Кража квартир по электронной цифровой подписи - как не стать жертвой мошенников
Кража квартир по электронной цифровой подписи - как не стать жертвой мошенников
Важность перехода на ЭЦП в сделках с недвижимостью и суть ЭЦП
Цифровизация документов проникает во все сферы. В том числе и в сферу купли-продажи жилой недвижимости. В данном случае речь идёт об электронной цифровой подписи (ЭЦП). Тенденция перевода документов в электронную форму объясняется, в основном, двумя причинами:
- документационная информация на физическом бумажном носителе уязвима к физическим же факторам - бумажный документ может быть утерян или испорчен;
- перевод документов в цифровую электронную форму оптимизирует все операции с ними, переводит на качественно иной уровень - в первую очередь, в том плане, что операции с этими документами можно проводить удалённо, например сделки купли-продажи, оформление договора дарения, взятие ипотечных кредитов и т.п.
Электронная цифровая подпись технически представляет собой следующий механизм:
- Главными компонентами выступают два числа. Для повышения безопасности от взлома путём случайного вычисления оба числа берутся в масштабе крупных чисел. При этом цифры подбираются так, что одно число соответствует только второму конкретному числу. В ЭЦП такая пара называется открытый ключ и закрытый ключ. Более понятное сравнение - это уникальный "замок" (закрытый ключ), к которому подходит один единственный уникальный "ключ" (открытый ключ).
- С помощью закрытого ключа цифровая документационная информация шифруется (аналогия закрытия на замок). Получить доступ к этой информации можно с помощью уникального открытого ключа, подходящего только к данному закрытому ключу (аналогия отпирания замка).
- То есть если некое лицо получает доступ к документу путем дешифровки закрытого ключа открытым ключом, можно с уверенностью утверждать, что данный документ был зашифрован именно этим уникальным числом, выполняющим функцию закрытого ключа. А закрытый ключ был использован для "закрытия" документа именно этим самым лицом, которое применило уникальный открытый ключ.
Слабым местом во всей этой схеме в плане операции с недвижимостью является тот факт, что получить в пользование уникальный замок и ключ для защиты документа может совсем не то лицо (не собственник недвижимости). Отсюда и возникает угроза потери квартиры из-за ЭЦП. Зарубежом электронная цифровая подпись в различных сделках и операциях применяется вот уже без малого 20 лет. Однако в российской практике ЭЦП находится всё ещё на стадии внедрения. Многие специалисты главную уязвимость и потенциал для реализации мошеннических схем на российском рынке недвижимости видят в 2 факторах:
- до сих пор не проработаны основные риск-сценарии, которые могут возникнуть в сделках с недвижимостью, оформляемых с помощью цифрового и аналогового документационного формата;
- получение ЭЦП, а значит, и доступа ко всем основным документам на недвижимость, возможно только в удостоверяющих центрах с соответствующей аккредитацией, но проблема в том, что ответственность за качество работы этих центров возложена на сами центры, соответственно это почва для профессиональной небрежности тамошних сотрудников, или даже участия в мошеннических схемах.
Не так давно в Москве уже имел место случай, когда ЭЦП была украдена, и с её помощью мошенники от лица реального собственника сами себе "подарили" его квартиру. Интересно, что Росреестр, проанализировав эту сделку дарения по ЭЦП, не нашёл огрехов, то есть с технологической точки зрения всё было идеально. Мошеннические схемы такого толка ставят именно на человеческий фактор. Конечно, когда реальный собственник обратился в правоохранительные органы, его недвижимое имущество было ему возвращено. Но жертвами мошенников могут стать пожилые и/или технологически неграмотные люди. Слабым звеном опять-таки выступают верификационные центры. Именно здесь проверяется личность получателя цифровой подписи и осуществляется проверка её подлинности. И именно здесь присутствует основная брешь в российской практике использования ЭЦП.
Зарубежный опыт ЭЦП и противодействие мошенникам
Тогда полезно обратиться к европейскому опыту применения ЭЦП. Он базируется на 4 параметрах:
- подпись должна быть на 100% уникальной;
- надёжная верификация принадлежности подписи конкретному лицу;
- владелец ЭЦП должен обладать над ней строго единоличным контролем;
- любые посторонние манипуляции с электронным документом или ЭЦП должны сразу становиться заметными.
Последний и первый пункты относятся к сугубо технологическим задачам - они зависят от качества программного обеспечения и шифровки. Мошеннические схемы работают со вторым и третьим пунктом, где имеет место человеческий фактор. Вариантов игры на человеческом факторе немало: это и продажа собственных данных авторизации, и документационный подлог, и кража личности. Необходимо подчеркнуть, что использование бумажных документов отнюдь не гарантирует защиту от мошеннических схем. Это к мнению о том, что переход на цифровые формы делает сделки более уязвимыми к обманным махинациям. Вовсе нет.
И с бумажными документами может присутствовать факт коррумпированности или халатности при оформлении документации. И здесь также можно использовать подложные документы. Более того, бумажная документация обладает недостатком, который устраняет цифровизация. Электронные сделки, по сути, не нуждаются в сопровождении огромной массы регистраторов, риэлторов и прочих "черных нотариусов", из-за которых рынок российской недвижимости часто демонстрирует непрозрачность и неэффективность. Цифровизация способствует юридическому упрощению сделок.
Но всё-таки, как предотвратить потерю квартиры, имея дело с цифровой подписью? Увы, решение де-факто тут состоит из двух принципиальных позиций:
- оптимизация партнерских отношений госорганов, банков и технологических поставщиков программного обеспечения;
- значительное увеличение ответственности как за работу с ЭЦП для удостоверяющих центров, так и ужесточение уголовной ответственности за мошеннические схемы в этой сфере.
В качестве временной и, по мнению многих спецов, довольно сомнительной меры выступает 286 Федеральный закон. Согласно данному закону цифровая подпись может быть использована Росреестром, только если продавец за 5 дней подал соответствующее заявление в МФЦ. На данный момент полностью доверять электронной цифровой подписи можно только в том случае, если она была выдана:
- застройщиком при приобретении у него первичного жилья - фирма несет ответственность за верную идентификацию по электронной подписи, при этом всегда можно проверить, есть ли у застройщика договор с удостоверяющим центром;
- банком, здесь оформление электронной подписи выступает как часть оформления ипотеки, кредитор является для своих клиентов посредником с Росреестром.
Напоследок нужно упомянуть, что в статье 69 Федерального закона номер 218 есть поправка, согласно которой жертва мошенников в сфере недвижимости имеет право на однократную компенсацию. Правда, также там есть оговорка, что потеря недвижимости должна произойти не по вине гражданина. В противном случае свой статус пострадавшего придется доказывать в суде.