Пресса о нас



Весенние рекорды альтернативных сделок. Россияне снова покупают жилье. Официальная статистика говорит о рекордном росте числа сделок. При этом до 90% из них составляют альтернативы. Чем вызвано такое оживление, и какие преимущества сегодня получают участники альтернативных сделок – рассказывает директор отделения Агентства Недвижимости «МИЦ-недвижимость» Алексей Зубков. По данным Управления Федеральной службы государственной регистрации, в апреле 2010 года число сделок купли-продажи жилья увеличилось до 7 930 операций. Это на 14,3% больше, чем в марте текущего года, а по сравнению с прошлогодним апрелем рост составил внушительные 66,5%. Активность покупателей растет во всех сегментах вторичного рынка Москвы. 70%-ный рост относится к эконом классу. На рынке элитного жилья + 35–40%. Растет и число ипотечных сделок: в марте их количество увеличилось по сравнению с февралем на 75%, а по сравнению с прошлым мартом – в 6,5 раз. За все месяцы 2007–2009 гг. больше показатели встречались только дважды – в октябре и декабре 2007 г. (к концу года число сделок, в том числе ипотечных, традиционно растет). Доля ипотеки в общем числе сделок составила 24%. Кредиты становятся доступнее. Первоначальный взнос в большинстве банков – уже 20%, а ставки снизились: с 16% до 13% в рублях и с 13% до 10–11% в долларах. АИЖК прогнозирует, что в 2010 г. объем выданных ипотечных кредитов вырастет вдвое по сравнению с прошлым годом. Так говорит официальная статистика, а ведь Росреестр зафиксировал только завершенные сделки. Дело в том, что весь процесс покупки жилья — с момента выбора квартиры до регистрации в Росреестре — обычно занимает не менее месяца. В случае покупки с помощью ипотечного кредита процесс удлиняется еще на 1—2 месяца. Резкий рост количества сделок в апреле — это факт показательный и важный для прогнозирования поведения рынка недвижимости в будущем. А правильный выбор времени для решения жилищного вопроса позволяет получить многие, и не только экономические, преимущества перед другими участниками рынка. Почему так много альтернатив? Большая часть заключенных сделок – альтернативные: съезды- разъезды, обмены и расселения. Если в начале года на альтернативу приходилось до 70% заключаемых на вторичном рынке сделок, то сегодня – около 80-90%. Причин несколько: - во время кризиса заметно снизилось число людей, способных купить себе квартиру. Тогда снизились доходы многих граждан, а ипотечные программы многих банков оказались свернутыми. Поэтому снова возродились прямые обмены, снова стали выстраиваться «цепочки» из нескольких квартир,чему способствовала и стабилизация цен. Когда цены не растут устрашающими темпами (или не падают стремительно!!!), альтернативы делать достаточно просто; - на рынке новостроек отмечалось заметное снижение количества вводимого жилья, что заставило потенциальных покупателей обратить свое внимание на рынок вторичного жилья; - на рынке вторичного жилья традиционно большинство сделок проходит как альтернативные, когда люди не просто продают свою квартиру, а одновременно покупают себе другую взамен. Одним из объяснений данного факта является то, что люди по-прежнему считают вложения в недвижимость наиболее безопасным вариантом сохранения денег. Все остальные возможности вложения кажутся более рискованными. Поэтому, даже продавая квартиру, часть вырученных денег люди стремятся вложить в более дешевую недвижимость, в том числе и в новостройки, даже если продажа была вызвана острой необходимостью в деньгах. Потребность людей в улучшении жилищных условий никуда не делась, и рынок постепенно возвращается в свое нормальное состояние с умеренным спросом. Неадекватно высокие темпы роста цен на недвижимость – 50–100% в год, которые наблюдались в предкризисные годы, уже вряд ли вернутся. Рост продаж квартир – положительный сигнал, означающий, что в сознании людей кризис отступает, и второй волны они уже не ждут. Сам по себе показатель не подтверждает начало роста потребления, так как покупка недвижимости – это инвестиции. Но улучшение настроения людей в дальнейшем может изменить и структуру использования доходов: люди будут готовы больше тратить. А отсюда следует прямой путь к росту цен на недвижимость. Поэтому тем, кто планирует обмен, стоит поспешить. Не надо ждать, когда весь отложенный спрос волной выльется на рынок. Надо опережать поток на полшага - шаг, тогда вы выиграете! Альтернатива с доплатой ипотечным кредитом На сегодняшний рынок вновь возвращается использование ипотечного кредита в качестве доплаты при улучшении жилищных условий. Альтернативные сделки и без того чуть сложнее "простой" купли-продажи квартиры, а в комбинации с ипотечным кредитом сложность таких сделок возрастает. Однако для большого числа граждан использование ипотечного кредита для доплаты при переезде в лучшую квартиру - чуть ли не единственная возможность этого самого переезда. Сегодняшняя ситуация на рынке пока благоприятствует проведению подобных сделок. Почему? Рассмотрим основные варианты: 1. Продажа имеющегося жилья (квартиры, комнаты, дома) с использованием вырученных средств в качестве первоначального взноса при последующей покупке новой квартиры с помощью ипотечного кредита. Здесь есть свои тонкости: - одобрение клиента в качестве заемщика необходимо провести ДО продажи имеющегося у него жилья и желательно в нескольких банках, чтобы исключить возможность отказа в выдаче кредита ПОСЛЕ продажи квартиры; - с покупателем продаваемой квартиры необходимо договориться о задержке физического освобождения квартиры, т.