Доходные метры коммерческих помещений: как заработать на сдаче помещения
Доходные метры коммерческих помещений: как заработать на сдаче помещения
Коммерческая недвижимость способна приносить значительно больший доход, чем жилая недвижимость в сегменте арендных отношений. Три основные причины обуславливают подобное положение дел:
-
Такая недвижимость связана с ведением бизнеса, а не с проживанием физических лиц. То есть она нужна не для удовлетворения первичных потребностей, а арендатор сам использует её как средство производства, как источник дохода. Соответственно, и расценки аренды значительно выше. Коммерческая недвижимость всегда связана с денежными оборотами, размер которых бывает весьма значительный. Объект, приносящий большой доход, будет иметь и высокую рыночную цену.
-
В большинстве случаев недвижимость для организации какого-то предприятия по площади значительно превосходит жилую недвижимость. Понятно, что чем крупнее объект, тем дороже обойдется его использование.
-
Коммерческая недвижимость часто требует дополнительных технических оснащений (например, противопожарных), а также соблюдения дополнительных правил касательно безопасности и санитарных норм. Всё это означает новые статьи издержек для арендодателя, которые необходимо покрыть.
Доход от сдачи в аренду помещения офисного, производственного или складского типа может оказаться весьма существенным, и для многих это также является разновидностью бизнеса. Существуют фирмы, специализирующиеся на предоставлении во временное пользование коммерческой недвижимости. Крупные организации предпочитают работать в качестве юридических лиц. Однако в сфере мелких коммерческих арендодателей превалируют индивидуальные предприниматели. Начинающим арендодателям полезно знать несколько моментов.
Факторы, влияющие на арендные расценки
Помимо такого очевидного критерия как площадь стоимость аренды определяется массой других факторов:
-
Дислокация объекта. Имеет значение не только географическое расположение здания, но и расположение помещения внутри здания. Понятно, что офис, в котором более высокая степень инсоляции, и из окон которого хорошо просматриваются окружающие улицы, будет стоить дороже. Тогда как офис, окна которого смотрят на стены соседней стройки или гаражи, позволит сбить цену при взятии такого объекта в аренду.
-
Инфраструктура. Работа в том же офисе означает постоянные миграции людей, а также удовлетворение их базовых потребностей, в первую очередь, подразумевается питание и питье. Поэтому при рассмотрении арендных предложений большое значение уделяется качеству подъездных дорог, наличию удобной парковки, а также точкам общепита в самом здании или рядом с ним. Вообще, анализ инфраструктуры будет сильно зависеть от того, какого рода бизнес арендатор планирует вести. Если нужна коммерческая недвижимость под активный склад, тогда особое значение будет придаваться дорожной инфраструктуре. А производственная сфера потребует соблюдения санитарных и градостроительных норм. Окажется важным анализ расположения окружающих жилых домов.
-
Класс коммерческой недвижимости. Данная классификация, по сути, частично объединяет в себе все прочие критерии. Существуют 4 класса (ABCD). Если здание класса А находится в центре города, является новостройкой с хорошей отделкой, высокими потолками, отличной парковкой и развитой инфраструктурой, то здание класса D располагается на самой окраине, как минимум требует косметического ремонта, планировка неудобная, помещения часто являются цокольными, парковка не организована, инфраструктура почти/совсем не развита. При беглом поиске потенциальные арендаторы, в первую очередь, смотрят на класс недвижимости.
-
Дополнительные коммуникационные особенности и бонусы. Сюда можно приписать наличие в здании проводного интернета и wi-fi, качественных санузлов, аппаратов для приготовления горячих напитков, дорогой эргономичной мебели и пр. Максимальное значение всё это приобретает, если недвижимость нужна под офисы. На производствах большим плюсом выступает организация в помещении собственного медкабинета.
Особенности работы с клиентами
Оценивая свою недвижимость по этим критериям, можно примерно прикинуть, какие расценки выставлять. Серьёзно в этом поможет анализ аналогичных предложений на популярных площадках типа Авито или ЦИАН. Второй распространенный вопрос начинающего арендодателя связан с поиском клиентов. Определение клиентской базы опять-таки сильно зависит от типа недвижимости. Крупные компании, которые оперируют на рынке большими площадями, быстро обзаводятся собственными сайтами. В этом случае наличие интернет-представительства просто необходимо. Причём сайт должен быть на высоких позициях, поэтому понадобится и SEO оптимизация. Именно раскрученный, хорошо организованный сайт является основным каналом, по которому крупный арендодатель контактирует с клиентской базой и привлекает новых арендаторов.
Но всё это неактуально, если в аренду предлагается относительно небольшая площадь (маленький склад, пара офисов и т.п.). Здесь разумнее выставлять объявления на уже раскрученных общих площадках (тот же Авито), а также актуально использование рассылок потенциальным клиентам. Нередко когда в самом здании и рядом с ним размещают баннеры о том, что здесь предоставляется в аренду свободная коммерческая недвижимость. Альтернативой всему этому служит обращение к услугам риэлторов. Однако в этой сфере риэлторские агентства запрашивают немалые денежные вознаграждения - не менее 50% от месячной стоимости аренды. И всегда следует помнить о шансе нарваться на мошенников. Главное – настоящие риэлторы заключают с арендодателями договор, согласно которому вознаграждение агентство получает только после того, как арендодатель подпишет договор с найденным арендатором. Любые предоплаты указывают на недобросовестность риэлторов.
Третий распространённый вопрос - как удержать и заполучить клиента, который уже заинтересовался арендным предложением? Полезно знать следующие рекомендации:
-
Арендодателю рекомендуется иметь в арсенале несколько возможных вариантов рабочей планировки. Собственник недвижимости успел её изучить, оценить все достоинства и недостатки и способен прикинуть, как лучше всего организовать офис, где какую мебель расположить и т.д. Арендатору может пригодиться и точно понравится такая помощь, если арендодатель вместе с недвижимостью предложит и готовую схему офиса.
-
Хорошо, когда недвижимость заранее оборудована массой удобств: быстрый интернет, аппараты-кофеварки и т.д. В современном мире всё большую популярность набирает коворкинг. Это качественно иной подход к организации труда, когда рабочая и рекреационная зона переплетаются. Коворкинг-недвижимость высоко ценится на современном рынке творческо-интеллектуальной занятости.
-
Если арендатор планирует вносить свои ремонтные коррективы в недвижимость, его наверняка привлекут ремонтные каникулы. Когда на время ремонта арендная плата не взимается. Арендатор за свой счёт улучшает недвижимость арендодателя, и потому тот предоставляет определённые льготы.
Эти базовые знания помогают понять, как заработать на коммерческой недвижимости. Что касается документационного вопроса, центральным пунктом выступает арендный договор, который должен содержать:
-
исчерпывающую информацию о каждой из сторон;
-
фактический адрес недвижимости;
-
арендную расценку;
-
данные о коммунальных услугах;
-
дату начала сдачи в аренду;
-
договоренность сторон о совместных действиях при наступлении форс-мажорных условий;
-
описание ремонта и мебели;
-
условия, на которых каждая из сторон получает право расторжения договора.
В пакет документов со стороны арендодателя входят:
-
личный паспорт;
-
ИНН;
-
документ, доказывающий право собственности на недвижимость;
-
технический план недвижимого объекта.
Соблюдение документации, а также привлечение нотариуса важно для обеих сторон, поскольку с обеих сторон могут попасться недобросовестные участники, а то и просто мошенники.