Возвращение потенциальных покупателей на рынок недвижимости
Возвращение потенциальных покупателей на рынок недвижимости
В конце марта 2022 года годовой процент в рамках льготной ипотеки дошёл до уровня обычной ипотечной ставки образца 2019 года, т.е. до 12% (в начале марта было 7%). Вдобавок, был увеличен максимально возможный займ: 12 млн. рублей для Москвы, Питера и их областей, и 6 млн. рублей – для всех прочих регионов. Насколько эффективна данная мера, и чего следует ожидать с рынком недвижимости в ближайшем будущем – тут мнения разнятся. Одни специалисты риэлтинга оптимистично смотрят на данные меры:
1) Вместе с процентами выросло и «тело» ипотеки. Это важно в плане возможности приобретения жилья в двух самых крупных городах РФ, где цены даже на «однушки» начинаются с отметки в 6-7 млн. рублей. Поскольку льготная ипотека – одна из немногих программ, которые ещё могут иметь практическое применение, увеличение размера кредита теоретически должно насколько-то увеличить и число заёмщиков. Некоторые сотрудники считают, что на рынок жилищного кредитования вернётся до 50% клиентуры.
2) Есть даже такое мнение, что нынешний коллапс в ипотечном сегменте имеет и своё преимущество в том, что завершился период дешёвой ипотеки. Тем самым прекратился ажиотажный спрос на «однушки» и «двушки», из-за которого на рынке периодически отмечались искусственные ценовые скачки. По закономерности: «высокий спрос позволяет задавать цену выше рыночной». Вероятно, здесь подразумевается политика крупнейших застройщиков РФ, которые ещё недавно периодически могли, таким образом, получать сверхприбыли наподобие монополистов.
Однако экономисты и ряд сотрудников иных риэлторских/консалтинговых компаний подчёркивают, что даже если положительные стороны и имеются, весомого значения они не имеют на фоне общего кризиса:
1) Начать с того, что сам факт превращения льготной ипотеки по существу в обычную стандартную ипотеку «вчерашнего дня» свидетельствует о крайности положения. Льготная программа на то и льготная, что предназначена для круга особо нуждающихся лиц, которые условия стандартной ипотеки выполнять не в состоянии. А в нынешней ситуации получается, что такими нуждающимися оказались буквально все потенциальные заёмщики, т.к. новая ставка в обычной ипотеке немыслима для среднестатистического клиента. При этом статус льготной программы остался. Следовательно, такую ипотеку смогут получить далеко не все. По скромным оценкам – не более 15% от находящихся сейчас в ожидании потенциальных заёмщиков.
2) То, что «тело» кредита было увеличено, вряд ли сильно скажется на уровне реализации девелоперами своей продукции. Речь о новостройках https://www.mir-realty.ru/new_building/. Складывается положение, когда основной массе банковских клиентов ипотека стала вообще недоступна, а льготники могут рассчитывать на ипотеку, которая по меркам ещё прошлого года считалась обычной. Т.е. как раз слишком тяжёлой для аудитории льготных программ. С учётом непрерывного роста расходов населения по другим статьям (продукты питания, жилищно-коммунальные платежи и т.п.) ежемесячные платежи могут оказаться вне кошелька заёмщика. При этом не стоит забывать, что ипотечную квартиру у должника банк имеет право конфисковать, даже если это единственное жильё.
3) Кроме того, банки сами вряд ли будут так рисковать, массово выдавая суммы в 5-6 и 10-12 млн. рублей клиентам, чьё финансовое положение неустойчиво, не пролонгировано в будущее, а в качестве залога будет сам объект купленной в долг недвижимости, ликвидность которой в ближайшие годы под вопросом. Отсюда возникает сомнение, что увеличение размера займа заметно увеличит продажи квартир. Вдобавок, ожидается, что в самое ближайшее время у банков возникнет ещё одна проблема в виде растущего процента должников, которые уже взяли ипотеку в прошлом и выплачивают её. Инфляция и серьёзное ухудшение материального положения может сделать так, что вчерашние добросовестные плательщики сегодня окажутся в разорении, и им просто физически неоткуда будет брать ежемесячный взнос.
4) Под вопросом и динамика цен на жильё. Как на первичное, так и на вторичное. Очевидно, что в условиях обеднения населения и понижения покупательской способности цена должна снижаться. И именно это прогнозируют для вторичной недвижимости. А вот с новостройками всё сложнее. С одной стороны, застройщики будут вынуждены подстраиваться под реалии рынка и снижать цены. Но для строительной компании тут есть определённые лимиты. Невозможно понизить цену так, чтобы она была ниже себестоимости строительства. Затраты на стройматериалы и работу штата сотрудников в любом случае надо окупить. Но понижение стоимости весьма проблематично в условиях удорожания стройматериалов, строительных технологий и неизбежного повышения заработных плат работникам. Подобное противоречие может привести к тому, что уже к лету/осени значительное число девелоперов обанкротится. Пока что единственным выходом из положения озвучивается помощь со стороны госбюджета.
5) Упомянутое выше удешевление жилья на вторичном рынке способно спровоцировать перенасыщение предложением. А это может заставить банки пересмотреть политику выдачи ипотеки для приобретения вторичных квартир. Хотя в этой области наличный единовременный расчёт всё равно останется превалирующим. Предполагают, что начнётся отток населения в квартиры меньшего метража из-за возрастания коммунальных платежей.
В целом, пока сложно давать какие-то однозначные прогнозы, но одно ясно – возврата к ипотечной динамике прошлого года в ближайшее время ожидать не стоит.