к. до покупки новой квартиры продавцу может быть некуда переехать. Разрыв во времени продажи имеющегося и покупки нового жилья наиболее удобен именно сейчас, когда за период кризиса накопилось значительное количество предложений на рынке недвижимости. Несмотря на заметный рост активности покупателей, выбор пока достаточно велик, а рост цен еще не принял резкий характер. Поэтому сначала продать, а потом купить (а не одновременно, как при "обычной" альтернативе) пока возможно без лишнего напряжения и риска. 2. Приобретение нового жилья с помощью ипотечного кредита, с переездом в новую квартиру и последующей продажей своей прежней квартиры. В настоящее время достаточно удобно, особенно при имеющемся - пусть и не очень большом, но все-таки росте цен. За время приобретения новой квартиры прежняя станет немного дороже. После продажи прежней квартиры большую часть уже полученного кредита можно погасить. Желательно, чтобы кредитный договор разрешал это сделать сразу и без штрафов и комиссий. Правда, при таком решении вопроса необходимо иметь для первоначального взноса 20-30% от стоимости нового жилья. Если таких денег нет и найти их не возможно, см. пункт 1. Существуют, правда, банковские программы "на улучшение жилищных условий". При этом банк выдает кредит на приобретение нового жилья БЕЗ первоначального взноса, рассматривая в качестве такового уже имеющееся жилье. Такие программы отличаются достаточно жесткими условиями по срокам продажи имеющегося жилья и погашению части кредита. На этапе заметного восстановления рынка и роста активности покупателей в этом нет особого риска, но стоимость прежнего жилья надо оценивать адекватно, не слишком завышая при его продаже. Такие программы оказались практически свернутыми во время кризиса. Тем не менее, с очень заметной активизацией ипотечного рынка подобные операции снова становятся реальностью. Бонусы альтернативы. Покупка «альтернативной» квартиры выгодна для покупателя с экономической точки зрения. Не секрет, что «свободные» квартиры традиционно стоят чуть дороже, т.к. на подготовку к сделке и само приобретение потребуется минимум времени. Альтернативную квартиру нужно ждать несколько недель, за что потенциальному покупателю и предлагается «бонус» в виде чуть более низкой цены. Кроме того, далеко не всегда можно найти «квартиру своей мечты» среди имеющихся «свободных» предложений, особенно в историческом центре Москвы. И тогда одна из возможностей для приобретения квартиры по адекватной цене где-нибудь на Чистых прудах – это расселение коммунальной квартиры. Несмотря на то, что очень большое количество «коммуналок» уже расселено, этот класс квартир продолжает поступать на рынок. Если расселение или разъезд укладывается в меньшую сумму, чем предполагалось первоначально, то возможно либо снижение цены для покупателя этой квартиры либо лучшие/большие по метражу варианты для разъезжающихся граждан. Для покупателя квартиры с альтернативой есть еще один существенный аспект: он будет знать, куда уехал предыдущий собственник, что делает для него более комфортной саму покупку. Реальная ситуация начала года. История, прямо как из 90-х, хотя произошла в начале 2010 года. Расселение 6-комнатной коммунальной квартиры на 2 лицевых счета в Б.Ржевском переулке. Покупателя нашли быстро, несмотря на старый дом и прочие минусы. НО!!! Это же тишайший центр столицы и по цене, заметно ниже, чем точечная застройка и современная элита. Начали подбор вариантов разъезда. Надо же такому случиться, что одним из соседей понадобилась другая коммунальная квартира, в М. Левшинском переулке, в которой уже много лет жили их друзья, в свою очередь мечтавшие разъехаться. Наши коммунальщики были тверды, как скала - только туда, и никуда больше! Расселением коммуналки в М.Левшинском пришлось заняться тоже. Им в свою очередь взамен требовались ТРИ квартиры. Хорошо хоть типовое жилье в спальных районах. Три квартиры подобрали достаточно быстро, правда одна из них оказалась с альтернативой, ну да не беда. Представителей другого лицевого счета "исходной" коммуналки в Б.Ржевском не смогли устроить предложенные СВОБОДНЫЕ квартиры, пришлось остановиться на альтернативной. Там требовались "всего лишь" две квартиры под разъезд семьи. Когда вся цепь была выстроена, в ней оказалось ДЕСЯТЬ квартир. Про трудности с подготовкой и проверкой даже не говорю. Пришлось получать разрешения из трех опекунских советов, т.к. в трех квартирах в числе собственников были несовершеннолетние дети. На сделке собралось больше СОРОКА человек только собственников, а были еще и жены/мужья, которые должны выразить своё согласие у нотариуса на продажу/приобретение жилья. Подписание договоров и раскладка денег по ячейкам заняли два дня. Успешное завершение всего процесса стало возможным только из-за уникальности момента: относительно стабильных цен и широкого выбора вариантов, при которых стали снова возможны длинные цепочки, когда под средства покупателя квартиры с альтернативой можно благополучно осуществить и разъезд и расселение. Мастерство риэлторов. Успешно собрать, удержать и совершить цепочки альтернативных сделок под силу профессиональным игрокам рынка недвижимости. Но готовы ли люди обращаться в агентство недвижимости и платить за услуги риэлтора? Наш ответ - безусловно! Ведь клиент, оплачивая услуги по покупке/продаже объектов, экономит силы, время и, как это ни парадоксально звучит, свои собственные деньги. И это можно подтвердить соответствующей калькуляцией. Только 30% сделок проходят по первичной рекламе, 70% - это рекомендации наших клиентов. И я думаю, что секрет очень прост - мы даём людям возможность жить лучше, помогая осуществить их мечту! 25.06.10 Автор: Светлана Семенихина Источник: Недвижимость и цены № 25 (21-27 июня) Вернуться

