Какие права на жилье имеют дети
Какие права на жилье имеют дети
Ситуация, когда прописка в жилой недвижимости, например, квартире, несовершеннолетнего лица накладывает определённые ограничения на финансовые манипуляции с этой недвижимостью, очевидна. Органы опеки контролируют, чтобы жилищно-бытовые условия ребёнка при переезде не стали хуже. Новое жильё должно быть как минимум идентично предыдущему по жилой площади. При этом желательно, чтобы не снижалось качество планировки, а также важно сохранение инфраструктуры (близость детсада, школы, поликлиники). Основная задача в том, чтобы несовершеннолетнее лицо имело гарантии на проживание базового уровня комфортабельности.
Стоит подробнее рассмотреть вопрос права на недвижимость у детей, т.е. когда собственником жилья выступает лицо, не достигшее совершеннолетия. Многие родители стремятся оформить своему чаду право собственности на квартиру. Это инвестиция в будущее несовершеннолетнего лица, чтобы к моменту 18-летия данное лицо обладало собственной жилплощадью. Да и сами родители, обычно, заинтересованы в том, чтобы их дети поскорее могли начать собственную жизнь. Однако зачастую эти чаяния нарушаются неожиданными обстоятельствами и финансовыми трудностями, вынуждающими выставлять на продажу/обмен квартиру, собственником которой является ребёнок. И здесь следует пояснить некоторые моменты.
Недвижимая собственность несовершеннолетнего лица и права родителей
Какие основные права есть у детей на жилье в контексте прав собственности?
Базовые положения относительно права распоряжения недвижимостью несовершеннолетними:
· участие в сделках купли-продажи детей до 14 лет не предусматривается ни в какой форме, при заключении договоров интересы малолетних собственников защищают их родители/опекуны;
· дети в возрасте от 14 до 17 лет (включительно) с письменного согласия родителей/опекунов имеют право непосредственного участия в сделках купли-продажи недвижимости, в договорах рядом с подписями родителей уже необходима и подпись ребёнка;
· начиная с 16 лет, ребёнок имеет возможность стать полностью независимым и полноправным участником деловых сделок с недвижимостью, но для этого нужно заключение органов опеки или вердикт судебной инстанции о полной дееспособности (нередко такое лицо уже имеет постоянный доход от работы и/или состоит в браке).
Базовые положения относительно прав родителей (опекунов), связанных с жилой собственностью несовершеннолетнего:
· родители имеют право прописки в квартире, принадлежащей ребёнку;
· родители имеют право пользоваться жилой недвижимостью по её прямому назначению, т.е. проживать в ней;
· при этом родители не имеют права в произвольном порядке распоряжаться таким жильём как собственностью, т.е. продавать, обменивать, дарить, завещать, сдавать в аренду, использовать в качестве залога или предлагать кому-либо в безвозмездное пользование;
· любые из перечисленных манипуляций требуют официального разрешения со стороны органов опеки.
При этом органы опеки будут учитывать мнение ребёнка старше 14 лет. Вообще, есть множество условий, на которые учреждения, контролирующие соблюдение прав несовершеннолетних, будут обращать внимание:
· если квартира юного владельца/владелицы продаётся, ребёнок должен получить в собственность вновь приобретённую, другую квартиру, жилая площадь которой должна быть как минимум аналогичной проданному варианту;
· родители должны представить доказательства обоснованности продажи квартиры: появились дополнительные деньги, значит можно купить более дорогую квартиру большей площади и более новой серии, т.е. речь идёт об умножении капитала несовершеннолетнего, другой случай – требуются большие деньги на жизненно важное лечение ребёнка (вариант, когда ухудшение жилищных условий и уменьшение капитала имеют уважительную причину);
· органы опеки смотрят не только на сохранение жилой площади, без уважительной причины родители не получат разрешение на продажу квартиры, если новая квартира окажется более старой и более дешёвой серии и/или если жильё потеряет в удобстве планировки (смена раздельных комнат на смежные, например), суть заключается в контроле сохранности не только количества, но и качества капитала несовершеннолетнего;
· если приобретаемая квартира оказывается дешевле проданной, то ценовую разницу родители обязаны перечислить на счёт ребёнка (доступ к которому для ребёнка будет открыт с момента совершеннолетия), при этом органы опеки допускают лишь небольшую ценовую разницу (в среднем, не более 10% от рыночной стоимости продаваемой недвижимости);
· важный пункт – передаваемая в собственность от родителей ребёнку квартира будет считаться именно имуществом несовершеннолетнего лица и теряет статус совместно нажитого имущества;
· права ребёнка на жильё связаны не только с самой недвижимостью – органы опеки вряд ли позволят выставить квартиру на продажу, если имеющаяся у ребенка недвижимость находится в центре крупного города, а новая квартира планируется в отдалённом регионе в посёлке городского типа.
Насчёт последнего пункта – вопрос спорный. Здесь можно посоветовать родителям делать акцент на том, что жизнь в небольшом населённом пункте более здоровая для ребёнка по сравнению с шумным «миллионником». А в инфраструктуре потерь не будет. Плюсом окажется, если сам объект недвижимости по всем параметрам будет намного лучше предыдущего. Типичная ситуация, когда за скромную квартиру в Москве можно приобрести в регионе вариант, значительно превосходящий по площади и качеству планировки. Разница в цене обусловлена исключительно столичным статусом недвижимости. Тем не менее, органы попечительства крайне неохотно соглашаются на сделки, влекущие для несовершеннолетнего собственника подобный переезд. Особенно когда дело касается малолетних детей (младше 14 лет).
Те же самые пункты точно также актуальны, когда ребёнок владеет не всей недвижимостью, а какой-то долей в ней.
Получение жилой недвижимости в собственность
Передача жилой недвижимости в собственность несовершеннолетнему стандартизирована и мало чем отличается от аналогичных юридических актов с участием только взрослых лиц. В данном случае рассматривается вариант, когда осуществляется
покупка квартиры в собственность ребёнку. Необходимо собрать документационный пакет:
· документ продавца, подтверждающий право собственности на недвижимость (предыдущий договор купли-продажи, дарственная, завещание и пр.);
· когда объект недвижимости находится во владении нескольких людей, потребуется заверенное у нотариуса согласие каждого собственника;
· выписка из домовой книги и лицевого счета;
· справка БТИ;
· копия кадастрового паспорта;
· родители должны предоставить свидетельство о рождении, а опекуны – акт об установлении опекунства;
· для детей старше 14 лет и вступающих в право собственности необходимо наличие паспорта.
У нотариуса происходит заверка договора и составляется акт приёма-передачи имущества. С чеком об уплате госпошлины пакет документов передаётся в Росреестр (регистрационный орган). Через месяц свидетельство о собственности будет готово. Стоимость госпошлины зависит от объекта недвижимости и региона. В целом, она высчитывается в размере 0,5% от договорной цены покупаемого жилья, но не менее 300 рублей и не более 20 тыс. рублей.
По той же схеме производится и процедура дарения, когда родители дарят свою недвижимую собственность чаду. Только в этом случае имеет место договор дарения, а не купли-продажи. Если приобретение жилья осуществлялось с привлечением средств материнского капитала, то такая покупка потребует разрешение от органов попечительства. Составление договора и юридическое участие несовершеннолетнего лица и родителей (т.е. простановка подписей) не нужно, когда недвижимость отходит ребёнку по завещанию. Ведь здесь договор односторонний.
Аналогичная ситуация, если ребёнок становится владельцем не всей жилой недвижимой собственности, а только доли в ней. Как правило, родители при наличии 2-х и более детей распределяют недвижимость равными долями между детьми.