Основные мифы о материнском капитале

Материнский капитал часто используют как средство для улучшения жилищных условий. К сожалению, до сих пор существуют мифы о материнском капитале, домыслы и информационные фикции. Стоит разобраться подробнее в теме касательно покупки недвижимости с помощью материнского капитала. С 1 января 2020 года на материнский капитал может претендовать:

• любая женщина, родившая/усыновившая хотя бы одного ребёнка;

• отец-одиночка, являющийся усыновителем хотя бы одного ребенка.

Существуют ещё два пункта касательно получения материнского капитала (лишение родительских прав/смерть матери, а также сам несовершеннолетний ребёнок), но на практике они случаются весьма редко. В 97% всех случаев обращения за материнским капиталом запрос исходит от женщины, родившей первого/очередного ребенка. Материнский капитал рассматривается как мера финансовой государственной помощи, направленной на поддержание социального благополучия и развития через улучшение качества жизни отдельной семьи. Именно поэтому материнский капитал согласно статистике в 90% всех вариантов идет на приобретение жилой недвижимости (улучшение жилищных условий). Но это не значит, что маткапитал якобы можно потратить только в сфере недвижимости. Это первый распространённый миф.

Нюансы приобретения недвижимости с привлечением материнского капитала

Покупка квартиры с применением материнского капитала имеет несколько особенностей, отличающих её от обычной сделки по покупке недвижимости:

1. Если задействованы средства материнского капитала, то приобретаемая недвижимость может быть только жилой. Никакие другие объекты недвижимости на эти финансы по закону приобрести нельзя. В Интернете часто можно найти запросы вида «как обналичить маткапитал». Это второй миф, поскольку материнский капитал никогда не выдается на руки наличными. Все операции купли-продажи, где фигурируют данные денежные средства, проводятся в строго безналичной форме. Это одна из мер противодействия нецелевому расходу материнского капитала. Далее, актуальна покупка жилья исключительно российского рыночного сегмента. То есть перебраться за рубеж на ПМЖ с помощью материнского капитала не получится. Правительство РФ заявляет, что это одна из мер по противодействию оттока капитала за пределы страны. И ещё - материнский капитал вряд ли окажется реально использовать для приобретения ветхого, и тем более аварийного жилья. Если речь идет о том, чтобы задействовать банковский займ, то банк просто не выдаст кредит/не оформит ипотеку на такое жилье. Кроме того, пенсионный фонд и органы опеки могут запретить приобретение подобной недвижимости на средства материнского капитала, так как это неприемлемо с точки зрения условий проживания несовершеннолетних.

2. Покупка с материнским капиталом квартиры в ипотеку. Тут возможны две схемы. Сертификат государственного образца на возможность использовать материнский капитал выдается после рождения ребёнка. Однако сделка по покупке недвижимости может стать неотложной значительно раньше, а собственных финансовых средств для оплаты жилья хватать не будет. В этом случае банк может выдать жилищный кредит с таким запасом, чтобы покрыть пока еще не полученный материнский капитал. А после получения сертификата пенсионный фонд переводит банку по безналу данные финансовые средства. Кредит частично гасится, происходит перерасчет платежей. Минус такого способа заключается в большем «теле» кредита, а значит, и больших платежах и соответственно переплате по сравнению с вариантом, когда задействуется уже полученный материнский капитал. Второй вариант - использование сертификата при взятии в ипотеку квартиры в новостройке. Здесь с застройщиком заключается договор, в котором одно из условий это то, что застройщик частично получает оплату из пенсионного фонда после регистрации договора.

3. Есть немало недостоверных данных о сумме маткапитала. В обсуждениях попадаются цифры в миллионы рублей. Часто потому что путают суммарный капитал на всех детей и одинарный на каждого отпрыска. Размер материнского капитала в настоящее время составляет 616 617 руб. на второго ребенка, и 466 617 руб. на первого. Третий ребёнок 450 тыс. рублей. Ориентировочно, это суммы в масштабах первоначального ипотечного взноса. Соответственно, многих привлекает вариант при взятии ипотеки использовать материнский капитал для полного погашения первоначального взноса. Таким образом, одновременно решается две задачи: разрешение проблемы первоначального взноса является важным фактором одобрения ипотеки, а также уменьшается тело кредита. Загвоздка состоит в том, что большинство банков соглашается принять оплату материнским капиталом только на 90% от размера первоначального взноса. И дело тут не в ненадежности получения финансовых средств. Банковская организация, конечно же, получит все положенные деньги из ПФР в полном объеме. Исчезает смысл первоначального взноса как способа проверки платежеспособности клиентов. На данный момент только Сбербанк и ВТБ соглашаются на полную оплату первоначального взноса материнским капиталом.

4. Если продавец является физическим лицом, то есть приобретается недвижимость на вторичном рынке, то здесь могут возникнуть препоны на пути к заключению сделки. Продавцу придется какое-то время ждать получения денег из пенсионного фонда, что устраивает далеко не всех. В качестве компромисса в договоре купли-продажи предусматривается пункт, что жилплощадь передается по акту приема-передачи только после того, как продавец получит полную стоимость своей недвижимости (как придёт перевод из ПФР).

Возможные риски

Сфера приобретения недвижимости с использованием маткапитала всегда связана с одним очень важным моментом - все члены семьи, в особенности несовершеннолетние дети, после приобретения недвижимой собственности должны получить в ней равные доли. Исключением является ситуация, если семейная пара официально не состоит в браке. Тогда у жены/матери не получится оформить равную долю на мужа/отца. Именно этот момент, оформление равных долей на несовершеннолетних в новоприобретенной недвижимости, является главным генератором проблем. Приобретается квартира с использованием сертификата материнского капитала. Родителям-собственникам даётся полгода на регистрацию равного долевого владения детей наряду со взрослыми. Однако механизм контроля за исполнением этого требования в российской практике не отлажен. Поэтому многие родители "забывают" внести своих детей как долевых собственников. Некоторые таким способом пытаются перевести безналичный материнский капитал в свободную наличность, чтобы потратить по нецелевым направлениям.

Главные риски ложатся на потенциальных покупателей такой квартиры. Если приобретена жилая недвижимость, продавцы которой в свою очередь приобрели её с использованием средств материнского капитала, и при этом имело место нарушение имущественных прав несовершеннолетних, то сделка может быть аннулирована. При этом если полученные от покупателя деньги продавец успел потратить, процедура возвращения своих финансовых средств для покупателя станет длительной и проблематичной. Возможно, не обойдется без суда. Чтобы этого избежать рекомендуется:

• проверять продавца на наличие у него несовершеннолетних детей/иждивенцев;

• обращаться в ПФР с просьбой проверить, не был ли задействован материнский капитал при покупке данной недвижимости;

• запросить из ЕГРН расширенную выписку касательно истории сделок (выписка о переходе прав собственности).

Если недвижимость была приобретена с использованием материнского капитала, и при этом все права несовершеннолетних собственников учтены, уже для продавца важно, чтобы жилищные условия для несовершеннолетних лиц сохранялись как минимум на прежнем уровне. Такова правда о материнском капитале.