженной на 20–25% цене. Компания вынуждена так поступать, потому что после выкупа квартиры ей придется выставить объект на рынок и максимально быстро продать. А для этого еще нужно уступить в цене, жертвуя деньгами ради оперативности реализации жилья.

Какие характеристики должны быть у квартиры, которая планируется под выкуп?

Во-первых, в ней никто не должен проживать и быть зарегистрирован, поскольку после выкупа квартира будет выставлена на ускоренную продажу, а новому покупателю прежние обитатели объекта не нужны.

Во-вторых, документы на жилье трейд-ин должны быть безупречными — история права собственности прозрачная, собственниками могут быть только совершеннолетние, чтобы не возникло проблем с органами опеки и попечительства.

Экономика обмена

Для начала пример использования программы трейд-ин.

Вариант 1

Двухкомнатную квартиру площадью 45 кв. м на третьем этаже девятиэтажного дома у станции метро «Сходненская» на бульваре Я. Райниса меняем на трехкомнатную квартиру площадью 80 кв. м в панельном 17-этажном доме в микрорайоне Новокуркино (г. Химки). Рыночная стоимость старой квартиры — 6 млн руб. Дисконт для продажи в рамках программы trade in — 25% от рыночной цены, соответственно, сумма, которая пойдет в зачет нового жилья, составит 4,5 млн руб. Стоимость трешки в новостройке микрорайона Новокуркино — 6,7 млн руб. Следовательно, размер доплаты — 2,2 млн руб.

Очевидно, что такая форма обмена не всем выгодна. Основная категория граждан имеет в собственности единственное жилье. Значит, после продажи одного помещения семье нужно где-то проживать и быть зарегистрированной.

Так есть ли решение этой задачи?

Есть, и не одно. Допустим, в старой квартире проживает семья из трех человек — родители и несовершеннолетний ребенок. Компания — продавец новостройки берет на себя хлопоты по продаже прежней квартиры, причем за нормальную рыночную цену, только оценивать ее будет все-таки риэлтор, а не хозяин квартиры. Логика простая: любой продавец считает, что его товар — наилучшего качества и стоит максимально дорого. Профессионал дает более взвешенную оценку, тем более что продажу этой квартиры необходимо совершить в сжатые сроки. Именно на этот срок и бронируется новостройка. У крупной, уважающей себя компании, строящей жилье, всегда есть подразделение, которое специализируется на таких обменах.

Каковы условия этой операции и какие средства потребуются в качестве доплаты?

Лучше, если у собственников имеется альтернативное место регистрации и проживания, в противном случае после продажи придется снимать свою же бывшую квартиру по договоренности с новым ее владельцем или же любую другую. Правда, если чистовая отделка в новостройке проведена, семья может переехать в новую квартиру сразу же после ее приобретения. Этот вариант обмена более выгоден, чем trade in. Расходы клиента состоят из обычного размера вознаграждения риэлтора за услугу по продаже старой квартиры и платы за наем промежуточного жилья до окончания ремонта и переселения в новостройку.

Вариант 2

На примере уже описанного варианта обмена расчеты выглядят так: стоимость двушки возле станции метро «Сходненская» для быстрой продажи — 5,7 млн руб., трешки в Химках — 6,7 млн руб. Расходы на вознаграждение риэлтора — 4% от 5,7 млн — 228 тыс. руб. Расходы по аренде квартиры во время ремонта: 40 тыс. руб. х 4 месяца = 160 тыс. руб. Итого вместе с доплатой — 1 388 000 руб.

Еще возможен вариант получения кредита в банке под залог старой квартиры с целью приобретения новостройки. Здесь тоже свои правила. Банки охотно дают займы на такие цели, но с ограничениями. Чаще всего кредит составляет не более 80% от стоимости имеющейся недвижимости, обязательно потребуется подтверждение целевого использования кредитных средств, то есть необходимо будет представить в банк договор приобретения квартиры в новостройке и платежный документ, подтверждающий ее оплату. Собственниками залоговой квартиры могут быть только совершеннолетние лица, так же как и в предыдущих двух способах. После приобретения нового жилья, оформления его в собственность и переезда можно заниматься выпиской из старой квартиры и ее продажей для погашения кредита. Банки не препятствуют такой продаже предмета залога.

Расходы при данном способе обмена состоят из затрат на получение кредита (до 2% от его размера) и вознаграждения риэлтора за продажу старой квартиры.

Наконец, есть еще одна схема обмена, в которой предметом залога по кредиту выступает сама новостройка. Правда, далеко не каждый строящийся объект можно приобрести по ипотеке, необходима его аккредитация в банке, выдающем ипотечные кредиты. Продажа старой квартиры происходит после оформления в собственность новостройки, находящейся в залоге у банка, и регистрации по новому месту жительства. Банки охотно дают добро на прописку в залоговой квартире собственника и членов его семьи.

Какой способ обмена наиболее распространен?

По-прежнему в большинстве случаев используется одновременная продажа старой квартиры и приобретение новой. Новое жилье в этом случае может быть без отделки, но с оформленным правом собственности. Ограничений при совершении такой сделки практически нет, собственниками старой квартиры могут быть несовершеннолетние дети, специальных требований к правоустанавливающим документам на квартиру или к прописанным в ней лицам тоже не существует. Но стоимость жилья в новостройке с оформленным правом собственности будет дороже, чем стоимость аналогичной квартиры без оформления этого права. Однако на сегодняшний день эта разница заметно сократилась, иногда она даже равна нулю, а ведь какие-нибудь три-четыре года назад доходила до 20%.

На рынке жилья сейчас достаточно предложений квартир с оформленным правом собственности, в которых с момента постройки дома никто не жил, поскольку недвижимость в свое время была выкуплена с инвестиционными целями или для сохранения сбережений от инфляции.

Вариант 3

Проведем расчет способа обмена на новостройку с правом собственности: двухкомнатную квартиру 45 кв. м (ст. м. «Сходненская», бул. Я. Райниса) ценой 6 млн руб. меняем на трехкомнатную квартиру 80 кв. м (в микрорайоне Новокуркино) ценой 6,9 млн руб. (с оформленным правом собственности). Доплата составит 900 тыс. руб. (без учета расходов на вознаграждение риэлтора).

До 80% совершаемых сделок на рынке жилья Москвы и Московской области — альтернативные. Причем способов проведения обмена старого жилья на новое несколько. Какой из них выбрать, решайте сами. А профессионалы в этом помогут.


Автор: Светлана Семенихина
Источник: Недвижимость и цены № 17 (25 апреля- 1мая)