Покупка квартиры в рассрочку - преимущества и недостатки сделки
Покупка квартиры в рассрочку - преимущества и недостатки сделки
Жилищная рассрочка является одним из вариантов приобретения жилой недвижимости пролонгированным способом. В этом отношении рассрочка выступает возможной альтернативой ипотеке и жилищному кредиту. Разумеется, только возможной, поскольку рассрочка на жилую недвижимость, неважно, квартира или частный пригородный дом, имеет ряд своих особенностей, свои плюсы и минусы по сравнению с той же ипотекой. Сразу нужно обозначить, что сегмент продажи недвижимости в рассрочку есть прерогатива строительных девелоперов. Банковские учреждения практически не занимаются подобной деятельностью по ряду причин, о которых будет сказано ниже. А вот застройщики, особенно крупные компании, всё чаще предлагают свою продукцию не в кредитном варианте, а в варианте рассрочки.
Основная причина появления рассрочки на квартиру такая же, что и в случае с ипотекой. Покупка недвижимых объектов с разовой единовременной выплатой для 98% населения РФ оказывается возможной только при наличии какой-то другой недвижимости. Типичная единовременная сделка: люди продают свою предыдущую жилую недвижимость и осуществляют на эти деньги покупку новой квартиры.
Однако далеко не всегда потенциальные покупатели располагают каким-то капиталом. Подобные "капиталы" остались с советских времен и девяностых годов, когда от государства еще можно было получить квартиру, стоя в очереди. А после приватизировать. Но сейчас, особенно среди молодых поколений, масса людей без своего жилья. Реалии таковы, что единственным выходом приобретения собственной квартиры оказываются различные варианты кредитования. Покупка недвижимости в рассрочку в строгом смысле не является кредитованием, но имеет схожие черты. Ипотека на квартиру и рассрочка на квартиру имеют как общие, так и отличительные уникальные черты.
Процедура оформления договора
Оформление ипотеки подразумевает прохождение нескольких этапов:
- Потенциальный клиент предоставляет банку обширный пакет документов.
- Банк должен удостовериться, что клиент официально трудоустроен и имеет оптимальный для ипотеки размер заработной платы.
- Банк должен проверить возможные задолженности клиента, в первую очередь, наличие других кредитов, и вообще всю кредитную историю в целом. Негативными характеристиками в кредитной истории считаются непогашенные задолженности и связанные с этим судебные разбирательства, а также погашенные кредиты, но с "проблемами" (частые просрочки, штрафы, реструктуризация долга и пр.).
- Банк в обязательном порядке интересуется наличием у клиента капиталов, которые могут быть использованы в качестве залога или для внесения первоначального взноса. Почти всегда под такими капиталами подразумевается какая-то другая недвижимость (жилая или нежилая), а также автомобильные транспортные средства. Отдельно рассматриваются возможности использования материнского капитала.
- Изучив клиента, банк применяет к нему стандартный анализ высчитывания рисков. Алгоритм подобного анализа и его особенности у каждого банка могут быть свои собственные. После чего финансовое учреждение предлагает клиенту подходящие, в первую очередь для самого банка, условия договора. Весь этот процесс называется андеррайтингом - перечень мероприятий, проводимых финансовой организацией для максимального нивелирования финансовых убытков в случае их наступления. К андеррайтингу можно отнести и требование многих банков касательно страхования имущества. А это, между прочим, 0,5%-1% от всей суммы займа.
- Часто банк может потребовать участие созаемщика, ведь это еще один дополнительный плательщик в случае финансовых проблем у клиента.
Скорость и оперативность рассрочки
Рассрочка на квартиру не подразумевает ничего подобного. Из основных документов здесь потребуется только паспорт. Чаще всего, договор оформляется уже на второй визит в офис компании. Причина такой оперативности заключается в том, что девелоперы, предлагающие квартиры в рассрочку, не копаются в кредитных историях своих клиентов и практически не проверяют их платежеспособность. Для застройщиков андеррайтингом в данном случае оказываются сами условия рассрочки:
- Большой первоначальный взнос. Типичной цифрой является 50% от стоимости квартиры или любой другой жилой недвижимости. В сегменте рассрочки нижней планкой первоначального взноса является цифра в 20%-25%. Взнос 35% считается средним стандартом. Нередко в условиях попадаются и очень большие первоначальные взносы, 60%-70%, и даже выше. Для сравнения: в ипотечном сегменте можно найти предложения с первоначальным взносом в 10%, и меньше, и даже совсем без него. Например, при приобретении квартиры стоимостью 1 млн. рублей в ипотеку первая выплата может составить не более 100 тыс. рублей, а при рассрочке квартира такого ценового уровня практически гарантирует первоначальную выплату хотя бы в половину стоимости (500 тыс.).
