Прямая и альтернативная сделка с недвижимостью
Прямая и альтернативная сделка с недвижимостью
Сделки с жилой недвижимостью по одной из риэлторских классификаций подразделяются на две большие категории:
• прямая сделка (прямая продажа, свободная продажа);
• альтернативная сделка (альтернативная продажа, многозвеньевая сделка, сделка-цепочка).
Следует подчеркнуть, что второй тип наиболее актуален для рынка вторичного жилья. Первичная недвижимость от застройщика если и появляется в альтернативных сделках, то только как крайнее звено. При выходе на рынок вторичной недвижимости полезно знать, чем один тип сделки отличается от другого, и какие особенности есть у каждого вида продажи.
Прямая сделка
Прямая продажа наиболее распространенный и простой вариант сделки касательно жилья. По классической схеме подобная сделка осуществляется двумя сторонами: продавец (собственник недвижимости) и покупатель. Покупатель приобретает собственность за финансовую наличность, либо сделка осуществляется в формате обмена с доплатой, если продавец заинтересован в квартире покупателя. Прямые сделки чрезвычайно распространены именно потому что они соответствуют желанию участников сделки в большинстве случаев – поскорее и проще всё разрешить. У одной стороны есть недвижимый капитал, у другой стороны – деньги, чтобы стать новым собственником этого капитала. Отсюда преимущества прямой продажи квартиры:
• простота и скорость – купить среднестатистическую городскую квартиру при осуществлении прямой сделки можно буквально за пару дней, если сразу обозначился подходящий вариант;
• две стороны в сделке упрощают юридические проверки (юридическая прозрачность права собственности, отсутствие скрытых лиц, чьи права сделка способна нарушить и пр.);
• прямая продажа не требует специальной квалификации, значит, отсутствие посредников и сторонних консультантов позволяет дополнительно экономить;
• в прямых продажах весьма распространена практика выдачи задатка, что позволяет застолбить понравившийся вариант, ведь если продавец по своей инициативе расторгает сделку, то в соответствии с распиской о задатке и/или по предварительному договору купли-продажи он обязан вернуть деньги в двукратном размере.
Но продолжением преимуществ прямой продажи являются её «подводные камни»:
• именно из-за скорости и простоты и при частом отсутствии риэлтора – это излюбленное поле деятельности мошенников и аферистов, например, в прямых продажах стараются поскорее «продать» съёмные квартиры (пока настоящий собственник в отъезде), продать квартиры, обманным путём полученные от недееспособных лиц, квартиры с обременением, случается, продают квартиры с не выписанными жильцами и пр.;
• отсутствие риэлтора и отсутствие элементарных юридическо-правовых знаний у покупателя может привести к тому, что после совершения сделки обнаружится нарушение чьих-то прав на данную собственность: неизвестные наследники, несовершеннолетние, чьи права были нарушены при приватизации и т.д.
В прямых продажах важно не увлекаться быстротой совершения сделки. Всегда надо запрашивать документы из ЕГРН. Необходимо проверять и правоустанавливающие документы продавца. Помощь специалиста по недвижимости https://www.mir-realty.ru/proverka-kvartiry-pered-pokupkoy/ немного увеличит затраты, но сведёт к минимуму риск получить жильё с «котом в мешке».
Альтернативная сделка
Более сложный вариант, подразумевающий несколько участников. Один из самых простых примеров (для упрощения рыночная стоимость обеих квартир пусть будет одинаковая):
1. Участник 1 хочет приобрести квартиру Участника 2.
2. Участник 2 заинтересован в покупке квартиры Участника 3 после продажи Участнику 1 своей имеющейся квартиры.
3. Участник 3 заинтересован только в продаже своей квартиры, чтобы получить финансовую наличность.
4. Тогда Участник 1 передаёт деньги за квартиру Участника 2 Участнику 3.
5. Участник 3 получает от Участника 1 деньги за квартиру Участника 2 и передаёт Участнику 2 свою квартиру, а предыдущая квартира Участника 2 переходит Участнику 1.
Альтернативные сделки настоятельно рекомендуется проводить под кураторством надёжного риэлторского агентства https://www.mir-realty.ru/. Причины этого очевидны, а заодно нужно сказать и о специфических для сделок такого рода рисках:
• юридические проверки на чистоту имущественных прав и статус квартиры умножаются, в самом простом приведённом примере вместо одного объекта недвижимости нужно проверить уже пару;
• юридическое сопровождение также важно, поскольку ни один из участников сделки не захочет оказаться в уязвимом положении, когда своё уже отдали, а нового ещё не получили, и вообще, между несколькими участниками необходимо какое-то согласование, которое, обычно, берёт на себя третья сторона;
• почти всегда стоимость объектов недвижимости, задействованных в альтернативной сделке, разнится, это ведёт к тому, что одни стороны будут обязаны доплатить другим, например, если в приведённом примере квартира Участника 3 будет дороже квартиры Участника 2, то Участник 2 должен будет осуществить дополнительную плату либо Участнику 1 (играющему роль покупателя), либо Участнику 3 (играющему роль продавца), синхронизацией ценовых переговоров, выплат и задатков также лучше заниматься специалисту;
• чем длиннее цепочка участников, тем выше риск срыва сделки – это один из главных минусов альтернативных продаж, тут беда в том, что договор может быть отменён не по вине какого-то участника, выступающего продавцом и получившего задаток, а по вине другого участника, но участник-продавец по закону обязан будет вернуть задаток в двукратном размере (иногда тут может помочь оформление обеспечительного платежа).
Альтернативные сделки, как правило, имеют место при высокой внутренней миграции населения. Например, учащение переездов людей из одного района города в другой.