Покупка недвижимости за криптовалюту

Биткоины, как самая известная на сегодняшний день разновидность криптовалюты, появились в 2009 году. Однако сама идея криптовалюты как цифровой наличности была высказана ещё в далёком 1983 году. О криптовалюте можно сказать много, но суть такова. Это платёжная расчетная единица, существующая исключительно в нематериальном информационном виде. И при этом такие деньги не обеспечиваются драгоценными металлами. То есть материалами, которые имеют собственную высокую ценность. Соответственно, криптовалюта относится к символическим деньгам. И в этом отношении она схожа с фиатными деньгами: купюрами и монетами из обычных металлов.

Только если ценность фиатных денег обеспечивается гарантом и стабильностью государственных институтов, то платёжный потенциал биткоинов связан с числом пользователей этой расчётной единицы и степенью разветвления криптовалютной сети. Насколько активно работает рынок майнеров, инвесторов, трейдеров и пр. Таким образом, биткоины, как и фиатные деньги, являются симулякрами. Только криптовалюта, в отличие от купюр и монет, вообще не имеет физического представительства.

Недвижимость за криптовалюту – возможно ли?

Стоит сразу ответить на ключевой вопрос. Можно ли в России купить недвижимость за криптовалюту? Ответ:

• Официально, с полной аналогией, когда применяются стандартные финансовые средства (национальная валюта), нет, нельзя. Подобную операцию провести пока невозможно на территории РФ. По одной простой причине. Биткоины, не говоря уже о других видах криптовалюты, до сих пор на территории России ни Генпрокуратурой, ни банковскими структурами, ни вообще государством не рассматриваются как платежное средство. То есть официально биткоины не выполняют функцию денег на территории РФ. А значит, здесь в принципе невозможен ключевой инструмент любой сделки, связанной с покупкой недвижимости, и покупкой любой другой собственности - договор купли-продажи. С 1 января 2021 года в РФ вступил в силу закон о цифровых финансовых активах и цифровой валюте. Должностных лиц в декларациях теперь обязали указывать наличие у них криптовалюты. Однако с точки зрения экономической практики особо ситуацию это не изменило. Биткоины по-прежнему не рассматриваются платежным средством, ими нельзя расплатиться за товары и/или услуги.

Вообще, по стародавней российской традиции юридическая ситуация туманная и много трактуемая. Платежным средством биткоины не стали. При этом новый закон обозначает их как один из объектов инвестирования. Но по-прежнему остаётся непонятен смысл такого инвестирования. То есть биткоины покупать можно (инвестировать в данный объект). Но как только возникает желание официально реализовать биткоины во что-то иное (недвижимость, другие объекты инвестирования, твердая национальная валюта), в любом направлении возникает юридический тупик, который можно обойти только окольными путями, находящимися вне правового поля.

Следует подчеркнуть, что операции с биткоинами на российском пространстве не сказать, чтобы находятся под "лупой уголовного права". Они просто вне юрисдикции. Покупка недвижимости за криптовалюту не то чтобы является каким-то уголовно наказуемым деянием. Просто данное деяние официально совершить не получится на территории РФ.

Насколько популярны сделки с недвижимостью с криптовалютой в России? События 2020 года ещё больше сдвинули бизнес и торговлю в интернет-пространство. Тем самым, больше внимания стало уделяться и криптовалюте. Однако популярность биткоинов среди российского населения до сих пор невелика. Единственное, что уменьшилось число людей, которые считают необходимым совсем отказаться и запретить цифровую валюту. Несколько лет назад примерно 40% респондентов были категорически против цифровой валюты.

А к настоящему времени их число, судя по опросам, уменьшилось до 20%. Но ни о каких активных сделках с криптовалютой в сфере недвижимости на территории РФ и говорить нечего. Очень мало россиян является владельцами достаточно больших объемов криптовалюты, да и юридической базы, как уже говорилось, всё ещё нет. Единственная лазейка, когда на территории РФ можно соединить недвижимость и криптовалюту, это договоры бартерного обмена или дарения. Когда биткоины не выступают платежным средством, а являются объектом, на который обменивается другой объект - недвижимость.

Криптовалюта и зарубежные сделки

Значит ли это, что криптовалюта россиянами совсем не используется? Проводились ли где-то сделки с недвижимостью за криптовалюту? Разумеется, подобные сделки иногда проводятся. Но все они касаются зарубежной недвижимости. Допустим, у человека есть биткоины. Как этим активом грамотно распорядиться? Ведь даже если владелец биткоинов через зарубежные площадки приобретет доллары и переведет их на депозит, у банковской организации всё равно возникнут вопросы. Откуда эти деньги? Оплатил ли человек с них все положенные налоги? И вообще, где его декларация? Неслучайно большинство серьезных брокеров до сих пор не принимает деньги с криптобиржи. А заплатить за ужин в ресторане напрямую биткоинами пока можно разве что в Гонконге или в Токио (и то - не во всех).

Всё более популярным становится приобретение с помощью биткоинов недвижимости за рубежом. Подобные рынки наблюдаются в Турции, во многих европейских странах, в Таиланде, например на Пхукете. Когда подходящий объект недвижимости выбран и произошли предварительные договоренности, схема оплаты биткоинами в таком случае проходит по двум вариантам:

• клиент переводит свои биткоины на личный электронный кошелек компании-застройщика, а фирма уже потом самостоятельно на бирже заботится о переводе биткоинов в национальную валюту от имени покупателя (как если бы покупатель изначально оплатил товар национальной валютой);

• второй вариант подразумевает брокера-посредника, который получает непосредственно биткоины, а уже потом в качестве юридического лица перебрасывает их застройщику уже в виде национальной валюты, в Азиатском регионе используются брокерские конторы, в основном, Сингапура или Гонконга.

Как только на счету компании-застройщика образуется нужная сумма в национальной валюте, дальше всё идёт по традиционной схеме купли-продажи недвижимости. Здесь следует помнить о некоторых "подводных камнях":

• степень доверия к контрагентам - биткоины, даже на международной арене, не говоря уж о России, до сих пор находятся в сегменте частых мошеннических операций, в силу своей новизны и юридической неоформленности, поэтому выбирая фирму-застройщика, принимающую криптовалюту, надо тщательно присматриваться к такой компании, это должна быть надежная организация, которая дорожит своей репутацией;

• волатильность криптовалюты - один из самых серьезных минусов, с которым практически ничего нельзя поделать и предсказать его невозможно, а можно только договориться о том, кто в случае чего примет на себя издержки, дело касается изменения цены биткоина по отношению к национальным валютам, криптовалюта может резко подешеветь, упасть в цене, причём в процессе совершения сделки, если еще недавно оговорённая сумма биткоинов имела одну ценность, то теперь она по отношению к национальной валюте стала гораздо дешевле, естественно, продавца это может не устроить;

• конвертационные комиссии, обычно, их 4 - брокерская комиссия, спред валюты на день конвертации, стоимость перевода Swift, входящая комиссия того или иного банка.

Эти издержки и вероятные опасности надо учитывать, но в целом, цифровая валюта как явление пока что имеет право на существование. А значит, всё равно будут экономические ниши для её использования.