Аналитика рынка

Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам августа 2021 года

Темпы роста цен затормозились до уровня инфляции

Цены на недвижимость в Москве	Авг 21	Июл 21
Индекс стоимости жилья, Р/м²	232 760	+0,8%
Индекс стоимости жилья, $/м²	3 167	+1,5%
Индекс стоимости жилья, €/м²	2 691	+2,0%

Рост цен на вторичном рынке жилья продолжает замедляться. По итогам августа квадратный метр в «старой» Москве прибавил менее 1%, то есть, фактически, скорость подорожания квартир снизилась примерно до уровня инфляции. Напомним, еще в июле темпы роста цен были почти в два раза выше.

По данным аналитического центра www.irn.ru, в августе квадратный метр вторичного жилья в Москве подорожал на 0,8% до 232 760 руб. Темпы роста цен на недвижимость замедляются второй месяц: по итогам июля метр прибавил 1,5%, а июня – 2,7%. Напомним, что именно с июля резко изменились условия льготной ипотеки. Конечно, фактическое сворачивание программы в столице больше всего ударило по первичному рынку, где спрос в июле просел сразу на 30%, так как государство субсидирует ставки только на покупку новостроек. Но вторичный и первичный рынок – это сообщающиеся сосуды, и динамика цен и спроса на новостройки, конечно, отражается и на «вторичке». Кроме того, на фоне повышения ключевой ставки ЦБ дорожает и ипотека на покупку готового жилья, что, естественно, тоже давит на спрос, который по итогам июля упал на 6,2%.

Долларовый индекс стоимости квартир, рассчитываемый IRN.RU, в августе увеличился на 1,5% благодаря укреплению рубля и достиг $3 170 за кв. м.

Достаточно высокие темпы роста цен сохраняются в средних сегментах рынка. Кирпичные дома - как пятиэтажки, так и 7-8-этажные дома советской постройки - подорожали на 1,6%, двух- и трехкомнатные квартиры - на 1% и 1,1% соответственно. При этом бюджетные края рынка – однушки (+0,7%) и квартиры в старых панельных домах (+0,5%) – отстают от рынка по темпам роста цен, а дорогие – современный монолит-кирпич и многокомнатные квартиры - по итогам августа прибавили лишь по 0,1%.

Что касается ценовой динамики в разрезе географии, то в августе она была смешанной: и возглавляют, и замыкают рейтинг демократичные округа, а в середине рейтинга оказалась как самая дорогая локация – Центральный округ, так и самая дешевая – районы за МКАД.

Цены на жильё по типам домов	РУБ USD EUR	Авг 21	Июл 21
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)		203 587	+0,5%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади)		207 986	+1,0%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей)		219 397	+0,9%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)		235 369	+1,6%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей)		250 425	+1,6%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей)		238 396	+0,1%

Все панельные и блочные дома		210 323	+0,8%
Все монолитные и кирпичные дома		241 397	+1,1%

Цены на жильё по комнатности	РУБ USD EUR	Авг 21	Июл 21
Однокомнатные квартиры		235 744	+0,7%
Двухкомнатные квартиры		231 030	+1,0%
Трехкомнатные квартиры		221 672	+1,1%
Многокомнатные квартиры		233 116	+0,1%

Цены на жильё по округам	РУБ USD EUR	Авг 21	Июл 21
Центральный округ		364 784	+0,8%
Юго-Западный округ		263 631	+0,9%
Западный округ		253 860	+0,5%
Северо-Западный округ		242 732	+0,9%
Северный округ		230 719	+1,5%
Северо-Восточный округ		209 775	+0,8%
Южный округ		209 758	+0,3%
Восточный округ		208 938	+0,7%
Юго-Восточный округ		198 353	+1,0%

"Дорогое" и "дешёвое" жильё	РУБ USD EUR	Авг 21	Июл 21
Индекс стоимости "дорогого" жилья 20% самых дорогих квартир		333 810	+1,2%
Индекс стоимости "дешевого" жилья 20% самых дешевых квартир		174 532	+1,2%
Индекс расслоения Отношение стоимости "дорогого" к "дешевому"		1,91	0,0%

Индексы ожидания и доходности

Авг 21

Июл 21

Индекс ценового ожидания
Темп изменения цен на жилье

+1,4 %/мес.

-0,3%

Индекс доходности жилья
Сравнение жилья с банковским депозитом

4,4 б.деп.

-0,9 б.д.

· Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

Рейтинги округов и районов г. Москвы в августе 2021 года

Цены на вторичное жилье очень сильно выросли за последний год: по данным IRN.RU, с июля 2020 г. по июль 2021 г. стоимость квадратного метр в «старой» Москве увеличилась на 25,9%. До недавнего времени негативное влияние роста цен на спрос компенсировала супердешевая ипотека (вторичную квартиру вполне реально было купить по ставке ниже 8%), переток средств с банковских вкладов, ставки по которым упали ниже уровня инфляции, и ажиотаж на рынке новостроек. Однако с окончанием покупательского бума на первичном рынке и ужесточением монетарной политики ЦБ и для вторичного рынка могут наступить более тяжелые времена.

По данным мониторинга «Дом.рф» топ-15 банков, к 20 августа средневзвешенная ипотечная ставка предложения на вторичном рынке достигла 8,55% годовых против 8,03% в марте. При этом реальные ставки выдачи кредитов уже находятся в районе 9%. Одновременно растут и ставки по вкладам, снижая тем самым инвестиционную привлекательность недвижимости. По информации Центробанка, в середине августа максимальная доходность депозитов в российских банках превысила 6%, тогда как еще в мае максимальные ставки были ниже 5%. Отметим, что, по оценкам риелторов, сдача квартир в аренду сейчас приносит в среднем 4,4% годовых.

Таким образом, рост ставок в экономике сводит на нет две основные причины роста цен на жилье, а третья – ажиотаж на первичном рынке – более не актуальна в связи с резким снижением лимитов и, де-факто, завершением программы льготной ипотеки в Москве. Соответственно, стагнация на рынке осенью куда более вероятна, чем новая волна роста цен. Впрочем, на фоне дефицита бюджетного предложения на вторичном рынке Москвы рост цен может еще какое-то время продолжаться «на малых оборотах» - даже при снижении спроса.
Читать полностью: https://www.irn.ru/index/