Первичная и вторичная недвижимость: плюсы и минусы покупки
Первичная и вторичная недвижимость: плюсы и минусы покупки
Кризис марта 2022 года не мог не повлиять на рынок недвижимости. Пока что из последствий стоит выделить три:
1) Некоторое повышение спроса на малогабаритные квартиры в новостройках (https://www.mir-realty.ru/new_building/) ("студии", "однушки" и "двушки"). Причина в том, что в сегменте ипотечных услуг реальными в плане оплаты остались только льготные варианты (например, льготная и семейная ипотека). Покупка вторичной недвижимости в ипотеку в принципе всегда была сопряжена с большими трудностями. Вторичное жильё всегда рассматривалось банками как в большей степени непрофильный и рискованный актив. Несмотря на некоторые плюсы, "вторичка" содержит больше минусов, если рассматривать её как возмещение издержек учреждения в случае банкротства заёмщика. Именно поэтому для вторичной недвижимости любой банк всегда предъявлял больше условий и требований, чем для недвижимости первичной. В рамках оставшихся льготных ипотек сектор вторичной жилплощади стал ещё более узким. В основном, сейчас выдаются ипотеки на покупку квартиры в новостройке, либо на ИЖС.
2) Определённое повышение спроса наблюдается на аналогичные квартиры вторичного рынка недвижимости (https://www.mir-realty.ru/resellers/). Но поскольку возможности приобретения такой недвижимости в ипотеку малы, отмечается особенность, что оплата производится единовременно, 100%-ая оплата. Спрос на небольшие квартиры в новостройках обусловлен тем, что люди, нуждающиеся в жилье, в срочном порядке, пока ещё есть шанс купить в ипотеку хоть какую-то площадь, стараются это осуществить. Стараются соблюсти условия льготных программ и запрыгнуть, может быть, в последний вагон уходящего поезда. Однако немало клиентов, которые также планировали переезд, но они не попадают под условия льготных программ. Ипотека до них невозможна. Тогда остаётся прямая единовременная покупка, на которую люди разными путями изыскивают деньги. Чаще всего, основная сумма получается от продажи уже имеющегося жилья. Но вторичный рынок недвижимости отличается большей гибкостью. Там всегда можно найти аналогичный вариант дешевле. Или за те же деньги, но квартиру большей площади, лучшей планировки и т.п. Когда при ограниченном бюджете необходимо подобрать максимально комфортное для длительного проживания жильё, вторичный рынок иногда оказывает незаменимую помощь.
3) Существует и третий момент. В условиях нарастающей инфляции люди стремятся хотя бы частично сохранить свои денежные накопления. Многие специалисты полагают, что наибольшей ликвидностью сейчас обладают однокомнатные и двухкомнатные квартиры в домах 5-10 летней давности. Приобретая дополнительную недвижимость, люди планируют сдавать её в аренду или продать позже. Однако недвижимость в новостройках в силу своей новизны более непредсказуема. Отсюда внимание покупательской аудитории к рынку вторичных квартир.
«Первичка» или «вторичка»
Вероятно, нужно пояснить все плюсы и минусы, которыми обладает первичная и вторичная недвижимость. Преимущества квартир в новостройках:
• покупатель - первый собственник, значит, почти полная гарантия юридической чистоты, во всяком случае, истории с нарушенными правами скрытых собственников при прошлых переходах прав владения и распоряжения, истории с неучтенными прописками и нарушением прав несовершеннолетних лиц здесь не грозят;
• в зависимости от района и динамики инфраструктуры квартира в новостройке в ближайшие годы может серьёзно подняться в цене, т.е. это окажется удачным вложением;
• для попавших в сегмент льготных ипотечных программ квартира в новом доме может оказаться единственным реализуемым вариантом приобрести собственное жильё;
• технический уровень новых жилых домов, как правило, выше по сравнению с более старыми зданиями;
• квартиры в современных новостройках отличаются от типовых планировок прошлых лет, например, уже в порядке вещей встроенные в стены шкафы, что позволяет сильно экономить на мебели и экономить жилое пространство;
• сейчас распространён вариант, когда по более низкой цене застройщик продаёт квартиры в виде "голых коробок", куда только подведены все основные коммуникации, а завершающую интерьерную отделку каждый собственник делает по своему вкусу.
Минусы квартир в новостройках:
• только что прошедшее процесс сдачи здание может преподнести неприятные сюрпризы новоиспечённым жильцам в виде некачественной отделки, многочисленных усадок и деформаций, ухудшения звуковой изоляции и пр., возможная необходимость в ремонтных доработках полностью ложится на плечи собственников;
• строительная фирма может затормозить процесс строительства, свернуть проект, возникнет долгострой, или компания вообще обанкротится – сейчас в условиях кризиса подобные явления усилились, истории дольщиков, которые потратив последние деньги, потом годами кочуют по съёмному жилью, стали хрестоматийными;
• некоторые юридические риски есть даже здесь, если застройщик пойдёт на мошеннические махинации, также случаются проблемы, если компания (случайно или умышленно) использовала землю, не предназначенную для застройки;
• не редкость, если приобретается жильё на стадии проекта, в итоговом варианте покупатель получает недвижимость, сильно отличающуюся от исходника;
• ещё одна старая и наболевшая проблема районов новостроек - инфраструктура, интегрированность в городскую среду, качество подъездных путей;
• наконец, с застройщиком невозможен торг.
Вторичная недвижимость в плюсах и минусах демонстрирует обратную картину.
Сильные стороны:
• за первое десятилетие эксплуатации можно оценить общее качество здания, качество отделки;
• приобретается готовое обжитое пространство, куда можно сразу заехать, либо начать сдавать в аренду;
• множество альтернативных вариантов благодаря присутствию на рынке квартир разных серий;
• торг всегда уместен, есть неплохой шанс сэкономить немалую сумму денег;
• полная включённость в городскую среду.
Среди слабых сторон "вторички" стоит отметить:
• риск столкнуться с юридически "грязной" квартирой (неучтенные собственники, скрытые прописки);
• риск столкнуться с мошенниками;
• очень трудно приобрести в ипотеку;
• квартира может быть в очень плохом состоянии и потребует срочного, хотя бы минимального косметического ремонта;
• само многоквартирное здание может оказаться ветхим.
Выбор направления покупки зависит от целей и финансовых возможностей покупателя.