Аренда с выкупом или покупка с рассрочкой оплаты
Аренда с выкупом или покупка с рассрочкой оплаты
Аренда жилья с возможностью выкупа имеет немало неоднозначных особенностей. В одной ситуации способ очень удобен для продавца, в другой – для покупателя, а в третьей – вообще теряет актуальность. Итак, два физлица: покупатель и продавец. Проблема: у покупателя нет должного количества денежных средств на данный момент времени. Есть два направления разрешения ситуации:
• оформление договора купли-продажи с рассрочкой платежа;
• оформление договора аренды с правом последующего выкупа.
Сталкиваясь с такой ситуацией, надо исходить из индивидуального конкретного положения. Бывает, что продавцу лучше настоять на аренде. А бывает, что на аренде настаивает покупатель. Равно как и с покупкой, растянутой по времени. Подробнее о том, в какой позиции оказываются оба участника договора при выборе первого или второго варианта:
1) Выбор останавливается на оформлении купли-продажи с последующим периодом регулярных выплат. Вариант удобен, если арендатор крайне заинтересован в получении выбранной недвижимости, а владелец равносильно заинтересован перевести свою собственность в денежную массу (а может быть, в другую недвижимость). Фактически, такая сделка есть разновидность ипотеки. Арендатор получает ограниченное право собственности. Только вместо банка-кредитора выступает частное лицо (владелец). Именно поэтому для владельца недвижимости особенно важно в договоре чётко определить: сроки и размеры платежей, уважительные условия для просрочки, штраф и пеня в случае пропуска платежа и т.п. Более того, владельцу рекомендуется со стороны арендатора запросить что-то в качестве залога (по аналогии с банком). Допускается и письменное поручительство от третьих лиц. В противном случае при злостном нарушении арендатором своих платёжных обязанностей собственнику будет сложнее возместить финансовые издержки. Следует знать, что при оформлении залога в Росреестр придётся обращаться дважды. Сначала для фиксации перехода собственнических прав, а потом касательно фиксации факта закрытия ипотеки. Описанный вариант для владельца удобен ещё и тем, что вместе с правом собственности на арендатора переходят и все обязанности, связанные с этой недвижимостью. Не только расходы на ремонтную корректировку, но также и любое обременение, если таковое имеется.
2) Выбор останавливается на заключении договора аренды с условием, что в ближайшем будущем арендатор выкупит данную жилплощадь. Очевидно, что собственником остаётся продавец. Соответственно, потенциальный покупатель к содержанию арендуемой площади отношения не имеет. Не считая только обязанностей арендатора платить «коммуналку», бережно относиться к используемому пространству и использовать его по целевому назначению. Такой договор бывает очень удобен для продавца. И связано это с налоговым прессингом. Если лицо владеет жильём менее 5 лет (менее 3 лет, если объект прошёл регистрацию до 2016 года, был получен по наследству, по договору дарения, приватизации или по договору пожизненной ренты), то со стоимости продажи государство взимает в свою пользу 13% налог. Если нет срочности и до истечения указанного срока осталось немного, продавцу всегда лучше сначала отдать недвижимость в аренду, чтобы сэкономить и при этом не упустить желающего купить его квартиру/дом. А когда подойдёт время, продать. Необходимо сделать важную оговорку. Официально договор аренды с правом выкупа можно оформить только на нежилую площадь. Когда речь идёт о жилье, это называется найм, но не аренда. А найма с правом выкупа не существует в юридическом поле. Поэтому когда говорится об "оформлении договора аренды жилья с правом последующего выкупа", фактически подразумевается просто личная неофициальная обоюдная договорённость сторон.
3) Если при договорённости сторон непосредственно покупка отодвигается на год или дольше, а до этого момента будет действовать договор аренды, тогда подобное длительное арендное соглашение требует регистрация в ЕГРН. Опять получится, что в Росреестр придётся обращаться дважды. Сначала по поводу долгой аренды, а потом по поводу смены собственника (при заключении договора купли-продажи).
4) Если сделке купли-продажи предшествуют аренда, потенциальный покупатель получает возможность на практике узнать качество выбранного объекта недвижимости. Так подробно оценить квартиру или дом невозможно ни при каком предварительном осмотре, когда недвижимая собственность сразу покупается. Может статься, что благодаря аренде покупатель передумает и откажется от запланированной покупки. В случае арендных отношений никаких проблем не будет. А вот если уже была оформлена сделка купли-продажи, всё намного сложнее. Разрыв договора со стороны покупателя обяжет его вернуть продавцу и стоимость жилья, и поверх этого проценты штрафа. Вдобавок, процесс обратного перехода собственнических прав тоже может затянуться.
5) Относительно ситуации расторжения договора полезно знать вот что. При аренде, если арендатор 2 раза подряд не внёс платёж, собственник объекта вправе аннулировать арендное соглашение. Соответственно, после такого вряд ли продавец будет ждать, когда неудавшийся арендатор сможет купить его недвижимость. А вот если был заключён договор купли-продажи с рассрочкой оплаты, тогда покупателю достаточно успеть оплатить хотя бы половину стоимости объекта. После этого продавец в любом случае теряет право в одностороннем порядке расторгать договор даже при нарушениях со стороны покупателя.
Универсальных решений тут нет. В каждом конкретном случае стороны должны определиться со своими возможностями и приоритетами.