На какой срок службы рассчитаны новые дома?
На какой срок службы рассчитаны новые дома?
Продажа недвижимости и покупка недвижимости ставят перед необходимостью ориентироваться в типах современных домов, как многоквартирных новостроек, так и частных малоэтажных жилых объектов. Но особенно это касается многоэтажных многоквартирников. Ведь в РФ это по-прежнему главный, основной и самый массовый тип жилой застройки. Людей всегда интересует такая сложная и многосоставная характеристика жилой недвижимости, как нормативный срок эксплуатации. Это прогнозируемый период времени, в который здание будет успешно отвечать ряду основных требований:
- жилая функциональность – комфорт, удобство, возможности;
- безопасность – как при обыденной эксплуатации, так и общая (учитывая, что обвал этажей и обрывы лифтов есть типичные реалии России);
- базовая ликвидность – сохранение ценности на рынке недвижимости;
- сохранение внешнего дизайна – сколь долго дом держит красивый внешний вид.
Определение срока нормативной эксплуатации означает, что все перечисленные пункты за это время потеряют от первоначального 100% состояния не более 50%. Хотя аварийным по нынешним российским нормативам дом может быть признан, когда общая ветхость достигнет не менее 75%. Срок службы дома зависит от нескольких факторов:
- используемые строительные материалы – один из ключевых критериев, важно не только само качество, но и тип, ведь, скажем, многие пенобетоны разрушаются при определённой пороговой нагрузке, поэтому из них нельзя возводить дома выше 3 этажей;
- способ, т.е. технология возведения здания – различные архитектурно-строительные составляющие элементы по-разному выдерживают испытание временем;
- уровень квалификации рабочего и проектного персонала – можно обойтись без комментариев, здание, построенное из очень качественных материалов и по передовым технологиям, но бездарными, профнепригодными «специалистами» становится не просто неудобным, но даже опасным для постоянного проживания;
- регулярность технического обслуживания и профилактических ремонтных работ;
- степень допустимости перепланировки квартир, и насколько грамотно перепланировка проводилась – дело в том, что бывает, когда перепланировка вообще недопустима (например, в блочных домах, выполненных из готовых объёмных блоков), либо проводится неграмотно, в обход получения законного разрешения, и тогда возможны разрушения несущих стен, или просто чрезмерное расширение проёмов, а это ведёт к возникновению зон перегрузок, от которых распространяются трещины;
- земельный участок – не последнее значение имеют и особенности ландшафта, при неграмотном выборе дом может начать проседать, изменяется его наклон, для застройки отлично подходят песчаные крупнозернистые почвы, а также валунно-галечные почвы, а вот глинистые почвы потребуют глубокого фундамента, ниже уровня промерзания глины, иначе зимой впитавшаяся в глину вода застыв, вспучит почву, и фундамент может нарушиться;
- климат – российский климат для современного строительства далеко не самый «радужный», т.к. подразумевает сильные температурные перепады в течение года, значит, и стройматериалы должны сохранять свои техническо-физические свойства в подобных условиях;
- особые условия, например, нахождение в зоне постоянного, малого вибрационного влияния (недалеко от ж/д путей или метро).
Панельно-блочное и монолитное строительство
В России касательно многоквартирных домов у широкого круга потенциальных покупателей, по сути, выбор есть только между двумя вариантами – панельно-блочная архитектура, либо монолитное строительство. Кирпичные дома относятся к премиум-классу, а их стоимость ощутимо выше. Подавляющее большинство покупателей не в состоянии осуществить сделку по покупке недвижимости, если данная недвижимость – кирпичная новостройка. Кирпичная недвижимость такая дорогая не столько из-за особенностей используемого стройматериала, сколько из-за особенностей строительного процесса. Кирпичное строительство требует больше всего рабочей площади – для размещения подвозимого кирпича. Это на самом деле весьма дорогостоящая задача. По официальным нормативам срок эксплуатации различных типов жилья таков:
- объекты панельной архитектуры – порядка 70 лет;
- объекты блочной архитектуры – около 80 лет;
- кирпичные дома – около 100 лет;
- объекты монолитного строительства – более 100 лет.
