Можно ли самостоятельно провести оценку недвижимости и как это сделать

Оценка недвижимости – что это такое? Кратко – это анализ рыночной ценности недвижимого имущества на данный момент времени. Т.е. за какую потенциальную денежную сумму данный объект можно реализовать на рынке. И тогда закономерный вопрос. Оценка недвижимости самостоятельно – возможно ли это в принципе? Всё зависит от объекта недвижимости, и от степени глубины оценки. Иногда для оценки недвижимости нецелесообразно привлекать специализированную фирму-оценщика, т.к. можно обойтись собственными навыками. Вообще, услуги подобного специалиста актуальны в следующих случаях:

• необходима оценка дорогого объекта недвижимости - это может быть городская квартира элитного класса или крупный объект нежилой недвижимости, хотя оценка нежилой недвижимости всегда более сложная, и тут гораздо чаще рекомендуется прибегать к услугам профессионального оценщика;

• объект недвижимости - частный загородный дом, возведенный по индивидуальному проекту, в этих случаях затруднительно проводить сравнительный анализ, рассматривая похожие объекты пригородного жилья;

• в любых ситуациях, когда необходим максимально точный и подробный анализ стоимости объекта (например, при судебном дележе наследства между наследниками);

• жилая недвижимость представлена какой-то уникальной нестандартной постройкой, часто проблемы в оценке возникают с квартирами редких серий;

• жилое здание хоть и не является аварийным, но имеет серьёзные деструкции, требующие ремонтного вмешательства.

Как можно провести оценку недвижимости самостоятельно, и какие факторы нужно учитывать? В целом, оценить примерную рыночную стоимость среднестатистической городской квартиры не так уж сложно. Для начала надо знать базовую теоретическую матчасть. То есть те критерии, по которым оценивается квартира:

1. Инфраструктурное окружение. Для многих покупателей дислокация жилья куда важнее непосредственно самого объекта недвижимости. Здесь под инфраструктурой понимается социально-экономическая и транспортная доступность точки жилой площади. Т.е. насколько близко к многоквартирному дому находится торговый центр, поликлиника, школа, детсад, крупная автомобильная магистраль. И что не менее важно, насколько легко можно до них добраться на авто. Бывает так, что основные объекты инфраструктуры рядом. Однако дом стоит на земляном пустыре, не имея асфальтированных подъездных трасс.

2. Этажность. Покупательская популярность этажа, не считая первого, зависит от того, сколько этажей в здании. Для пятиэтажек это 3-5 этаж. Для 9-10-12-ти этажных зданий - 4-8 этаж. Для высоток (выше 16 этажей) в зоне наибольшей покупательской востребованности находятся 5-12 этаж. Квартиры на первом этаже всегда дешевле по массе причин: один уровень с улицей, близость подвального (подсобного) уровня, максимальное число жильцов, проходящих в подъезде и т.д. Первый этаж никак не влияет на цену только в домах высотой в 1-2 этажа. Последний этаж, несмотря на некоторые плюсы, также формирует у покупательской аудитории некоторую предубежденность. У многих ещё с советских времён остались опасения о протечке крыши. В высоких домах последние и вообще верхние этажи означают зависимость от работы лифта. Да и не всем людям нравится большая высота.

3. Квартирная площадь и планировка. Понятно что, чем площадь больше, тем дороже объект жилья. Однако имеет значение и соотношение жилой/нежилой площади. Большой чулан, обширный балкон (лоджия) и просторная кухня могут заинтересовать многих покупателей. Планировка зависит от того, какого года постройки здание, к какой серии относится квартира. Несмотря на очевидную дороговизну более новых серий, однозначной зависимости тут нет. Многоквартирные дома периода 1933-1960 годов ("сталинки") многими ценятся за оригинальную планировку и высокие потолки. Планировка "хрущевок" открывает наибольший потенциал для перепланировки. Кстати, хорошая и главное законная перепланировка может несколько повысить стоимость жилья.

4. Год возведения и строительный материал. Квартиры в наиболее старых и самых новых домах всегда оказываются дешевле квартир в зданиях, прослуживших порядка 8-10 лет. Для старых сооружений очевиден временной износ, а качество новых домов ещё не проверено. Плюс, ещё не произошла усадка конструкции. В плане материала следует знать, что самые дорогие квартиры - это квартиры в кирпичных домах.

5. Насчёт дислокации квартиры однозначного мнения нет. В том плане, какие квартиры оказываются более дорогими: угловые или торцевые.

Общая первичная оценка среднестатистической городской квартиры

Перечисленные критерии больше подходят к тем ситуациям, когда продавец уже примерно знает запросы покупательской аудитории. И соответственно, может сопоставить их с характеристиками своего объекта недвижимости. Но ещё перед этим существует универсальный и достаточно простой метод оценки своей недвижимости путем сравнительного анализа:

1. Проводится мониторинг местного рынка жилья. Для этого можно исследовать интернет-площадки типа Циан или Авито. Обзор всегда лучше проводить в масштабах региона, а не только населенного пункта. Необходимо отобрать хотя бы с десяток предложений, которые максимально аналогичны оцениваемому объекту недвижимости.

2. Первая задача связана с поправкой на уторговывание. Это та самая скидка, которую продавец готов сделать реальному покупателю при уже серьёзных переговорах о покупке. Вопрос в том, как высчитать эту поправку? Какой процент мысленно нужно скинуть от цен, которые представлены в выборке? Тут многое зависит от ситуации на рынке недвижимости: от уровня спроса на те или иные квартиры, а также от общего экономического положения. Периоды кризисов означают высокую поправку на уторговывание. А относительно стабильное состояние позволяет уменьшить скидку, поскольку покупательская способность повышается. Например, в кризис такая поправка может достигать 15% от заявленной стоимости. При равновесном положении она равна 4%-5%. А хорошее оптимальное состояние на рынке недвижимости позволяет делать поправку на уторговывание не более 3%.

3. Для каждого предложения в полученной выборке нужно высчитать новую цену с учетом поправки на уторговывание. Затем для каждого предложения высчитывается стоимость одного квадратного метра - элементарно путем деления цены на общую площадь квартиры. Если в новой полученной выборке по стоимости одного квадратного метра какое-то предложение сильно выбивается из остальных (значительно дороже или дешевле), его следует исключить. Если возникает вопрос, насколько сильным должно быть отличие, то обычно называется цифра "более чем на 20% в сторону уменьшения или увеличения цены". Например, ряд цен за 1 кв. метр (в рублях): 110 тыс., 120 тыс., 135 тыс., 114 тыс., 70 тыс., 115 тыс., 205 тыс. Предложения 70 и 205 тысяч за "квадрат" следует исключить из выборки. После чего высчитывается среднее арифметическое из этих предложений. Таким образом, можно получить примерную стоимость одного квадратного метра для оцениваемой квартиры. В представленной выборке получается, что цена за квадратный метр будет 118-119 тысяч рублей. И остаётся только умножить на общую площадь оцениваемого жилья, чтобы получить его примерную рыночную стоимость.

В процессе оценки всегда нужно держать под рукой кадастровый и технический паспорт объекта недвижимости.