Особенности продажи квартиры, если собственники несовершеннолетние дети
Особенности продажи квартиры, если собственники несовершеннолетние дети
Заключение сделок с недвижимостью – дело ответственное и всегда связано с рисками для обеих сторон. Продавец в целях быстрой и выгодной продажи может умолчать о важных нюансах, в результате чего оформление не будет соответствовать закону. К примеру, если собственником квартиры является несовершеннолетний, это осложняет сделку.
Можно ли продать квартиру, собственник которой несовершеннолетний?
В соответствии с российским законодательством несовершеннолетние дети, не достигшие 18-летнего возраста вправе иметь в собственности недвижимое имущество. Но распоряжаться ею они не могут, пока не станут совершеннолетними. Это право передается их законным представителям, то есть:
- родителям;
- усыновителям;
- попечителям.
Именно эти категории лиц вправе продать квартиру от имени своего ребенка, являющегося владельцем объекта.
Но есть один важный нюанс, отличающий такую сделку от обычной, в которой участвуют совершеннолетние стороны, - необходимость получения разрешения на продажу от органа опеки и попечительства. Если оформить без их одобрения, договор будет считаться незаконным и может быть аннулирован.
Орган опеки внимательно следит за соблюдением прав и интересов детей. Им важно, чтобы после реализации недвижимости несовершеннолетнему ребенку было, где жить, а условия проживания не оказались хуже, чем в проданной квартире.
Участие несовершеннолетнего в сделке
Дети, являющиеся собственниками недвижимости, принимают участие в сделке по-разному в зависимости от возраста:
- До 6 лет ребенок полностью недееспособен, поэтому его мнение при заключении договора не учитывается. От его имени действуют родители или другие законные представители.
- Дети от 6 до 14 лет уже обладают частичной дееспособностью и должны присутствовать при оформлении сделки, но все действия за них по-прежнему совершают родители.
- Дети от 14 до 18 лет тоже являются частично дееспособными, но уже принимают участие в заключении договора. Но в этом случае сделка не может быть совершена без одобрения законных представителей.
В 18 лет ребенок приобретает полную дееспособность. Всем имуществом, находящимся в его собственности, он вправе распоряжаться самостоятельно, тут родители уже ничего не решают.
Стоит отметить, что дети могут быть признаны полностью дееспособными с 16 лет, если начинают работать по трудовому договору или заключают официальный брак.
Когда органы опеки откажут в совершении сделки?
Орган опеки и попечительства не одобрит продажу квартиры, если:
- оформление сделки существенно ущемляет права ребенка, к примеру, утрачивается все его имущество;
- купленное другое жилье по условиям намного хуже, чем проданное, а значит, недвижимость несовершеннолетнего не была сохранена в полном объеме;
- один из законных представителей не соглашается на проведение сделки;
- ребенок является наследником по завещанию, но документ еще не вступил в юридическую силу;
- родители не сделали постоянную прописку;
- приобретаемое вместо проданного жилье является недостроенным, еще строится или находится в здании, признанном ветхим или аварийным;
- новое место жительство ребенка не оборудовано необходимыми коммуникациями – отоплением, электричеством, водоснабжением.
Указанные основания для отказа не являются исчерпывающими. Сотрудники опеки вправе не разрешать совершение сделки, если у них есть хоть малейшие сомнения в ущемлении прав и интересов детей.
Обязательное условие
Главное условия для законной продажи квартиры, где собственник несовершеннолетний, - предоставление ему взамен другого жилья. Но не любого, а которое по условиям не хуже проданного. Новая недвижимость не должна быть меньше по площади, находиться в неблагоустроенном районе или иметь другие ухудшающие комфортность проживания ребенка особенности.
Если законные представители не желают или не имеют возможности выделить несовершеннолетнему новую жилплощадь, они вправе открыть банковский счет на имя ребенка, перечислить туда денежные средства, вырученные от продажи его доли в квартире. При достижении совершеннолетия он сможет снять деньги и распорядиться ими на свое усмотрение.
Порядок оформления сделки
Процедура оформления купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетнего состоит из нескольких этапов:
- Получение разрешения органа опеки. Требуется написать заявление с просьбой одобрить сделку и приложить пакет документов, перечень которых следует уточнить в этом госучреждении.
- Подписание договора купли-продажи. Лучше сделать это в присутствии опытного юриста, который проверит правильность и законность составления соглашения.
- Посещение нотариуса. Купля-продажа квартиры, находящейся в собственности несовершеннолетнего, обязательно заверяется в нотариальном порядке.
- Регистрация сделки. Чтобы право собственности перешло к покупателю, требуется обратиться в Росреестр и переоформить недвижимость на его имя. Только тогда сделка будет считаться завершенной.
- Предоставление доказательств органу опеки. После регистрации требуется снова обратиться в данное госучреждение и представить доказательства выполнения требований. Если куплено новое жилье, представить выписку из ЕГРН, если вместо недвижимости переведены деньги на счет ребенка – выписку со счета.
Таким образом, сделка по продаже и покупке недвижимости, когда у нее несовершеннолетние собственники, имеет важную особенность – необходимость в получении разрешения от органа опеки.
Покупателям важно взять это на заметку и все перепроверить. Но лучше обратиться к опытным специалистам, которые помогут оформить юридически чистую сделку. Наши риэлторы из «МИЦ-Столичный ипотечный центр недвижимости» всегда готовы помочь вам избежать всех рисков при продаже и покупке квартиры.