Разумеется, всё это очень усреднённые, «идеальные» показатели. На практике эти цифры оказываются значительно ниже. Особенно, если пренебрегать профилактическим и капитальным ремонтом. Также спорным является определение, что кирпичные постройки уступают в долговечности монолитным домам. Можно считать, что они примерно одинаковые по срокам. Но панельно-блочные варианты всё же значительно быстрее изнашиваются и теряют свои «жилищные» качества. А в рамках панельного строительства популярность набирает постройка из объёмных блоков, т.е. фактически на стройплощадку доставляют готовые квартирные «коробки», а работники собирают эти «детали» в дом наподобие конструктора LEGO.
Более 80% производства дома из объёмных блоков сосредоточено на производственном предприятии. И только около 20% приходится непосредственно на место возведения. Это позволяет строительным организациям экономить значительные ресурсы. Для компаний-застройщиков самой сложной задачей становится лишь доставка габаритных и тяжёлых «деталей» к месту сборки. Недвижимость из объёмных блоков имеет свои плюсы и минусы, особенно заметные при сравнении с другими видами:
- Блочные дома в силу того, что единицей конструкции, по сути, является целая квартира, сейсмически весьма крепкие. Крепче панельных и кирпичных. Ведь чем больше составных деталей, тем больше задач их надёжного скрепления между собой.
- По шумовой и тепловой изоляции блочный дом стоит примерно наравне с «монолитной» альтернативой и уступает кирпичным зданиям.
- Блочные дома строятся быстрее всех прочих. Разумеется, если нет тормозящих факторов, не имеющих отношения к строительным технологиям.
- Но при этом блочные дома ощутимо дороже панельных аналогов (примерно на 30%).
- При выборе блочного дома нужно помнить, что перепланировка практически нереальна. Разве что самая незначительная, декоративная.
- Наконец, зыбкая почва на подъездах к стройплощадке может потребовать дополнительного укрепления, чтобы выдержать вес подвозимых грузов.
В настоящее время всё больше семей, особенно если имеются несовершеннолетние дети, всё чаще делают выбор в пользу объектов монолитного строительства. Как оптимального сочетания долговечности, надёжности, удобства и экономичности:
- Вся технология базируется на «трёх китах» - опалубка, арматура и бетон. Опалубка формирует, своего род, «матрицу» всей конструкции – её геометрию, положение в пространстве и габариты. «Скелет» дома собирается из стальной арматуры. Арматурная форма и подбор металлических сплавов осуществляется каждой строительной фирмой по собственному усмотрению, но с соблюдением ГОСТа.
- Фундамент создаётся либо монолитной, либо свайной технологией.
- Вопреки расхожему мнению бетоном заливается не пустой арматурный «скелет», а лишь несущие колонны. Таким образом, формируется остов, эти колонны принимают вес межэтажных перекрытий. А вот арматуру можно заполнить практически любым стройматериалом – панели, кирпич, железобетон и т.д. Это делает монолитные дома не только вариативными в плане функциональности, но и в плане архитектурного дизайна.
- Несмотря на это, основу монолитных зданий всё-таки составляет бетон. Состав бетона варьируется. Могут применять как обычные бетоны, так и специальные, например, влагостойкие.
Объекты монолитного строительства в отличие от блочной альтернативы отличаются просто гигантской свободой в вопросе квартирной планировки. Не считая расположения кухни и санузла, все остальные комнаты можно варьировать. В результате в объекте монолитного строительства может не оказаться одинаковых по планировке квартир. Особенно если имело место долевое строительство с учётом пожеланий клиентов-дольщиков. Сделка по продаже такой недвижимости также проходит, как правило, выгодно и быстро, поскольку заявленный длительный срок эксплуатации делает подобную недвижимость привлекательным объектом инвестирования.