Можно ли самостоятельно провести оценку недвижимости и как это сделать

Можно ли самостоятельно провести оценку недвижимости и как это сделать
Оценка недвижимости – что это такое? Кратко – это анализ рыночной ценности недвижимого имущества на данный момент времени. Т.е. за какую потенциальную денежную сумму данный объект можно реализовать на рынке. И тогда закономерный вопрос. Оценка недвижимости самостоятельно – возможно ли это в принципе? Всё зависит от объекта недвижимости, и от степени глубины оценки. Иногда для оценки недвижимости нецелесообразно привлекать специализированную фирму-оценщика, т.к. можно обойтись собственными навыками. Вообще, услуги подобного специалиста актуальны в следующих случаях:
-
необходима оценка дорогого объекта недвижимости - это может быть городская квартира элитного класса или крупный объект нежилой недвижимости, хотя оценка нежилой недвижимости всегда более сложная, и тут гораздо чаще рекомендуется прибегать к услугам профессионального оценщика;
-
объект недвижимости - частный загородный дом, возведенный по индивидуальному проекту, в этих случаях затруднительно проводить сравнительный анализ, рассматривая похожие объекты пригородного жилья;
-
в любых ситуациях, когда необходим максимально точный и подробный анализ стоимости объекта (например, при судебном дележе наследства между наследниками);
-
жилая недвижимость представлена какой-то уникальной нестандартной постройкой, часто проблемы в оценке возникают с квартирами редких серий;
-
жилое здание хоть и не является аварийным, но имеет серьёзные деструкции, требующие ремонтного вмешательства.
Как можно провести оценку недвижимости самостоятельно, и какие факторы нужно учитывать? В целом, оценить примерную рыночную стоимость среднестатистической городской квартиры не так уж сложно. Для начала надо знать базовую теоретическую матчасть. То есть те критерии, по которым оценивается квартира:
-
Инфраструктурное окружение. Для многих покупателей дислокация жилья куда важнее непосредственно самого объекта недвижимости. Здесь под инфраструктурой понимается социально-экономическая и транспортная доступность точки жилой площади. Т.е. насколько близко к многоквартирному дому находится торговый центр, поликлиника, школа, детсад, крупная автомобильная магистраль. И что не менее важно, насколько легко можно до них добраться на авто. Бывает так, что основные объекты инфраструктуры рядом. Однако дом стоит на земляном пустыре, не имея асфальтированных подъездных трасс.
-
Этажность. Покупательская популярность этажа, не считая первого, зависит от того, сколько этажей в здании. Для пятиэтажек это 3-5 этаж. Для 9-10-12-ти этажных зданий - 4-8 этаж. Для высоток (выше 16 этажей) в зоне наибольшей покупательской востребованности находятся 5-12 этаж. Квартиры на первом этаже всегда дешевле по массе причин: один уровень с улицей, близость подвального (подсобного) уровня, максимальное число жильцов, проходящих в подъезде и т.д. Первый этаж никак не влияет на цену только в домах высотой в 1-2 этажа. Последний этаж, несмотря на некоторые плюсы, также формирует у покупательской аудитории некоторую предубежденность. У многих ещё с советских времён остались опасения о протечке крыши. В высоких домах последние и вообще верхние этажи означают зависимость от работы лифта. Да и не всем людям нравится большая высота.
-
Квартирная площадь и планировка. Понятно что, чем площадь больше, тем дороже объект жилья. Однако имеет значение и соотношение жилой/нежилой площади. Большой чулан, обширный балкон (лоджия) и просторная кухня могут заинтересовать многих покупателей. Планировка зависит от того, какого года постройки здание, к какой серии относится квартира. Несмотря на очевидную дороговизну более новых серий, однозначной зависимости тут нет. Многоквартирные дома периода 1933-1960 годов ("сталинки") многими ценятся за оригинальную планировку и высокие потолки. Планировка "хрущевок" открывает наибольший потенциал для перепланировки. Кстати, хорошая и главное законная перепланировка может несколько повысить стоимость жилья.
-
Год возведения и строительный материал. Квартиры в наиболее старых и самых новых домах всегда оказываются дешевле квартир в зданиях, прослуживших порядка 8-10 лет. Для старых сооружений очевиден временной износ, а качество новых домов ещё не проверено. Плюс, ещё не произошла усадка конструкции. В плане материала следует знать, что самые дорогие квартиры - это квартиры в кирпичных домах.
-
Насчёт дислокации квартиры однозначного мнения нет. В том плане, какие квартиры оказываются более дорогими: угловые или торцевые.
Общая первичная оценка среднестатистической городской квартиры
Перечисленные критерии больше подходят к тем ситуациям, когда продавец уже примерно знает запросы покупательской аудитории. И соответственно, может сопоставить их с характеристиками своего объекта недвижимости. Но ещё перед этим существует универсальный и достаточно простой метод оценки своей недвижимости путем сравнительного анализа:
-
Проводится мониторинг местного рынка жилья. Для этого можно исследовать интернет-площадки типа Циан или Авито. Обзор всегда лучше проводить в масштабах региона, а не только населенного пункта. Необходимо отобрать хотя бы с десяток предложений, которые максимально аналогичны оцениваемому объекту недвижимости.
-
Первая задача связана с поправкой на уторговывание. Это та самая скидка, которую продавец готов сделать реальному покупателю при уже серьёзных переговорах о покупке. Вопрос в том, как высчитать эту поправку? Какой процент мысленно нужно скинуть от цен, которые представлены в выборке? Тут многое зависит от ситуации на рынке недвижимости: от уровня спроса на те или иные квартиры, а также от общего экономического положения. Периоды кризисов означают высокую поправку на уторговывание. А относительно стабильное состояние позволяет уменьшить скидку, поскольку покупательская способность повышается. Например, в кризис такая поправка может достигать 15% от заявленной стоимости. При равновесном положении она равна 4%-5%. А хорошее оптимальное состояние на рынке недвижимости позволяет делать поправку на уторговывание не более 3%.
-
Для каждого предложения в полученной выборке нужно высчитать новую цену с учетом поправки на уторговывание. Затем для каждого предложения высчитывается стоимость одного квадратного метра - элементарно путем деления цены на общую площадь квартиры. Если в новой полученной выборке по стоимости одного квадратного метра какое-то предложение сильно выбивается из остальных (значительно дороже или дешевле), его следует исключить. Если возникает вопрос, насколько сильным должно быть отличие, то обычно называется цифра "более чем на 20% в сторону уменьшения или увеличения цены". Например, ряд цен за 1 кв. метр (в рублях): 110 тыс., 120 тыс., 135 тыс., 114 тыс., 70 тыс., 115 тыс., 205 тыс. Предложения 70 и 205 тысяч за "квадрат" следует исключить из выборки. После чего высчитывается среднее арифметическое из этих предложений. Таким образом, можно получить примерную стоимость одного квадратного метра для оцениваемой квартиры. В представленной выборке получается, что цена за квадратный метр будет 118-119 тысяч рублей. И остаётся только умножить на общую площадь оцениваемого жилья, чтобы получить его примерную рыночную стоимость.
В процессе оценки всегда нужно держать под рукой кадастровый и технический паспорт объекта недвижимости.