Как распознать нечестных риэлторов
Как распознать нечестных риэлторов
Сразу нужно подчеркнуть, что нечестные риэлторы не являются какой-то монолитной профессиональной группой, которая занимается незаконной деятельностью, связанной с куплей-продажей и другими коммерческими операциями с недвижимостью. Их можно разделить по 3 градациям:
- мошенники - реализуют однозначно противозаконные, обманные операции в сфере недвижимости (аферы), причём в одних случаях мошенники не заботятся об обеспечении себе юридической защиты и полагаются на бегство и/или сложность доказательства факта мошенничества, другие проворачивают обман таким образом, что даже через суд предъявить претензии весьма непросто;
- нечестные риэлторы - могут вести вполне законную профессиональную риэлтерскую деятельность, но нередко прибегают к уловкам, навязыванию клиентам удобных для себя вариантов, тянут из клиентов деньги (якобы дополнительные проценты, разнообразные комиссии и пр.), навар получается небольшой, но и привлечь к ответственности за такое "около мошенничество" практически нереально;
- чёрные риэлторы - самая опасная категория, т.к. это, по факту, бандиты, организованная преступная группировка (одиночки среди "чёрных" - большая редкость), применяющая не только и даже не столько мошеннические схемы, сколько прямое насилие, угрозы и даже убийства, в ряды своей "клиентуры" чёрные риэлторы по очевидным причинам предпочитают отбирать одиноких, частично или полностью недееспособных людей (пенсионеры, алкоголики и наркоманы, инвалиды по психическим патологиям).
Чем опасна работа с фальш риэлторами, и как распознать фальш риэлтора? Ниже перечислены самые распространённые мошеннические схемы.
Подмена адреса
Лучше всего подобный сценарий прокатывает с квартирами. Причём не просто с квартирами, а такими, которые расположены в новостройках спальных районов, где много однотипных высотных домов "муравейников". Суть махинации в том, что риэлтор обманом выдают одну квартиру за другую, пользуясь тем, что в типовой застройке всё одинаковое:
- допустим, в многоэтажном доме существует квартира, требующая капитального ремонта и/или меньшей площади;
- риэлтор-мошенник ненадолго снимает куда более дорогую новую квартиру, с отличной отделкой, в соседнем однотипном доме, а ещё лучше в этом же доме (и совсем идеально - в этом же подъезде);
- если квартиры находятся в одном подъезде, тогда их адреса практически совпадают, отличаются только номера квартир (самым надежным для мошенника будет вариант, когда квартиры расположены на соседних этажах, тогда даже первая цифра в номере окажется такая же);
- вместо настоящей более дешевой квартиры риэлтор показывает покупателю дорогую, которую временно снимает;
- при этом в договоре купли-продажи указан правильный адрес, так что никаких претензий потом предъявить невозможно (невнимательный покупатель просто не замечает, что вместо «Строителей 3, кв.12», указано «Строителей 3, кв.15»);
- готово - покупатель думает, что за приемлемые деньги купил отличную квартиру, а на самом деле вскоре обнаруживает, что стал собственником другой квартиры, требующей больших финансовых вложений.
Плохо, что доказать введение клиента в заблуждение со стороны риэлтора трудно. Поэтому всегда нужно самостоятельно мониторить указанный адрес. Изучать онлайн-карту. Не лениться сверять номер квартиры с этажностью.
Недееспособный продавец
Здесь покупка недвижимости осуществляется у продавца, имеющего юридически подтвержденную полную или частичную недееспособность по психике:
- риэлтор вступает в сговор с таким продавцом;
- в качестве основной приманки выступает опять-таки бросовая цена;
- разумеется, от покупателя скрывается факт инвалидности продавца (нужно отметить, что люди с психической инвалидностью, при приеме препаратов и проходя соответствующий курс лечения, в большинстве случаев вполне вменяемы и адекватны, прекрасно осознают свои действия и производят соответствующее впечатление);
- квартира продаётся, но продавец тут же обращается в суд, предъявляя справку о недееспособности;
- надо знать, что российские суды в этом случае не рассматривают фактическую вменяемость продавца - внимание акцентируется только на наличии справки о психической недееспособности;
- самое большое, на что в такой ситуации может рассчитывать покупатель, это возврат небольшой части денег (квартира отходит назад к продавцу).
Проворачивая такую схему несколько раз, риэлтор и собственник квартиры могут отлично нажиться. Как не стать жертвой фальш риэлторов подобного толка? Как и в большинстве других случаев, полной гарантии дать нельзя. Но, скажем, если риэлтор упорно настаивает на приобретении именно такой-то недвижимости, подобное поведение подозрительно. Возникает предположение, что риэлтор лично заинтересован, чтобы покупатель приобрел именно эту квартиру.
Несколько покупателей
Здесь всё ещё проще. Риэлтор, используя выгодный вариант, общается сразу с несколькими покупателями, которые друг о друге не знают. Риэлтор в разговоре с каждым клиентом нажимает на то, что "предложение горячее, очень выгодное, и желающих приобрести много", поэтому для того, чтобы застолбить квартиру, нужно внести залог. Причём не суть важно, настоящая ли данная недвижимость или «ширма» (например, риэлтор также её снимает). Получив залог от нескольких человек, мошенник просто бесследно исчезает вместе с деньгами. Здесь нужно запомнить, что залог можно давать только в агентстве, проверив как договор купли-продажи недвижимости, так и самого риэлтора (договор на оказание риэлтерских услуг). Главное правило - никогда не нужно спешить давать залог.
Подмена договора
Весьма примитивная форма мошенничества, часто используемая чёрными риэлторами по отношению к одиноким пожилым людям. Сделка может даже не касаться напрямую купли-продажи недвижимости. Например, человеку нужен денежный займ, а в качестве залога "частная финансовая организация" предложила оформить квартиру. Только вместо договора займа в момент подписания подсовывают договор купли-продажи. Точно также при получении небольшого аванса вместо предварительного договора купли-продажи подсовывается основной договор. Итог всегда один: подписывая договор купли-продажи, собственник теряет квартиру. В качестве целей выбираются пенсионеры ещё и потому, что им бывает тяжело подробно вчитываться в договор. Кроме того, делается ставка на юридическую неграмотность.