Аналитика рынка

Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам апреля 2022 года
Рост цен быстро выдыхается

Цены на недвижимость в Москве (www.irn.ru)	Апр 22	Мар 22
Индекс стоимости жилья, Р/м2	271 853	+1,6%
Индекс стоимости жилья, $/м2	3 420	+35,4%
Индекс стоимости жилья, €/м2	3 132	+36,8%

Как и прогнозировал IRN.RU, мартовский ценовой скачок, спровоцированный событиями на Украине, оказался кратковременным. Уже в апреле темпы роста цен на жилье сократились в 3,5 раза. Так, по данным аналитического центра www.irn.ru, за апрель стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья «старой» Москвы увеличилась на 1,6% до 271 900 руб. в среднем. Для сравнения: в марте метр прибавил сразу 5,6%.

В апреле рынок в основном тянули вверх дорогие сегменты, где продавцы обычно больше всего бояться продешевить и готовы долго ждать покупателя. Соответственно, трех- и многокомнатные квартиры опережали по темпам роста цен однокомнатные, а кирпичные дома дорожали быстрее панельных. Индекс дорогого жилья за месяц прибавил 2,2%, а индекс дешевого потерял 1,1%.

В целом, бюджетные сегменты более чувствительны к изменению конъюнктуры рынка, поэтому динамика цен на недорогие квартиры служит индикатором трендов. Когда рынок разгоняется, дешевое жилье дорожает быстрее дорогого, а обратная динамика - как в апреле - характерна для периодов торможения цен.

Несколько выбиваются из общей картины монолитно-кирпичные дома, которые в апреле прибавили меньше, чем рынок в среднем. Но это объясняется тем, что сегмент, во-первых, перегрет, а во-вторых, далеко не весь монолит-кирпич является дорогим - много домов по этой технологии было построено на окраинах Москвы, в том числе за МКАД.

Цены на жильё по типам домов (www.irn.ru)	Апр 22	Мар 22
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)	240 818	+1,7%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади)	245 954	+1,6%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей)	256 202	+1,5%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)	279 713	+2,7%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей)	291 205	+2,5%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей)	271 429	+0,5%

Все панельные и блочные дома	247 658	+1,6%
Все монолитные и кирпичные дома	280 782	+1,9%

Цены на жильё по комнатности (www.irn.ru)	Апр 22	Мар 22
Однокомнатные квартиры	275 381	+0,6%
Двухкомнатные квартиры	267 918	+1,8%
Трехкомнатные квартиры	259 951	+2,1%
Многокомнатные квартиры	275 669	+2,0%

Цены на жильё по округам (www.irn.ru)	Апр 22	Мар 22
Центральный округ	429 478	+3,0%
Юго-Западный округ	305 729	+2,2%
Западный округ	300 274	+1,0%
Северо-Западный округ	282 025	+1,2%
Северный округ	265 251	+1,2%
Южный округ	250 127	+2,3%
Северо-Восточный округ	245 474	+1,4%
Восточный округ	244 314	+1,4%
Юго-Восточный округ	231 393	+2,1%
Все районы старой Москвы за МКАД	212 327	+0,7%

"Дорогое" и "дешёвое" жильё (www.irn.ru)	Апр 22	Мар 22
Индекс стоимости "дорогого" жилья 20% самых дорогих квартир	380 026	+2,2%
Индекс стоимости "дешевого" жилья 20% самых дешевых квартир	199 423	-0,5%
Индекс расслоения Отношение стоимости "дорогого" к "дешевому"	1,91	+2,7%

Индексы ожидания и доходности (www.irn.ru)	Апр 22	Мар 22
Индекс ценового ожидания Темп изменения цен на жилье	+3,0 %/мес.	-0,6%
Индекс доходности жилья Сравнение жилья с банковским депозитом	3,0 б.деп.	+1,0 б.д.

Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

Рейтинги округов и районов г. Москвы в апреле 2022 года

Покупателей с «живыми» деньгами и ипотечников с одобренными по старым ставкам кредитами, которые обеспечили ажиотажный спрос в марте, хватило ненадолго -покупательская активность резко упала уже в конце месяца. Одновременно в течение апреля почти восстановился до февральских значений объем предложения – продавцы вернули на рынок квартиры, снятые с продаж в начале марта, на пике паники. В результате падения спроса и увеличения предложения резко снизились и темпы роста цен. Главный драйвер спроса на жилье – ипотека – стала недоступной: люди не готовы брать кредиты под 17-20% годовых. И даже если Центробанк продолжит постепенно снижать ключевую ставку, ипотека еще долго будет оставаться слишком дорогой, а спрос - вялым. Напомним, за два «ковидных» года московская «вторичка» подорожала на 40% (см. график цен на жилье), поэтому спрос выдыхался еще до начала спецоперации на Украине, повышения ключевой ставки до 20 п.п. и т.п.

Скорее всего, уже в ближайшем будущем рост цен на жилье окончательно сойдет на нет, и несколько месяцев они будут топтаться на месте. А затем, вполне возможно, рынок ждет длительный период удешевления жилья – как в 2015-2017 г.
Читать полностью: https://www.irn.ru/index/