Стоит ли покупать для жилья апартаменты и можно ли сделать прописку
Стоит ли покупать для жилья апартаменты и можно ли сделать прописку
Многие до сих пор под термином «апартаменты» подразумевают и понимают обычную квартиру. Однако апартаменты это иной класс недвижимости. По основным параметрам, определяющим жилье, апартаменты согласно классификации вполне подходят под разновидность квартир. Это жилое помещение, которое может быть выполнено в виде студии, либо состоять из нескольких комнат.
При этом в обязательном порядке в апартаментах присутствует кухня и полноценный санузел (раковина, душ/ванна, унитаз). В чём же отличие апартаментов от квартиры, и почему согласно Росреестру данная разновидность недвижимости числится как нежилой объект? Можно сказать, что апартаменты - это квартиры, которые находятся в зданиях нежилого класса. Нежилого в понимании современного градостроительства.
Данный тип недвижимости появился в России на рубеже девяностых и нулевых годов. Он возник благодаря тому, что в реалиях тогдашней сумбурной строительной политики многие постройки, не относящиеся к жилым домам, т.е. особняки, административные здания, исторические доходные дома и пр., подвергались внутренней переделке и реорганизации. В результате чего в объектах нежилой недвижимости появились вполне себе жилые помещения. За последние 20 лет сегмент апартаментов в РФ испытывал скачкообразный рост. Апартаменты оказались довольно востребованной недвижимостью, перекрестно связанной с другими сферами бизнеса:
- Гостиничные апартаменты, отель-апартаменты (апарт-отели). По сути, это один из типов гостиниц и отелей. Данная недвижимость числится как нежилая, поскольку используется в коммерческих целях. Однако применяется для временного проживания.
- Корпоративные апартаменты. Именно этот сегмент на данный момент является наиболее востребованным и быстрорастущим. Часто для возведения подобных апартаментов специально строят отдельные здания. Основные заказчики описываемой недвижимости - крупные компании и корпорации. Апартаменты им нужны для размещения штата своих сотрудников. Например, когда сотрудникам необходимо предоставить жилье в командировке. Случается, когда специалисты компаний по нескольку дней/недель не возвращаются домой, проживая в апартаментах, организованных по месту работы.
- Прочие апартаменты - как самостоятельные объекты недвижимости, или случайно, стихийно возникшие апартаменты. Собственно, все нюансы, нестыковки и трудности возникают именно с этим третьим типом апартаментов, которые нельзя приписать ни к отелям, ни к корпоративной недвижимости.
При этом среди всех апартаментов, представленных на рынке российской недвижимости, апартаменты 1 и 2 типа (отели и корпоративное жильё) составляют не более 20%. Правда, корпоративные апартаменты имеют тенденцию к стремительному росту, но пока что основную долю составляют именно жилые помещения, организованные в нежилых объектах. Корпоративно-гостиничные апартаменты легко идентифицируются, поскольку всегда имеют статус гостиницы и контролируются управляющей компанией с лицензией на работу с гостиницами. Апартаменты 3 вида выпадают из общей классификации жилой недвижимости. Их нельзя отнести к местам временного проживания на финансовой или корпоративной основе, но и под типовую городскую застройку апартаменты также не подпадают. Существует несколько основных моментов, связанных с апартаментами.
Невозможность прописки в апартаментах
Поскольку апартаменты официально к жилой недвижимости не относятся, проживая в подобном жилье невозможно оформить постоянную прописку (постоянная регистрация). Насчёт прописки надо сказать особо. В гостинице или корпоративном здании можно оформить временную прописку (на 5 лет). А когда срок истечет, допускается повторное оформление временной прописки - ещё на 5 лет. Пользуясь апартаментами 1 и 2 типа, реально как минимум на 10 лет иметь юридический статус ПМЖ. А вот в апартаментах 3 вида не допускается оформление никакой прописки. Однако возникает логичное предположение, что эта самая прописка покупателю нужна далеко не всегда.
Примерно до 2012 года апартаменты в крупных городах РФ были представлены, в основном, элитным и премиальным уровнем. Само слово "апартаменты" в российских реалиях имеет оттенок престижности. Чего, кстати, и в помине нет на рынке недвижимости в западных странах. Это означало, что апартаменты приобретались почти всегда состоятельными клиентами, у которых уже было какое-то полноценное жилье с пропиской. Т.е. покупалась запасная жилплощадь. Нередко покупка апартаментов рассматривалась как вид инвестирования.