Москва и Подмосковье:

(495) 961-00-05

Коммерческая недвижимость:

(495) 258-33-03

Новостройки:

(495) 229-28-04

Новости компании

01.07.10 Как купить квартиру с «МИЦ-недвижимость» и АКБ «РОСЕВРОБАНК» (ОАО)

С 9 по 10 июля 2010 г. АКБ «РОСЕВРОБАНК» (ОАО) и «МИЦ-недвижимость» проводят бесплатные консультации по вопросам приобретения недвижимости с помощью ипотечного кредита. Профессиональные консультанты «МИЦ-недвижимость» помогут Вам подобрать объекты недвижимости, а специалисты АКБ «РОСЕВРОБАНК» (ОАО) предложат наиболее выгодную для Вас ипотечную программу.

21.06.10 МИЦ-недвижимость проводит семинар по турецкой недвижимости в г.Аланья (Турция)

Отделение на Цветном агентства недвижимости "МИЦ-Недвижимость" объявляет о проведении 08-11 июля 2010 года в г. Аланья (Турция) семинара по турецкой недвижимости. Потенциальные покупатели апартаментов и вилл на берегу Средиземного моря ознакомятся с большим количеством предложений более чем в 40 жилых комплексах.

04.06.10 Дни открытых дверей в «МИЦ-недвижимость» в отделении На Садовой-Каретной

С 07 по 11 июня для желающих решить свой жилищный вопрос проводятся дни открытых дверей в отделении На Садовой-Каретной «МИЦ-недвижимость».

Пресса о нас

Весенние рекорды альтернативных сделок.

(495) 961-00-05

(495) 258-33-03

(495) 229-28-04

Новости компании