Соц найм жилья: как получить и можно ли приватизировать
Соц найм жилья: как получить и можно ли приватизировать
Муниципальное жилье по договору соц найма
Соц найм жилья можно отнести к разновидности арендных договоров по жилой недвижимости, не имеющих фиксированных сроков действия (бессрочных). Сущность договора по соц найму заключается в том, что собственник недвижимости (как правило, это местная администрация) из государственного или муниципального фонда выделяет определённую жилую площадь. Недвижимостью может выступать квартира, «гостинка», комната, отдельный дом. Получателем является физическое лицо определенной социальной категории: малоимущие, потерявшие жилье в результате стихийного бедствия, стоявшие в очереди на получение такого типа жилья. Это к вопросу о том, кому положен соц найм жилья. Основные условия эксплуатации недвижимости по такому договору:
- Лицо получает право пользоваться недвижимостью по назначению, но не имеет права производить какие-либо коммерческие манипуляции с данным объектом жилья (продавать, дарить, завещать, сдавать в аренду). Т.е. только право проживания.
- Получатель имеет право производить ремонтные работы в предоставленной жилплощади, если они не подразумевают изменения планировки. Для перепланировки требуется разрешение муниципальных органов.
- Недвижимость, полученная по договору соц найма, не подразумевает арендной платы. Однако пользователь обязан своевременно оплачивать счета за коммунальные услуги.
- Муниципалитет имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор соц найма и выселить физическое лицо, если данное лицо нарушает условия договора. А именно: имеется задолженность за коммунальные услуги в периоде больше 6 месяцев, нарушаются условия социального общежития (регулярные жалобы соседей), жилая недвижимость использовалась не по назначению (например, сдача в аренду), имеет место порча недвижимого имущества, произошедшая по вине проживающего лица.
Правовую основу жилищных договоров такого типа составляют:
- статьи Жилищного Кодекса РФ с 60 по 91 (глава 8), а также 57 статья (касательно внеочередного получения жилья по договору соц найма);
- Федеральный закон номер 188;
- статья 67 Гражданского кодекса РФ;
- Постановление правительства РФ от 21.05.2005 номер 315 (образец типового договора соц найма жилой недвижимости).
Приватизация жилья соц найма сохраняет свою актуальность. В некоторых случаях приватизацией пренебрегают. Например, когда в перспективе есть возможность получить по договору соц найма более дорогую недвижимость, а терять право приватизации не хочется. Ведь совершить данную процедуру каждое совершеннолетнее лицо может только единожды. Для повторной приватизации необходимо наступление крайне редкого условия – аннулирование предыдущего договора о приватизации недвижимости.
Также приватизация будет лишней и в целом, не нужной морокой, например, для пожилых людей, которые собираются в данном жилье, так сказать, "встречать старость". Но в остальном приватизация полезная штука. Прежде всего, потому что она превращает полученную недвижимость в личный капитал, относительно которого человек уже имеет полную свободу действий. Приватизация регулируется Федеральным Законом РФ номер 1541-1 от 20.12.2017 "О приватизации жилфонда в РФ" (редакция закона «О приватизации» от 04.07.1991 №1541-1).
Условия приватизации жилья, полученного по договору соц найма
Можно назвать ряд основных условий, соблюдение которых необходимо для перевода жилой недвижимости, полученной по договору социального найма, в частную собственность:
- Предоставление документа основания пользования муниципальным жильем. Подобным документом в договорах о приватизации всегда выступает типовой договор соц найма. Данная бумага является доказательством передачи со стороны государства жилой недвижимости нанимателю, плюс также подтверждение права нанимателя пользоваться этой недвижимостью.
