Незавершенное строительство: как и зачем его нужно регистрировать
Незавершенное строительство: как и зачем его нужно регистрировать
Объект незавершённого строительства есть типичная реалия в сфере российской недвижимости. Разбирая причины присутствия большого числа подобных объектов, необходимо сделать разделяющее уточнение. Весь недострой в РФ условно распадается на два крупных «рукава»:
- загородная недвижимость – незаконченные частные дома на дачах, огородах, в пригородах и посёлках, особенно много прерванного строительства наблюдается в сфере полноценных жилых домов пригородного типа (канализация, проточная вода, отопление, электроэнергия, интернет), т.к. они объективно более дорогие;
- многоэтажные новостройки – такой долгострой также имеет место, данная проблема часто сопряжена с вкладчиками, заранее заплатившими за не построенное жильё, и теперь ждущие «разморозки» строительства.
Соответственно, у каждого типа недостроенных объектов есть свои причины возникновения:
- В секторе частной загородной недвижимости незавершённое строительство возникает, как правило, по причине резких финансовых проблем владельца недвижимого объекта. Когда продолжать возведение дома временно не представляется возможным. Вторая причина – юридические проблемы, практически всегда связанные с тем, что используемый земельный участок, оказывается, входит в территорию, на которую наложен частичный/полный запрет частной застройки или строительства как такового вообще. Так, жилые постройки не допускаются на землях, определённых под сельское хозяйство и огородничество. Особо охраняемые зоны, связанные с высокой плодородностью почвы и/или сохранением биоценозов, также закрыты для жилого строительства. Третья причина – намеренная остановка строительства. Зачастую к подобному прибегают, чтобы выждать время. Бывает, выгодно только начать строительство, а потом, из-за изменений конъюнктуры рынка, его завершение обходится значительно дешевле.
- В секторе новостроек тоже можно назвать три причины торможения процесса возведения жилья. Первая – опять-таки финансовая. Не редкость, когда компании-застройщики становятся банкротами. Подобное случается как по причине не выдерживания конкуренции с крупными монополистами, так и по причине административного прессинга. Кроме того, крупные компании, бывает, создают фирмы-однодневки для освоения невыгодных зон застройки. И если что-то срывается, фирма ликвидируется, а реальный застройщик вроде бы и не причём. Вторая – застройщик сталкивается с юридическими проволочками и бюрократией городской администрации. Камнем преткновения может стать, например, близстоящий дом, входящий в культурный фонд населённого пункта. Третья – обычнаяПодробнее стоит рассмотреть ситуацию с загородной недвижимостью. Надо понимать, что после 2004 года с принятием ряда поправок в Федеральное законодательство незавершённое строительство рассматривается как отдельная категория объектов недвижимости. И эти объекты можно использовать в гражданско-правовых договорах точно также как и построенную недвижимость. Юридической базой здесь выступает Гражданский кодекс РФ. Согласно правовым основам завершённым полагается только то строительство, которое прошло оформление акта приёмки. А вот что считать «недостроем», длительное время было весьма расплывчатым юридическим понятием. Активную стройку к недострою не причислят. Но если работы приостановить? Сегодня касательно загородной недвижимости чётко прописано:
- статус незавершённого строительства допустим, если у объекта заложен основной фундамент (неважно, из кирпича или бетона).
Актуальность регистрации недостроя и как её провести
Регистрация недостроя – штука важная и нужная сразу по нескольким причинам:
- без регистрации может быть оспорено право собственности на объект, а само недостроенное здание может быть снесено как самострой;
- по закону незарегистрированная недвижимость не подлежит никаким договорным операциям (продажа, сдача в аренду, передача в дар или наследство);
- налогообложение – даже когда дом ещё не возведён, налог по кадастровой стоимости занимаемого земельного участка всё равно должен взиматься, процентная ставка зависит от региона страны (в Москве и МО она составляет 0,3%), при этом регистрация объекта как жилой недвижимости также увеличивает ставку;
- соответственно, отсутствие регистрации рассматривается и как уход от налогов, например, если собственник земельного участка под жилое строительство за 10 лет не зарегистрировал его, в последующем его ожидает земельный налог в двукратном размере.
При регистрации важно, чтобы начатый возводиться объект находился на земле допустимой категории:
- территория под индивидуальное жилое строительство (ИСЖ);
- земля под личное подсобное хозяйство (ЛПХ);
- зона дачного некоммерческого партнёрства (ДНП) или садового некоммерческого товарищества (СНТ).
Процедура регистрации подразумевает обращение в Росреестр с пакетом определённой документации:
- Выписка из ЕГРН (Единый Госреестр недвижимости). Выполняет функцию свидетельства собственности на земельный участок. ЕГРН является результатом недавнего объединения ЕГРП и ГКН, произведённого для получения общей базы всей недвижимости в стране и всех сделок касательно данных объектов. Плюс, объединение должно было увеличить защиту от мошеннических махинаций с недвижимой собственностью. Выписка из ЕГРН содержит следующую информацию о земельной недвижимости: собственник(и), координаты, кадастровая стоимость, площадь, все имеющиеся на участке постройки с техническим описанием каждой, наличие любых возможных обременений.
- Разрешение на строительство недвижимости жилого типа. В плане застройки с 2019 года участки классифицируют только на два типа – садовые, на которых можно строить жилые дома, и огороднические, на которых этого делать нельзя. Для получения разрешения придётся обратиться в орган местного самоуправления (муниципалитет). Это связано с новыми поправками в Градостроительный кодекс.
- Кадастровая схема земельного участка с подробным обозначением границ.
- Квитанция об уплате госпошлины.
Весь процесс госрегистрации теперь занимает не более 10 дней. Следует быть в курсе, что если земельный участок находится не в собственности, а арендуется, крайне нежелательно оставлять на нём недострой. Если недвижимый объект возведён полностью до момента истечения срока договора аренды, зарегистрировать его как свою собственность труда не составит. А вот замороженная стройка на участке, аренда которого истекла, может стать проблемой. Иногда судебного толка. При этом к возводимым домам на садовых участках выдвигается ряд требований:
- этажность не более 3-х этажей;
- высота не более 20 метров;
- отсутствие в планировке отдельных объектов недвижимости внутри здания, т.е. квартир.
В целом, процедура регистрации имеет типовой характер и при соблюдении всех пунктов в пакете документов проводится быстро.