Продажа ипотечной квартиры - возможно ли это
Продажа ипотечной квартиры - возможно ли это
Продажа квартиры – сама по себе не самая простая и приятная процедура, а когда она, ко всему прочему, является ещё и ипотечным вариантом, проблем становится на порядок больше. Несмотря на то, что законодательством предусмотрен вариант продажи ипотечного жилья, важно учитывать обязательные нюансы, без осуществления которой сделку нельзя будет считать действительной.
Любая недвижимость, взятая в ипотеку, является собственностью банка до того, как кредит не будет выплачен полностью. Однако акт купли-продажи в данном случае будет осуществляться с участием банка – этому способствуют ограничения в распоряжении жильём у собственника.
На каких основаниях ипотечная квартира может быть продана?
Таких оснований существует не так уж и много. Среди основных выделяют:
- Отсутствие возможности у собственника совершать дальнейшие выплаты;
- Желание у текущего плательщика повысить качество жизни;
- Наличие всевозможных семейных, личных и иных обстоятельств.
В большинстве случаев такие квартиры покупают риелторы, так как продажа ипотечного жилья – выгодное, с финансовой точки зрения, мероприятие.
Продажа ипотечной недвижимости – какие способы популярные?
Несмотря на явную усложнённость процедуры, она может быть осуществлена следующими методами:
- При досрочном погашении кредита;
- При самостоятельном нахождении покупателя и оформлении сделки;
- При обращении за помощью в продаже к банку;
- При передаче долговых обязательств.
У каждого способа существуют свои особенности. Единственное, что их объединяет – продажа невозможна без ведома банка.
Как происходит продажа при досрочном погашении?
В данном случае нужно знать о таких вариантах осуществления сделки: вы можете погасить займ собственными накоплениями или привлечь посторонние средства (от будущего владельца). Если в первом случае всё понятно, то во втором необходимо сразу запомнить порядок, по которому может быть осуществлено досрочное погашение:
- В первую очередь нужно обратить к кредитующему банку с указанием причины погашения и для получения согласия на процедуру;
- Далее банк проводит расчёты, а заёмщик и покупатель в это время составляет нотариально заверенный документ о внесении денег;
- После – заёмщику и его семье нужно выписаться из жилья, а будущему покупателю – внести необходимый задаток.
Как только заёмщиком будут внесены все средства, акт купли-продажи может быть оформлен, а новый владелец – зарегистрирован в Росреестре.
Главным преимуществом такого способа считают его простоту и оперативность. Однако важно помнить, что между сторонами должна быть доверенность, иначе не исключено мошенничество.
Что нужно знать о передаче долговых обязательств?
Данный метод предусматривает переоформление ипотечного жилья на будущего собственника. Покупатель должен возместить заёмщику средства, которые уже были выплачены банку, а остаток – гасить в установленные сроки. Сама по себе сделка идентична стандартному получению ипотеки, а потому риск мошенничества сводится к минимуму. Главным недостатком передачи долговых обязательств, является сложность в поиске «кандидата» с необходимой суммой на руках.
Как продавать с помощью банка?
Этот вариант выбирают те, кто не хочет заниматься документальными и прочими вопросами, а потому передают всю ответственность банку. Значительный минус способа в явном снижении стоимости недвижимости, ведь главной целью банка является не продажа жилья, а возврат предоставленного кредита. Часто таким способом пользуются должники.
Порядок действий при использовании метода следующий:
- Заёмщику нужно обратиться в банк и предоставить согласие на заключение сделки;
- Банковские работники занимают оценкой жилья, торгами и т.д.;
- Открываются 2 ячейки, каждая из которых содержит определенный финансовый запас. В одной хранится сумма долга, в другой – то, что остаётся продавцу.
- Покупателем вносится положенная сумма, после чего может быть оформлен и подписан договор купли-продажи.
Особенности самостоятельной продажи
При самостоятельной продаже продавцу необходимо самостоятельно найти покупателя, а потому договор может быть составлен на любых условиях (так как в процедуре не участвует банк). Алгоритм в таком случае стандартный:
- После получения согласия от банка на продажу, определяют сумму долгового остатка и открывают 2 ячейки для сторон сделки;
- Покупатель выплачивает остаток долга банку, а другую часть передаёт ячейке нынешнего собственника;
- Сделку регистрируют в Росреестре, покупатель забирает выписку из ЕГРН, а собственник может, наконец, снять свои средства из ячейки.
Преимущество способа в его безопасности и защищённости.
Главный риск при продаже ипотечного жилья, естественно, заключается в возможности столкнуться с мошенником. Главный недостаток – в том, что искать покупателя с необходимой суммой на руках, скорее всего, придётся долго. Однако, несмотря на это, ранее уже были перечислены безопасные и реальные методы продажи ипотечной квартиры.