- В основном договоре о приватизации необходимы подписи, указывающие на согласие с фактом приватизации всех прописанных в недвижимом объекте лиц, включая детей старше 14 лет. Относительно согласия других лиц часто возникает путаница и вопросы, поэтому нужны разъяснения. Чтобы муниципальное жилье было реально приватизировать, юридически необходимо письменное согласие всех прописанных в этом жилье лиц старше 14 лет. При этом у несовершеннолетних право на приватизацию сохраняется в любом случае. Если несовершеннолетнее лицо уже участвовало в приватизации, то после совершеннолетия будет возможно повторное участие. Сделки в сфере приватизации, в которых участвуют несовершеннолетние лица, часто обуславливают необходимость разрешения от органов попечительства. Если прописанный совершеннолетний участник сделки с сохранённым однократным правом приватизации выступает против данной процедуры, то без его согласия приватизация невозможна. Даже через суд, ведь юридически приватизация рассматривается как добровольный акт. Согласие нужно даже от того прописанного лица, которое уже истратило своё приватизационное право. При этом не следует путать несогласие с приватизацией и отказ от участия в ней. Лицо может соглашаться с приватизацией данного объекта недвижимости, но не хочет терять своё приватизационное право. В этом случае требуется написание письменного отказа. Приватизация будет возможна, просто отказавшийся участник останется лишь прописанным в этом жилье и не станет одним из его собственников.
- Необходимо соблюдение всех вышеперечисленных требований по договору соц найма. На практике при запросе на приватизацию проверяют отсутствие коммунального долга. Понятно, что перед тем как приступать к приватизации, этот долг должен быть погашен. При этом процедуру перевода жилья в частную собственность может осуществлять не только непосредственный наниматель - получатель жилплощади по договору соц найма. Прописанные в данном жилье близкие родственники также имеют аналогичное право. В качестве таких родственников выступает жена/муж, лица близкой степени родства - родители/дети, родные сёстры и братья. Более дальние родственники также имеют право заниматься приватизацией аналогично нанимателю, но для этого они должны проживать с нанимателем на одной территории. Все прочие лица, чтобы выступать в приватизации от лица нанимателя, должны получить его одобрение через судебную инстанцию.
Некоторые недостатки приватизации и порядок её осуществления
Следует подробнее подчеркнуть минусы приватизации. Главный её плюс уже озвучен - это превращение жилой недвижимости в собственный капитал. Однако статус муниципальной/государственной собственности имеет ряд преимуществ:
- муниципальные квартиры не облагаются ежегодным налогом на недвижимость;
- не приходят квитки за капитальный ремонт;
- все коммунальные счетчики устанавливаются на муниципальные средства;
- жильцы муниципального жилья, признанного ветхим или аварийным, могут рассчитывать на бесплатное предоставление новой аналогичной жилплощади в рамках жилищных государственных программ;
- аналогично предоставляется компенсация в случае наступления ЧС, которая повлекла необратимые повреждения недвижимости.
Однако последние два пункта на практике реализуются с немалыми трудностями и проволочками. Конкретный алгоритм, как получить жилье:
- Сбор пакета документов (зависит от многих обстоятельств). Всегда нужны: паспорта всех задействованных лиц, на детей младше 14 лет требуются копии свидетельства о рождении, договор соц найма, выписка из ЕГРН, техплан жилого помещения с экспликацией, справка №7 "Характеристика жилого помещения", а также выписка из УК об отсутствии долга за услуги ЖКХ и квитанция об оплате регистрационной госпошлины (порядка 2000 рублей). Справка №9 о каждом месте проживания (в 2 экземплярах) нужна при смене места жительства после 04.07.1991. Письменные отказы от участия в приватизации заверяются у нотариуса. Любая доверенность также заверяется нотариально. Если в квартире был прописан человек, скончавшийся до 2000 года, потребуется свидетельство о его смерти.
- Пакет документов подается в местную администрацию, департамент жилищной политики. Срок рассмотрения заявления занимает, в среднем, 2-3 месяца. В случае одобрительного решения составляется приватизационный договор и осуществляется регистрация квартиры/дома в Росреестре в новом статусе частной жилой недвижимости. Объём всех финансовых расходов на приватизацию находится в районе 5000 рублей, не считая оплаты услуг нотариуса.
- При этом всегда нужно быть готовым к отрицательному решению администрации. Основные причины такого решения: приватизационное право потрачено, дом признан аварийным, имеется коммунальный долг, в городах закрытого типа некоторые категории лиц, например военные, не могут приватизировать предоставленное им муниципальное жильё.
Без договора соц найма муниципальную недвижимость можно перевести в сектор частной собственности при наличии у проживающего гражданина ордера на этот объект.