Досрочное погашение ипотеки - плюсы и минусы

От любого долгового бремени, будь-то недвижимость в ипотеку или какой-то другой кредитный займ, банковские клиенты всегда не прочь избавиться по принципу "чем раньше, тем лучше". Не считая каких-то индивидуальных ситуаций, в остальных случаях положение должника человека отягощает, и финансово, и психологически. Существует распространенное заблуждение, будто банки обязательно приветствуют досрочное погашение ипотеки и кредитов. Однако банк не всегда заинтересован в ускоренном закрытии клиентской задолженности. Чтобы понять, почему, надо подробнее рассмотреть этот вопрос. Возможность рассчитаться с банком раньше договорного срока регулируется несколькими законодательными положениями:

• Федеральный закон №284 от 19.10.2011;

• Федеральный закон №353 от 21.12.2013;

• статьи ГК РФ: 809 и 810.

Ключевой момент:

• это должна быть именно ипотека, приобретение в долг жилой недвижимости, а также любой иной потребительский кредит, потому что всякий кредит, взятый для целей развития бизнеса, то есть для предпринимательства, никогда не подразумевает погашения раньше договорного срока.

ФЗ №284 четко обозначает право клиентов банка закрывать долг раньше оговоренного срока. Конечно, общие интересы клиента и банка тут есть. Главный момент в том, что финансовая организация максимально быстро возвращает потраченные средства с положенной прибылью. С другой стороны дополнительные платежи означают реструктуризацию, перерасчет ипотечного кредита. Для банка это не всегда удобно как с технической, так и с финансовой точки зрения. Отсюда столкновение клиентов с некоторыми ограничениями досрочного погашения:

• определенный промежуток времени с начала открытия ипотеки вводится мораторий на досрочные выплаты;

• взимание комиссии за перерасчет оставшегося долга;

• иногда банк просто не соглашается на подобное действие, настойчиво предлагая сохранить прежний режим, в этом случае клиенту рекомендуется заранее, еще на этапе составления ипотечного договора, обратить внимание, присутствует ли в условиях договора момент с досрочным погашением.

Загвоздка ещё в том, что если проценты начисляются не годовые, а высчитываются от месячных платежей, тогда при досрочных выплатах клиент весьма солидно экономит на процентной переплате. Соответственно, банковская организация имеет меньшую прибыль. В такой ситуации досрочные погашения идут не на пользу банку.

Вот наиболее частые клиентские вопросы, связанные как с плюсами досрочного погашения ипотеки, так и с минусами досрочного погашения ипотеки:

1. Имеет ли законное право банковская структура наотрез отказать клиенту в его желании закрыть ипотечный займ раньше договорного срока? Нет, не имеет. Заемщик волен на любом этапе расчёта по ипотеке предложить сверх основных платежей любую дополнительную сумму в счёт погашения. Единственное исключение, если заемщик до этого нарушал свои долговые обязательства, в результате чего сформировались штрафные проценты. Тогда любая дополнительная сумма сначала пойдёт в счёт покрытия этих процентов, а оставшаяся часть данной суммы уже в счёт погашения ипотеки.

2. Выше было сказано про взимание комиссий при досрочном закрытии займа. На самом деле подобная практика незаконна. В равной степени как для государственных, так и для частных банков. Некоторые банковские организации просто пользуются незнанием клиентов относительно данного вопроса.

3. Досрочное погашение означает, что клиент имеет право превентивно заплатить долг как целиком, так и частично. При этом не имеет никакого значения, на сколько процентов кредит уже закрыт и/или сколько времени осталось до договорного срока закрытия.