Но в последние 5 лет среди покупателей апартаментов бизнес и эконом уровня выросло число представителей нижней планки среднего класса. Так называемые "белые воротнички и пиджаки": молодые менеджеры и специалисты, молодые семьи без детей. Для них эта недвижимость является первым и единственным жильем, и отсутствие прописки в апартаментах способно повлечь некоторые трудности.
Налоговое и коммунальное бремя
Налогообложение и коммунальная тарификация. Область, в которой путаницы и простора для всяческих финансовых махинаций со стороны управляющих компаний больше всего. Основная загвоздка в том, что и налогообложение, и коммунальная тарификация по отношению к апартаментам идёт как на объекты коммерческой недвижимости. Начать с того, что для апартаментов всегда применяется расчёт от кадастровой стоимости. Процентная ставка при расчете налога варьируется от 0,5% до 2% от кадастровой стоимости. Причём данная вариация часто ставится перед собственником явочным порядком.
Например, в Москве за многие апартаменты могут потребовать 2% от кадастровой стоимости, а при соответствующей цене ежегодные расходы на налоги могут составить около 1 млн. рублей. В Москве это связано с действием реестра, куда заносятся нежилые помещения с наибольшими налоговыми ставками. В реестр уже попало около 30 тыс. подобных объектов (список есть на сайте мэрии). Попадание в список обусловлено решением Госинспекции, когда более 20% площади применяется под объекты торговли и офисной деятельности. Вообще, при покупке апартаментов всегда очень трудно узнать, какая же именно ставка актуальна для данного объекта: 0,5%, 1,5% или 2%. Разумеется, отсутствуют какие-либо льготы и на федеральном, и на местном уровне. Опять-таки потому что недвижимость считается коммерческой.
В квартирах можно использовать налоговый вычет в размере уменьшения площади на 20 квадратных метров. С апартаментами подобных расчётов произвести нельзя. Несколько обнадеживает наличие реестра, относящегося к Департаменту экономической политики и развития. Занесение объекта в этот реестр означает ставку 0,5% (минимальную). Но для этого необходим ряд условий:
- общая площадь апартаментов в здании должна быть менее 300 "квадратов":
- кадастровая стоимость квадрата менее 100 тыс. рублей;
- на объект не должно быть зарегистрировано юридических лиц;
- в нём нельзя вести предпринимательскую деятельность;
- при этом у собственника это должны быть единственные апартаменты.
Еще одним утешающим плюсом можно назвать тот факт, что "квадрат" апартаментов на 15-20% дешевле квартирного "квадрата". Это несколько нивелирует налоговый прессинг. Такое сравнение. Квартира 38 кв.м за 5,67 млн. рублей в год в виде налога потребует 1613 рублей. Аналогичные апартаменты (те же площадь и место) стоят дешевле - 4,1 млн. рублей. Годовой налог на них составит 12 190 рублей при минимальной ставке 0,5%. Учитывая, что при покупке удалось сэкономить 1,57 млн. рублей, этой разницы на оплату налога хватит на 130 лет. Впрочем, конечно, данный пример не учитывает тот факт, что ставка может быть гораздо выше. И сама налоговая ставка в будущем будет только расти (инфляционные процессы и т.п.).
Инфраструктура, планировка и будущее
Так как апартаменты не интегрированы в систему жилой недвижимости, довольно часто они находятся в отдалении от основных инфраструктурных объектов (школы, поликлиники, детсады и пр.). Ещё одна особенность апартаментов - нестандартная планировка. Апартаменты создавались в зданиях, которые изначально были не предусмотрены под жилые помещения. Либо это довольно старые здания с совершенно иной планировкой. Но для многих в этом видится плюс. Есть возможность приобрести оригинальную квартиру, аналогов которой нет в предложениях стандартизированной жилой застройки. Поэтому в плане покупки апартаментов каждый решает для себя сам.
Апартаменты для жилья любопытны, в первую очередь, тем, кому не важны прописка и интегрированность в городскую среду, но интересуют оригинальные интерьерно-архитектурные варианты. Впрочем, сейчас рассуждать о прогнозах на покупку апартаментов довольно сложно, учитывая, что в ноябре 2020 года Министерство строительства решило "закрыть лавочку" (по выражению замминистра строительства и ЖКХ Никиты Стасишина) касательно возведения апартаментов. А уже построенные объекты решено классифицировать как жилую недвижимость. Правда, пока что были высказаны лишь общие заявления. Совершенно непонятно, по каким критериям будут заноситься апартаменты в Росреестр, каково будет налогообложение и так далее.