Складская недвижимость - для кого она?

За последние несколько лет рынок складской недвижимости в РФ претерпел весьма интересные изменения. Предпринимателям-инвесторам, которые вкладываются в строительство складов, чтобы после зарабатывать на аренде и продажах готовых объектов, полезно находиться в курсе некоторых нюансов. Дело в том, что данный вид недвижимости имеет массу серьёзных отличий. Не только в плане основного назначения, но и в процессе возведения, в процессе поиска покупательской аудитории. Теперь требует пояснения даже вопрос, что относится к складской недвижимости. И кому подходит складская недвижимость. В смысле, каким компаниям потенциально понадобится склад.

Начинать следует с анализа рынка земельных территорий. Тут многое зависит от региона. Всего в стране на данный момент возведено порядка 25 млн. квадратных метров складов класса А. И около 17 млн. квадратных метров приходится только на одну Московскую область. Но при этом данного количества недостаточно для удовлетворения растущих экономических потребностей региона. В Москве же с необходимостью роста рынка складской недвижимости ситуация ещё более острая. Там проблема упирается в дефицит подходящих участков. На данный момент в городе существует порядка полумиллиона "квадратов" складской площади, что раз в 35 меньше по сравнению с областью. Внутри МКАД на данный момент имеется порядка 450 участков площадью от 3 до 20 га.

Это без учета тех территорий, которые также можно использовать под строительство склада, но для этого придётся изменять их тип землепользования. Специалисты говорят, что когда инвесторы подают запрос на поиск подходящего участка, давая характеристики будущего склада, в сухом остатке набирается не более десятка подходящих зон. В результате между инвесторами в крупных городах идёт жёсткая конкуренция за приобретение нужной для складской недвижимости земли. В этом отношении с крупными городами и прежде всего с Москвой получается довольно "кособокая" ситуация: они перетягивают на себя рынок складской недвижимости, но при этом городам-миллионникам всё равно этого недостаточно.

Можно привести пример соотношения затрат и окупаемости при возведении среднестатистического объекта складской недвижимости в крупном городе:

1) Например, найден земельный участок площадью 5 га, при стоимости за 1 гектар 70 млн. рублей. Соответственно, покупка участка обойдётся в 350 млн., это чисто за землю.

2) Сразу нужно выделять дополнительные средства на дополнительные затраты, связанные с дополнительными мощностями. Например, потребуются киловатты электроэнергии сверх базового потребления. Это связано с тем, что простые сухие склады сейчас всё реже удовлетворяют предпринимательским запросам. Наверняка, будущий склад будет мульти-температурным, с системами принудительной вентиляции и т.п. Потому что складские помещения сегодня часто используют в качестве дата-центров. Торговые сети, занимающиеся продуктами питания, и фармацевтические корпорации нуждаются в складах с охлаждающими системами. Всё это нужно учитывать.

3) Цена строительства. Также весьма вариативная переменная. Стоимость строительства зависит не только от материалов, но и от выбора архитектуры. Далеко не все в курсе, что архитектура складов на самом деле очень разнообразна. Она связана с форматом склада, со специализацией объекта складской

недвижимости. Склад может быть многоэтажным, причём каждый уровень может быть "нарезан" по-своему. Допустим, если внизу общая складская площадь разделена на биг боксы, то верхний уровень может представлять собой совокупность более мелких мидл боксов. Ориентировочная площадь стандартного двухуровневого склада 50 тысяч квадратных метров. И при средней цене строительства за один квадрат в 40 тысяч руб. общий расход на строительство получается порядка 2 млрд. рублей. Соответственно, общие итоговые затраты составляют 2 млрд. 350 млн. рублей. И конечно, стоимость строительства увеличивает создание всех дополнительных опций: температурный режим, герметичность, противопожарные системы и пр. Сроки строительства также сильно варьируются, в зависимости от строительной компании, региона, выбранного участка - от 1 года до 3 лет.

4) Цена аренды и срок окупаемости. Определяются теми же параметрами, что и цена строительства. Однако здесь дополнительно играет роль ситуативная конъюнктура рынка складской недвижимости того или иного типа, уровень спроса на неё. Всегда рекомендуется высчитывать аренду и доход по ставке Triple Net, то есть по очищенной ставке. Данная ставка не включает ни эксплуатационные платежи арендатора, ни платежи за содержание самого объекта. В среднем такая ставка в сфере складской недвижимости составляет порядка 8000 руб. в год за 1 метр квадратный. Соответственно, в приведённом примере срок окупаемости составит примерно 6 лет.

Востребованный складской формат

Полезно сказать несколько слов вообще о реалиях современного рынка складской недвижимости. В России сохраняется огромный потенциал для возведения новых складских площадей. Как уже говорилось, в РФ всего примерно 25 млн. квадратных метров складской площади. Тогда как в небольшой Германии этот показатель почти в 9 раз больше. Многие начинающие инвесторы задаются вопросом - всё-таки на строительстве каких именно складов сосредоточить свои финансы? Сегодня на рынке всё большую популярность обретает формат многопользовательских складов, так называемый Light Industrial.

Это склады, характеризующиеся небольшими площадями: от 100 до 10000 квадратов. Но главная их особенность в том, что оборудуются данные объекты недвижимости по смешанному варианту. По-сути, это склад, который одновременно является и квази-офисом, квази-цехом, местом финальной сборки продукции и так далее. Именно поэтому формат Light Industrial так востребован мелкими начинающими компаниями, у которых просто нет финансовой возможности приобретать несколько разнопрофильных объектов. А так они приобретают один универсальный инструмент, позволяющий разом выполнять несколько задач.

Это связано с вопросом, кто может пользоваться складской недвижимостью. Интересно, что востребованность Light Industrial растёт и в сфере крупного бизнеса. Это связано с изменением корпоративной продукции, когда даже крупным компаниям не всегда нужны громадные складские ангары. В России для удовлетворения спроса только на склады типа Light Industrial необходимо ежегодно создавать порядка 600 тыс. квадратных метров подобной недвижимости. Значит, в ближайшие годы точно можно не опасаться перенасыщения рынка.

Напоследок стоит сказать, что в РФ на данный момент одной из распространённых помех для строительного роста в сфере складов является политика многих девелоперов работать в сегменте "готовый арендатор/покупатель". Когда объект недвижимости возводится под заказ не только самого собственника, но уже и клиента, который данным объектом недвижимости и будет пользоваться. При этом для начинающих инвесторов данный сегмент неудобен, а порой совсем недоступен.