Ситуация в которых можно потерять жилье из-за чужих долгов
Ситуация в которых можно потерять жилье из-за чужих долгов
В российских реалиях потеря недвижимости в результате какой-либо задолженности практически всегда связана с долгами по двум "адресатам": оплата жилищно-коммунальных услуг (куда несколько лет назад добавили и квитки за капитальный ремонт), а также оплата банковских кредитов (в основном, подразумеваются ипотечные займы). Принудительный отъем жилой недвижимости в силу каких-то иных незакрытых обязательств по статистике составляет ничтожно малый процент. Нужно пояснить, что угроза потери недвижимости может возникнуть не только у её собственника при появлении у данного лица каких-то финансовых проблем. Недвижимость есть не только капитал, но и средство удовлетворения первичной потребности (потребность в жилье). Поэтому в её сохранности заинтересован не только собственник, но и вообще все, кто в ней проживает. Вдобавок, порой случается ситуация, когда собственник оказывается в статусе должника опосредованно, не напрямую. В этой статье акцент сделан именно на исчезновении возможности проживать и/или владеть недвижимостью по причине задолженностей других лиц.
Риски лишиться жилья из-за сторонних долгов
В каких ситуациях можно потерять квартиру из-за чужих долгов? Три основных случая:
- Собственник жилой недвижимости накопил долг за коммунальные платежи. При большом долге квартиру, находящуюся в собственности, могут в судебном порядке принудительно выставить на продажу. Для быстроты процесса жильё всегда выставляют по минимальной цене, ниже рыночной. Из полученной оплаты изымается сумма долга. Разумеется, все прописанные в данной квартире не-собственники также её теряют (вернее, теряют право проживания в ней). Однако по закону это возможно только в том случае, если у собственника в распоряжении есть ещё какая-то жилплощадь. Либо единственная квартира достаточно большая и дорогая, чтобы после вычета суммы долга у собственника хватило средств на приобретение другой, более дешёвой квартиры. При этом по закону в другом жилье все прописанные лица должны быть обеспечены минимальным числом квадратных метров. Нормы для разных регионов разнятся, но в среднем составляют 12 м2 на человека. На практике единственную квартиру, находящуюся в частной собственности, довольно редко принудительно продают. Обычно, приставы подобное жилье арестовывают и организуют регулярные вычеты из дохода собственника, но все проживающие в квартире сохраняют право проживания. Иное дело, если квартира муниципальная. Причём в соответствии с Жилищным кодексом нет строгого определения, кто должен оплачивать коммунальные платежи. Подразумевается, что это вопрос личного договора между прописанными лицами. Официально при долге более 6 месяцев уже могут выселить. На практике из "муниципалки" выселяют за более длительные и большие долги, но выселяют. Все выселенные могут рассчитывать на другое муниципальное жильё, но более низкого качества.
- Потеря недвижимости из-за чужих долгов возможна, если данную недвижимость подарили, но у дарителя обнаружились задолженности. Новый собственник в судебном порядке рискует лишиться своего имущества, если будет доказано, что предыдущий собственник совершил сделку дарения для сохранности жилого имущества. Это типичная схема ухода от долговых взысканий, когда, например, происходит дарение родственникам. Официально собственник другой, но должник таким образом косвенно сохраняет свою недвижимость. Истец имеет право отменить договор дарения в течение трехлетнего срока. А если истец узнал об этом договоре позднее, то срок увеличивается до 10 лет (статья 181 ГК РФ). У должника есть небольшой шанс при дарении официально обезопасить свою недвижимость, но для этого в течение 3 лет нужно подать заявление о банкротстве (Федеральный закон №127 статья 61.2). Шанс небольшой, потому что банкротство физических лиц по факту существует только на бумаге. Физическому лицу тяжело добиться признания его банкротом. И сумма долга тут не главный препон. Например, для внесудебной подачи необходимо, чтобы судебные приставы уже пытались взыскать долг, но не нашли собственности, достаточной для погашения.
- Залоговая недвижимость. Ещё один типичный случай, когда все проживающие в квартире, и собственник, и прописанные, могут её лишиться. Квартира была приобретена в кредит, и до момента погашения ипотеки выполняет функцию залога. Если клиент банка не соблюдает свои долговые обязательства, банк в соответствии со статьей 446 ГПК РФ имеет право забрать квартиру. Даже если это последнее жильё. Однако и здесь нужно решение суда. Суд встанет на сторону банка при условии, что размер долга составляет минимум 5% от рыночной стоимости недвижимости. Также имеет значение время просрочки - оно должно быть более 3 месяцев (Федеральный закон № 102, статья 54.1). Выселенные таким образом из единственного жилья имеют право получить муниципальную жилплощадь из маневренного фонда (статья 95 ЖК РФ). Но на практике это получается далеко не всегда и не сразу.
Отвечая на вопрос, как чужие долги могут влиять на вашу квартиру, нужно упомянуть и задолженность предыдущих собственников. Такое бывает довольно редко. Если приставы арестовывают недвижимость, её невозможно продать без согласования с ними. А при продаже из полученной суммы и будет изъята задолженность. Однако если квартира не под арестом, продавец может обойти контроль управляющей компании (ЖЭК). Тогда долги за коммунальные платежи повиснут на новом собственнике. По закону обязательства по счетам возникают с правом собственности, поэтому долг приписывается не недвижимому объекту, а его владельцу.
Официально долг действительно можно переадресовать с одного собственника на другого при продаже квартиры. Но по статье 391 ГК РФ это реально только при согласии нового собственника в рамках договора купли-продажи и акта приёма-передачи. Чтобы обезопасить себя, необходимо всегда наводить справки об объекте жилой недвижимости, есть ли какие-то обременения. Нужно настаивать на указании в договоре и акте приема-передачи, что задолженность за коммунальные платежи, если таковая присутствует, к покупателю не переходит. А вот с капремонтом всё более однозначно. Если такой долг есть, он всегда переходит на нового собственника. Здесь юристы рекомендуют требовать у продавца оплаченные квитанции за капремонт.
И напоследок стоит упомянуть, что жилая недвижимость при любых долгах, не считая случай банковского залога, находится в безопасности, пока в ней прописаны несовершеннолетние лица.