Редевелопмент: все нюансы жилья в бывших промзонах
Редевелопмент: все нюансы жилья в бывших промзонах
Сущность редевелопмента
Редевелопмент дословно можно перевести как «повторное развитие», «вторичное развитие». В сфере архитектуры и градостроительства данным термином обозначают адаптацию и перепрофилирование старых промышленных земельных участков, находящихся в черте города. В самом широком понимании редевелопмент означает любое обновление промышленных объектов:
- переориентация территории под жилую застройку различных видов со сносом старых сооружений и возведением новых жилых комплексов;
- аналогичное перепрофилирование, только старые промышленные, складские или административные здания не сносятся, а переоборудуются в соответствии с жилищными условиями, поскольку в типовую застройку подобная недвижимость не входит, часто её используют для создания оригинальных апартаментов, данный вариант называется адаптивным повторным использованием;
- модернизация промзоны с сохранением её техническо-архитектурного и юридического статуса, т.е. участок остаётся нежилым, на нём возобновляются промышленные или иные работы, причём направление этих работ может остаться прежним, а может, объект изменит специализацию (например, превращение завода в складской комплекс);
- часто подобная недвижимость рассматривается как будущий объект смешанного, интегрированного типа, когда жилые комплексы непосредственно контактируют с коммерческими и инфраструктурными объектами, и они дополняют друг друга – например, офисные корпоративные комплексы служат местом работы для жильцов прилегающих жилых домов, и тут же рядом располагается торгово-развлекательный центр.
Сильные и слабые стороны промзон как объектов потенциальной жилой застройки
Стоит ли того покупка жилья в бывших промзонах? Надо понимать, что подобные участки по-своему уникальны. Бывшие промзоны не просто так являются объектом редевелопмента, так как имеют ряд особых условий и характеристик:
- Общеизвестно, что город растёт по своим краям. Когда где-то в гуще городской территории нужно возвести новый жилой комплекс, то нефункционирующая промзона оказывается едва ли не единственным вариантом реализации подобного плана. Вдобавок, эти земельные участки уже интегрированы в городскую инфраструктуру, и нет необходимости прокладывать новые дорожные колеи (что постоянно является проблемой в спальных окраинных районах).
- Промзоны почти всегда весьма обширны по занимаемой площади. Это открывает простор для реализации самых разных по планировке и масштабности проектов. А ещё важнее тот факт, что в большинстве случаев промзона уже инженерно адаптирована под застройку. Т.е. почва уже прошла соответствующую подготовку (дренаж, укрепление, ямы для труб и т.п.), и большинство коммуникаций создано, или хотя бы имеются готовые траншеи для прокладки новых коммуникаций.
- Заброшенная промзона является финансово-экономическим вакуумом для бюджетной системы города. Её строительная активизация разом открывает множество рабочих вакансий и формирует нишу для инвестирования.
Интересно, что зарубежный и российский опыт урбанизации промышленных зон отличаются. Например, в США подобная жилая застройка возникает, когда предприятия, занимающие большую земельную площадь, становятся стабильно убыточными. В этом случае запускаются разнообразные льготные программы помощи застройщикам, т.е. вторичное использование территорий промзон является частью стандартной градостроительной политики. Тогда как в РФ на промзоны обращают внимание при острой нехватке подходящих земельных участков под жилую застройку. Например, когда инфраструктурное обеспечение спального окраинного района оказывается слишком накладным, рассматриваются альтернативные варианты с возведением жилого комплекса на территории нерабочей промзоны. Т.е. в России подобное градостроительство всё ещё довольно экзотично и не имеет организованной государственной поддержки. В результате чего российские объекты редевелопмента зачастую превращаются в долгострои.
При этом использование промышленных земельных площадей под жилищное строительство обнаруживает и другие «подводные камни»:
- Инфраструктурное и архитектурное окружение за всеми своими преимуществами имеет и обратную сторону медали. Если новое строительство с нуля на пустырях городских окраин удобно тем, что здесь можно действовать без оглядки на окружающую обстановку, то в черте города всё иначе. Проложенные на территории промзоны коммуникации входят в общегородскую коммуникационную систему. Если необходимо их обновление или изменение, вероятно, понадобится постоянная сверка с соседними коммуникациями. При монтаже новых систем нужен будет повышенный контроль сохранности окружающих коммуникаций. Тоже самое касается и близ стоящих архитектурных сооружений. Прилегающие к промзоне жилые дома требуют соблюдения повышенной технической безопасности и санитарных норм. Камнем преткновения может стать даже регулярный превышающий допустимые значения шумовой фон, мешающий жильцам ближайших домов. Ещё одна проблема – расположенные рядом памятники архитектуры, всегда накладывающие ряд ограничений на проходящие рядом строительные работы. Наконец, трудоёмким с юридической стороны может оказаться процесс изменения статуса земельного участка, чтобы на нём можно было строить жильё. Строительство с нуля на окраинах и строительство на промзоне в городском центре сильно отличаются по степени свободы. Перепрофилирование промзоны, особенно в российских градостроительных реалиях, почти всегда подразумевает сложный и долгий процесс организации исходно-разрешительной документации.
- На промышленной территории может находиться недвижимость, принадлежащая различным собственникам. Следовательно, строительная компания девелопер вынуждена будет соблюдать интересы сразу нескольких владельцев недвижимости. Кто-то выставит неподходящую цену продажи, кто-то поставит условие сохранения коробки здания с его последующей переориентацией, кто-то вообще откажется продавать свою недвижимость. Всё это значительно усложняет работу застройщика ещё на этапе подготовки.
- Немаловажным является тот факт, что земельный участок под промзоной нередко приходится подвергать рекультивации и очистке. Производственные отходы способны засорить почву настолько, что для возведения на ней жилых сооружений придётся часть почвы вывозить, а пустоты заполнять новым, свежим грунтом. Всё это означает дополнительные издержки, в итоге повышающие стоимость строящегося объекта, и покупка жилья на территории бывшей промзоны для определённых сегментов покупателей становится неприемлемой.
Резюмируя вышесказанное, выходит, что редевелопментом в состоянии заниматься лишь крупные строительные фирмы, оперирующие большими капиталооборотами. Без юридическо-финансовой поддержки государственных органов у небольших компаний нет шансов влиться в этот бизнес и внести вклад в его развитие. Необходима всесторонняя поддержка как городских, так и федеральных властей. При этом редевелопмент однозначно является нужной и прогрессивной градостроительной политикой. В крупных городах незадействованные промзоны занимают довольно обширные площади. Только в Москве на промзоны приходится около 17% всей городской территории. Их включение в городскую среду улучшает архитектурно-жилищный климат, облагораживает внешний вид города и открывает новые экономические ниши. Тем самым возникают как новые рабочие места, так и новые квадратные метры жилья.
Специалисты рекомендуют перенимать зарубежный опыт редевелопмента, с некоторой его адаптацией под российские условия. В частности, политика льготных, поддерживающих программ для молодых застройщиков, занимающихся вторичным освоением промышленных территорий.