- Большие ежемесячные взносы. Если ипотека выдается на годы и даже десятилетия, то рассрочка измеряется месяцами или 2-3 годами максимум. Усреднённый ежемесячный ипотечный взнос находится в масштабах 10 тыс. рублей. Если опять взять пример с квартирой за 1 миллион, то здесь не только первоначальный взнос составит половину, но и остаток суммы по условиям рассрочки нужно будет выплатить в течение нескольких месяцев. То есть ежемесячные выплаты ориентировочно будут в районе 100 тыс. рублей. Десятикратная разница по сравнению с ипотечными платежами.
При таких условиях становится понятно, почему фирмы, предлагающие квартиры в рассрочку, не проверяют своих клиентов так, как это делают банки. В этом просто нет необходимости, ведь заёмщик сразу должен будет отдать большую денежную сумму, после чего погашает долг в течение короткого промежутка времени. Передача большой денежной суммы при заключении договора и малый срок контактирования с клиентом выступают для застройщиков защитой от финансовых издержек. Плюсы и минусы рассрочки неразрывно связаны с сегментом недвижимости, в которых подобные договора сосредоточены, а также с целевой рыночной аудиторией:
- Для рядового россиянина ежемесячные выплаты в 100 тыс. рублей и более являются непосильным бременем. Серьезные трудности могут возникнуть и в уплате большого первоначального взноса. На данный момент главными клиентами предложений покупки недвижимости в рассрочку остаются предприниматели. Предпринимательская деятельность позволяет временно оперировать крупными денежными суммами, которые недоступны для большинства физических лиц. Часто предприниматели покупают недвижимость в рассрочку для каких-то бизнес-целей. Либо успешная работа предприятия позволяет выделить часть средств из капитала, которые потом будет легко восстановить.
- Категория самой недвижимости. Больше 80% предложений, связанных с рассрочкой, относятся к недвижимости бизнес-класса и элитного класса. И даже менее дорогие варианты относятся к новостройкам (вторичного жилья здесь нет). Стоимость таких объектов измеряется миллионами. Допустим, элитную квартиру за несколько десятков миллионов рублей гораздо разумнее продавать в рассрочку. Потому что, во-первых, потенциальные покупатели в любом случае будут из разряда состоятельных элементов, а во-вторых, оформление ипотеки на такой объект - очень длительное и трудоемкое дело. Понадобится серьёзная страховка, длительный анализ рисков, тщательная проверка клиента, различные залоги и т.д. Если речь идет о рассрочке, значит, с высокой степенью вероятности речь идет о продаже дорогой недвижимости.
- Именно по причине высокой цены объектов в сфере рассрочки часто встречаются беспроцентные предложения. Клиент оплачивает ровно столько, сколько составляет и без того высокая рыночная цена недвижимого имущества. Разумеется, это не относится к тем предложениям по рассрочке, где фигурируют жилые объекты всё-таки эконом-класса. Здесь процентная ставка будет. По размеру она примерно соотносится с ипотечными вариантами.
- Для широких масс населения рассрочка бывает удобна, если у клиента на руках есть денежная сумма в 70%-80% от стоимости приобретаемой квартиры. Например, от продажи предыдущего жилья. Уплатив большой первоначальный взнос, заёмщик изыскивает средства для погашения остатка в ближайшие месяцы. Часто для этого оформляется потребительский кредит.
Выбирая между ипотекой и рассрочкой, по факту делается выбор между двумя принципами: "недорого и долго", "дорого и быстро". Большая доступность ипотеки обуславливает и трудоемкость её оформления, и её длительность. Долгое время жильё нельзя будет считать полностью своим. Рассрочка же потребует сильного финансового напряжения в короткий срок.