Обмен городской квартиры на загородный дом - как это возможно
Обмен городской квартиры на загородный дом - как это возможно
Известные события 2020 года в сфере жилой недвижимости также спровоцировали определенные изменения. Некоторые из них замедлились, тогда как другие наоборот усилились. Так, возросла популярность рассмотрения вопроса, связанного с обменом квартиры на загородный дом. Из-за того, что в 2020 году множество людей перешло на удалённую форму работы, это также отразилось и на рынке жилой недвижимости. Обмен квартиры на загородный дом стал видеться более привлекательным благодаря тому, что плюсы подобной формы жилья приобрели дополнительный вес в последнее время:
- Большая степень индивидуальности и обособленности по сравнению с городской квартирой. Имеется в виду не только возможность получить жильё с индивидуальным архитектурным дизайном (уникальный интерьерный дизайн всегда реально сделать и в квартире). Когда собственное жилье является домом, а не обособленной единицей внутри общей недвижимой собственности, это означает множество плюсов. Отсутствие надоедливых шумных соседей, возможность самим производить различные шумы в любое время суток, отсутствие угрозы затопления со стороны соседей, возможность архитектурной и/или интерьерной перепланировки без необходимости испрашивать разрешение в органах, возможность заводить у себя большое количество домашних животных, не опасаясь жалоб соседей касательно нарушений санитарных норм. Вообще, для многих собственный дом в полном смысле этого слова и означает именно отдельный дом, а не "ячейку" в "муравейнике" (пусть даже комфортабельную и просторную). И проживание в таком доме дарует особое чувство независимости.
- Более привлекательное окружение (среда обитания) и лучшая экология. Понятно, что есть немало людей, которых чрезвычайно радует именно урбанизационная городская среда. Им удобна городская инфраструктура, нравится шум города и городские запахи, вдохновляет городская культура и психология. Но растет процент людей, которые выбирают такому образу жизни альтернативу - обитание на лоне природы, на фоне её видов и звуков, поближе к лесам, рекам и озерам. Если в плане психологических предпочтений здесь могут быть расхождения во мнениях, то в плане экологии загородные дома имеют однозначное объективное превосходство перед городской недвижимостью. Один только воздух в нескольких десятках километров от крупного города на порядок чище. Единственно, что в последнее время участились случаи создания вокруг городов мусорных полигонов, которые негативно сказываются и на экологии пригородов. Именно поэтому пригородное жильё сегодня рекомендуется выбирать в зоне минимум 30 км от городской черты среднего города и 100 км - от крупного города (население более 1 миллиона человек).
- Возможность вести придомовое хозяйство. Как правило, территория земельного участка только частично занята непосредственно домом. Есть и свободная земельная зона, на которой можно что-то выращивать. Ведение огородного хозяйства может быть и способом отдыха, и применяться для получения собственного продовольствия, и частенько оказывается дополнительным источником дохода при реализации полученной продукции. Впрочем, необязательно оставшуюся территорию адаптировать под огород. Можно, допустим, организовать собственную спортплощадку, или небольшой теннисный корт, или беседку. Рекреационную зону, в общем.
Особые моменты сделок с обменом квартиры на частный дом
Разумеется, существуют нюансы обмена недвижимостью. Особенно, когда речь идет об обмене жилой недвижимости разного типа (квартира и загородный частный дом):
- Разница в цене. Обмен здесь крайне редко бывает равноценный. Почти всегда сделки такого рода означают доплату. И тут особую важность приобретает оценка недвижимости от бюро технической инвентаризации (БТИ). Данная оценка должна быть зафиксирована в договоре. В большинстве случаев частный пригородный дом оказывается более дорогой недвижимостью по сравнению с квартирой примерно аналогичной жилплощади. Причин тому много - и индивидуальный фундамент, и неизбежно большая площадь и так далее. В более редких случаях городская квартира превосходит дом по рыночной стоимости. В основном, это элитные квартиры с количеством комнат от 3-х и более. Впрочем, есть свои исключения. Дорогими являются только достаточно новые пригородные дома, возведенные в новых пригородных поселках/жилых комплексах. Частные дома, построенные еще при советской эпохе (70-80 годы) значительно дешевле. Однако они не всегда имеют должные удобства, коммуникацию и инфраструктуру. Также частный дом будет легко приобрести, если человек продает квартиру в Москве и перебирается в пригород в регионе. Именно в регионе, поскольку в Московской области пригородные дома порой обходятся дороже, чем квартиры в самой столице.
- Юридическая и техническая проверка дома. Необходимо запросить из ЕГРН справку на частный дом. Справка из Росреестра позиционируется как главный документ при проверке юридической чистоты. Здание не должно быть самостроем. Необходима его приписка к какому-либо жилому комплексу. Для земельного участка необходимо наличие государственного акта (нового образца). В данном случае ещё полезно проверить, разрешено ли на этих землях частное строительство. При заключении сделки с частным лицом, а не фирмой, обязательно нужно проконтролировать чистоту права собственности. Также следует удостовериться, что в доме никто не прописан. В общем-то, это стандартные процедуры, актуальные и для сделок с квартирами. А вот анализ коммуникаций - это специфическая задача именно в секторе пригородной недвижимости. Новые загородные жилые комплексы оснащены своей системой канализации, водоснабжения и водоотведения. Не говоря уж об электроэнергии. В дешёвых частных домах канализационное отведение, обычно, отсутствует. И привычные удобства вроде туалета представляет собой кабинку рядом с домом. Естественно, для длительного постоянного проживания это неудобно. Для технического анализа дома рекомендуется нанять стороннего специалиста, который способен выявить возможные дефекты фундамента, почвы, несущих конструкций.
- Отдельно необходимо проанализировать инфраструктуру. Каково состояние дороги от жилого комплекса до города, сколько минут езды на машине, как часто в пригородный поселок ходит общественный транспорт. Важно расположение супермаркетов, больниц, школ. Вряд ли кому-то понравится, если в шаговой доступности будет только маленький павильон с сигаретами, алкоголем и шоколадками, а до нормального продуктового маркета придется регулярно добираться по 40 минут.
Такие сделки регулируются 31 главой ГК РФ. Основной перечень необходимых документов при подобных сделках:
-
нотариально заверенный договор обмена;
-
кадастровые паспорта всех задействованных в сделке объектов недвижимости (иногда бывает, что один частный дом меняют на 2 городские квартиры);
-
документы, подтверждающие право собственности относительно каждого объекта (договор предыдущей купли-продажи, дарственная, завещание и пр.);
-
если в сделке участвуют супруги, нотариально заверенное согласие обоих;
-
передаточные акты на каждый объект недвижимости;
-
выписки из домовой книги с информацией о прошлых жильцах;
-
квитанции об оплате госпошлины (госрегистрация жилья).
И надо помнить, что такой обмен недвижимости для покупателя частного дома нередко означает неизбежные дополнительные издержки в виде доработки коммуникаций. Частные дома не обслуживаются жилищно-коммунальными компаниями. Бывает, приходится устанавливать газовое оборудование для отопления дома и нагрева воды. Также в новых жилищных комплексах здания продаются в базовой отделке (голые стены, пол-стяжка). Соответственно, приходится нести расходы на завершающий косметический ремонт.