Рекомендации относительно внеплановых выплат банку

Основные правила долгосрочного погашения ипотеки частично связаны с правилами досрочного нивелирования ипотеки. Вот что следует знать банковским клиентам, планирующим заранее рассчитаться с кредитором:

1. О намерении частичного или полного досрочного погашения банк необходимо уведомить заранее: написать письменное заявление при личном присутствии, заполнить аналогичный бланк на сайте, сделать звонок менеджеру в call-центре. Второй пункт статьи 810 ГК РФ и четвёртая часть статьи 11 ФЗ №353 оставляют клиенту максимум свободы в сроках предупреждения банка, но в целом полагается, что предупредить о дополнительных платежах клиент должен за 30 календарных дней. Пятая часть статьи 11 ФЗ №353 рекомендует привязку дополнительного платежа к обязательному ежемесячному взносу. Для банка, да и для клиента может быть удобней, когда дополнительная сумма вносится вместе с основным ежемесячным платежом. Но это не означает, что дополнительный платёж невозможно произвести в другой срок месяца. Еще до всяких дополнительных выплат клиенту необходимо заранее узнать, нет ли у него каких-то просрочек или штрафов.

2. При полном досрочном погашении ипотеки всё очевидно - задолженность просто будет аннулирована раньше договорного времени. А вот при частичном досрочном погашении, когда клиент имеет возможность просто внести дополнительную сумму сверх положенной, может быть два варианта. Либо уменьшится размер ежемесячного взноса при сохранении прежнего периода кредитования, либо ежемесячный взнос останется прежним, но приблизится срок закрытия ипотеки. Как правило, клиент сам выбирает, какой тип перерасчета банку следует сделать. Впрочем, банки рекомендуют при аннуитетных (равномерных) платежах выбрать вариант с уменьшением размера ежемесячного платежа. А если платежи дифференцированные (постепенно уменьшаются по мере погашения), тогда кредитор может посоветовать приблизить дату закрытия долга.

3. Отдельный момент - определение размера дополнительного платежа. Актуально, когда речь идёт о частичном досрочном погашении. Дело в том, что сначала всегда забирается сумма в размере ежемесячного платежа. Допустим, клиент решил заплатить 50 тыс. рублей. При этом обязательный ежемесячный платёж составляет 25500 рублей с копейками. Не стоит обозначать сумму дополнительного платежа впритык, т.е. 24490 рублей с копейками. Ведь если указанный клиентом дополнительный платеж хоть на сколь угодно малую толику "залезет" в сумму обязательного платежа в рамках общей вносимой суммы (здесь это 50 тыс. рублей), тогда банк просто посчитает внесение обычного ежемесячного взноса, а оставшаяся сумма уйдёт на счёт, привязанный к займу, откуда деньги будут изыматься кредитором по стандартному графику. Т.е. дополнительное погашение засчитано не будет. В приведённом примере дополнительный платёж можно определить с запасом, скажем, 24400 рублей. Тоже самое случится, если клиент никак не проинформирует кредитора, а просто отправит дополнительные финансы. Либо если клиент опоздает и произведёт внеплановый платёж позднее оговорённой даты. Надо понимать, что если дополнительное погашение не пройдёт, ушедшие на банковский счёт деньги не пропадут - они всё равно по плановому графику пойдут в счет закрытия ипотеки. Но и вернуть назад этот неудавшийся дополнительный платёж для клиента окажется трудно и долго.

4. При актуальности 100%-ого досрочного погашения ипотеки главная задача клиента - выявление точной суммы кредитного остатка. Подобные подсчеты всегда лучше делать в паре с банковским специалистом. Запрос на предоставление суммы кредитного остатка можно сделать по телефону, в электронном письме, при личном обращении. Седьмая часть статьи 11 ФЗ №353 оставляет за банком право сообщить клиенту запрашиваемую им информацию в течение 5 календарных дней. Если досрочное закрытие ипотеки успешно осуществлено, рекомендуется взять выписку об этом факте.

В завершении можно упомянуть, что если ипотека или любой другой потребительский кредит оформлялись через клиентскую банковскую карту, тогда всё намного проще. Тогда достаточно знать только точную сумму ежемесячного платежа. Но не нужно заранее уведомлять банк и определять какой-то срок. Приходящие на кредитную карту деньги автоматически уходят в счёт погашения долга